Tài liệu Xác định tỷ suất vốn hoá

Xác định tỷ suất vốn hoá
Bất cứ một lợi tức nào từ bất động sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó có
thể được tính bằng vốn hoá trực tiếp, lợi tức thường được áp dụng để thẩm định là lợi tức
sở hữu, bao gồm tất cả các quyền liên quan đến bất động sản. Công thức vốn hoá được áp
dụng trong trường hợp này như sau:
Giá trị tài sản (V) = Thu nhập hoạt động thuần (NOI) / Tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro)
Thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn bộ bằng nhiều kỹ thuật khác
nhau tuỳ theo số lượng và chất lượng thông tin có được. Các kỹ thuật áp dụng là:
1) Rút ra từ các thương vụ,
2) Rút ra từ hệ số nhân thu nhập,
3) Từ công thức vốn vay - đầu tư,
4) Từ công thức đầu tư đất và công trình và
5) Công thức hoàn trả nợ.
1. Rút ra từ so sánh các thương vụ:
Rút tỷ suất vốn hoá từ các thương vụ được thực hiện khi các thương vụ này tương
đồng và cạnh tranh với tài sản thẩm định. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản là giá bán, thu
nhập, chi phí, điều khoản tài chính và điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Thẩm định
viên phải chắc chắn rằng thu nhập thuần của các tài sản so sánh phải được tính toán bằng
một cách giống nhau với cách tính của tài sản thẩm định và các điều khoản tài chính và
điều kiện thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh.
Khi có được những yêu cầu này, thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn
bộ bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần cho giá bán.
Tài sản so sánh
A B C D
Giá bán $ 368.500 $ 425.000 $ 310.000 $ 500.000
Thu nhập hoạt động thuần 50.000 56.100 42.718 68.600
Chỉ số vốn hoá 0,1357 0,1320 0,1378 0,1372
Nếu bốn tài sản trên là tương đồng và có thể tin cậy được thì thẩm định viên có thể
kết luận tỷ suất vốn hoá toàn bộ có thể áp dụng cho tài sản thẩm định nằm trong khoảng
0,1320 đến 0,1378. Tỷ suất chọn lựa cuối cùng tuỳ thuộc vào việc điều chỉnh của thẩm
định viên trên từng tài sản so sánh so với tài sản thẩm định.