Thạc Sĩ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2
Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 3
PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI. 4
1.1.1. Khái niệm đất đai 4
1.1.2. Đặc trưng của đất đai 5
1.1.3. Thị trường đất đai 6
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 7
1.2.1. Giá đất 7
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 11
1.3.1. Yếu tố thông thường 11
1.3.2. Yếu tố khu vực 13
1.3.3. Yếu tố cá biệt 14
1.4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 15
1.4.1. Định giá đất 15
1.4.2. Nguyên tắc định giá đất 15
1.4.3. Định giá đất trên thế giới và Việt Nam 17
1.4.4. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt nam 22
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33
2.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1. KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 34
3.1.1. Vị trí địa lý 34
3.1.2. Điều kiện tự nhiên của thành phố Đông Hà 35
3.1.3. Tài nguyên thiên nhiên của thành phố Đông Hà 37
3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố Đông Hà 38
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội 42
3.1.6. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 46
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 48
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà 48
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà 51
3.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 55
3.3.1. Phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá đất tại thành phố Đông Hà 55
3.3.2. So sánh bảng giá đất Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường 56
3.3.3. Những bất cập của bảng giá đất nhà nước đối với việc sử dụng đất của Thành phố Đông Hà 58
3.4. XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 58
3.4.1. Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất. 58
3.4.2. Hiện trạng cơ sở hạ tầng 73
3.4.3. Tính pháp lý của thửa đất 75
3.5. MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN THÔNG TIN GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ. 76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 77
KẾT LUẬN 77
KIẾN NGHỊ 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 79
PHỤ LỤC 81


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ liên hệ vùng 34
Hình 3.2: Mô hình 3D về địa hình Thành phố Đông Hà 35
Hình 3.3. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2010 40
Hình 3.4. Hiện trạng giao thông Thành phố Đông Hà 43




DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Qui mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế 39
Bảng 3.2: Cơ cấu kinh tế qua các năm 40
Bảng 3.3: Hiện trạng dân số – đất đai- mật độ dân số chia theo phường 41
Bảng 3.4: Quy mô và cơ cấu dân số và lao động Thành phố Đông Hà qua các năm 42
Bảng 3.5: Kết quả kiểm kê giao và cho thuê đất của Thành phố Đông Hà năm 2010 49
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 của Thành phố Đông Hà 52
Bảng 3.6: Biến động diện tích đất các loại đất thời kỳ 2005 – 2010 53
Bảng 3.8: Bảng giá đất ở cho các loại đường phố tại thành phố Đông Hà 60
Bảng 3.9: Mô hình định giá đất ở tại thành phố Đông Hà 70



DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của hai đoạn đường Lê Duẩn 74
Biểu đồ 3.2: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của hai đoạn đường Trần Hưng Đạo 74

MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nỗi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai .
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.
Đông Hà là đô thị loại III, được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Trị vào tháng 9 năm 2010. Thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà ngày càng phong phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị ”.
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Mục đích chung
Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị. Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
Mục đích cụ thể
- Hệ thống hóa lại những vấn đề về lý luận và thực tiễn trong định giá đất, xây dựng bảng giá đất tại địa bàn nghiên cứu.
- Tìm hiểu mối quan hệ giữa giá đất trên thị trường và bảng giá đất nhà nước quy định.
- Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại địa bàn nghiên cứu.
- Rút ra bài học và đề xuất những biện pháp nhằm đưa giá đất của nhà nước sát với giá đất trên thị trường.
Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thành phố Đông Hà.
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các công trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu tại địa bàn Thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được nghiên cứu trên hai Phường điển hình của thành phố Đông Hà đó là Phường 1 và Phường 2.
Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ 12/2010 đến tháng 5/2011, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập qua 3 năm từ 2008 -2010.


KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

KẾT LUẬN
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, những vấn đề đặt ra ở mục đích đề tài đã từng bước được làm sáng tỏ. Đông Hà là một thành phố trẻ, quá trình đô thị hóa diễn ra tại đây càng mạnh mẽ. Với xuất phát điểm thấp do thiên tại và hậu quả chiến tranh để lại nên Thành phố Đông Hà cũng gặp khó khăn nhiều mặt về cơ sở vật hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung độ giao thông của cả nước, giàu nguồn nhân lực, Đông Hà có tiềm năng phát triển nhiều mặt về kinh tế - xã hội. Thực tế trong giai đoạn 2008-2010, Đông Hà đã đạt được những thành tựu to lớn về mọi mặt, kinh tế có tốc độ phát triển nhanh chóng cùng với nhiều thành tựu đã tạo diện mạo mới cho địa phương.
Với đà phát triển nhanh chóng nên Đông Hà trở thành trung tâm của cả Tỉnh. Để phát huy vai trò này thành phố cần làm tốt vai trò quản lý của mình đặc biệt là công tác quản lý về đất đai, tuy nhiên về công tác định giá đất vẫn còn hạn chế. Vì vậy, đề tài đã tập trung đánh giá thực trạng của công tác định giá đất, kết quả công tác định giá đất của thành phố chỉ mới tập trung cho công tác định giá đất theo nhà nước còn bảng giá đất thị trường hiện nay vẫn còn mới mẽ, chưa có sản phẩm ứng dụng trên thực tế.
Vì vậy đề tài đã tập trung vào việc xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng giá đất trên thị trường. Kết quả cho thấy yếu tố vị trí (khu vực, tuyến đường) ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, tiếp theo là yếu tố cơ sở hạ tầng. Yếu tố thứ ba là yếu tố đặc điểm (quy mô, hình thể, hướng) đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá của từng thửa đất thửa đất, ở cùng vị trí hay cùng điều kiện cơ sở hạ tầng nhưng yếu tố đặc điểm thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Trong trường hợp nghiên cứu điểm tại phường 1 Thành phố Đông Hà cho thấy:
Từ việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã tiến hành xây dựng bảng giá đất thị trường nhằm cung cấp thông tin giá đất theo thị trường cho người sử dụng đất hoặc các cơ quan, tổ chức quan tâm.
Cuối cùng đề xuất các giải pháp để phát triển thông tin giá đất thị trường đến với người sử dụng.


KIẾN NGHỊ
Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại Thành phố Đông Hà , xuất phát từ thực trạng công tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung của địa phương. Tôi xin đưa ra một số kiến nghị như sau:
- Do hạn chế về thời gian nghiên cứu, nên luận văn chỉ mới dừng lại ở một số các yếu tố ảnh hưởng cơ bản. Kính đề nghị tiếp tục triển khai, mở rộng phạm vi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng khác để xây dựng bảng giá đất thị trường sát với thực tế nhất.
- Do còn hạn chế về số lượng mẫu phiếu và hồ sơ chuyển nhượng chỉ tập trung ở một số tuyến đường nên các thông tin giá đất chưa đầy đủ nên kết quả vẫn chưa phù hợp đối với từng khu vực. Vì vậy, trong thời gian tới khi số lượng chuyển nhượng phong phú sẽ tiến hành xác định các yếu tố ảnh hưởng đối với từng khu vực cụ thể.
- Để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng tiếp cận với thông tin giá đất thị trường một cách hanh chóng, tiện lợi. Kính đề nghị tiếp tục nghiên cứu và phát triển thành hệ thống thông tin giá đất trên nền Web.
- Do đặc tính của giá thị trường luôn biến động và thay đổi phức tạp, nên kết quả chỉ mang tính tham khảo, để thông tin luôn phù hợp với thực tiễn cần tiến hành thu thập thông tin bổ sung qua các năm.
- Cần có cán bộ chuyên trách về công tác xây dựng và phát triển hệ thống thông tin giá đất thị trường để góp phần tích cực trong công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phương.