Tài liệu Vướng mắc, bấp cập của việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng.

Vướng mắc, bấp cập của việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng.
ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Luật Đất đai ra đời có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai; bảo vệ các quyền của người sử dụng đất.
Sau gần 7 năm triển khai thực hiện, nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định của Luật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ chức tín dụng (TCTD) nói riêng. Tuy nhiên, qua gần 07 năm thực hiện, các quy định của Luật Đất đai 2003, đặc biệt các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức, cá nhân liên quan. Để góp phần làm rõ thực trạng của việc thi hành Luật Đất đai 2003, bài viết dưới đây xin được đề cập (i) Các vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Luật Đất đai; và (ii) Đề xuất một số kiến nghị hoàn chỉnh các quy định này trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003.
I. Những bất cập, vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực hiện các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003
Qua gần 7 năm thực hiện, các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc, không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, do các giao dịch liên quan đến đất đai ngày càng đa dạng, phức tạp hơn; một số quy định chưa rõ ràng dẫn đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện; một số quy định trong các văn bản pháp luật có liên quan cùng điều chỉnh về bất động sản chưa có sự thống nhất; một số quy định chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các quyền của người sử dụng đất , cụ thể như sau:
1. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình. Theo quy định của Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hoặc hộ gia đình. Trên thực tế, việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình của các TCTD gặp nhiều khó khăn vì pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể xác định các thành viên của hộ gia đình dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác nhau trên thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi của tổ chức tín dụng nhận thế chấp loại đất này.
2. Về quyền và nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản bảo đảm bị xử lý
Theo quy định của Luật Đất đai thì đối tượng sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong một số đối tượng cụ thể gắn liền với từng mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, theo Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa là đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn. Trên thực tế, khi các TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, có trường hợp người tham gia và trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng lại không thuộc đối tượng được phép sử dụng đất nông nghiệp. Sự không nhất quán giữa các quy định của Luật Đất đai và Nghị định 17/2010/NĐ-CP ảnh hưởng đến quyền lợi của TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm bị xử lý) cũng như quyền lợi của người tham gia đấu giá.
3. Về mục đích thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Điểm d Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng chỉ để vay vốnlà bất hợp lý. Trong khi đó, các tổ chức kinh tế hoàn toàn có thể sử dụng quyền sử dụng đất đảm bảo cho các hình thức cấp tín dụng khác như: phát hành bảo lãnh; mở L/C, bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại khác của tổ chức kinh tế.
Tương tự Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật ngân hàng, tổ chức tín dụng còn được phép cho khách hàng là hộ gia đình, cá nhân vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống hoặc để bảo đảm nghĩa vụ hợp pháp khác như các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hoặc đầu tư học tập, xây dựng nhà ở Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS) cũng không hạn chế chủ thể được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và cho phép các bên thỏa thuận về mục đích vay vốn (nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất). Bất cập này của Luật Đai đai ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất, hạn chế quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, giảm khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp của người sử dụng đất.