Tài liệu Về kiến nghị của Bộ xây dựng liên quan đến giao dịch nhà ở.

Về kiến nghị của Bộ xây dựng liên quan đến giao dịch nhà ở.
TS. ĐỖ VĂN ĐẠI – Đại học Luật TPHCM
Dẫn nhập. Bộ Xây dựng có văn bản số 657/BXD-VP ngày 5/5/2011 gửi Bộ Tư pháp đề nghị sửa đổi Khoản 3, Khoản 5 Điều 93 của Luật Nhà ở theo hướng bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với 7 loại hợp đồng về nhà ở, bao gồm: mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, thuê mua, thuê nhà ở của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Đối với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng, người dân cũng không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay.
Ngày 7/6/2011, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính có cuộc làm việc tham vấn với lãnh đạo các bộ ngành, xoay quanh việc thực thi Nghị quyết của Chính phủ về việc bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về nhà ở và quyền sử dụng đất. “Tạm khép lại” những vấn đề còn nóng hổi từ cuộc tham vấn này, Phó Cục trưởng Cục Kiểm soát thủ tục hành chính cho rằng, sẽ tiếp tục tổ chức các cuộc tham vấn, hội thảo, lấy ý kiến của các cơ quan, ban ngành, chuyên gia về vấn đề này để có cái nhìn đa chiều hơn nhằm tìm ra phương án có lợi nhất cho người dân.
Nhằm cung cấp cho bạn đọc và người quan tâm thông tin trước một dự án có tính “đột phá” của Bộ Xây dựng, chúng tôi xin có một số ý kiến.
I – Các cơ sở ủng hộ hướng kiến nghị của Bộ Xây dựng
1) Phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật Việt Nam
2. Nhìn từ góc độ văn bản. Kiến nghị bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với một số giao dịch về nhà ở nêu trên là phù hợp với xu hướng của pháp luật Việt Nam.
Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) đã có quy định không buộc hợp đồng thuê nhà với thời hạn dưới sáu tháng phải công chứng (Điều 492). Do đó, kiến nghị theo hướng đối với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng người dân không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay không có gì mới.
So với BLDS (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006), Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) bổ sung một số trường hợp khác không phải công chứng. Đó là trường hợp khi “bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở”, “thuê mua nhà ở xã hội” và “bên tặng cho nhà ở là tổ chức” (khoản 3 Điều 93). Do vậy, kiến nghị của Bộ Xây dựng theo hướng bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê mua, thuê nhà ở của các tổ chức có chức năng KDBĐS cũng không có gì mới lạ.
Sau đó, chúng ta có Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có hiệu lực ngày 1/1/2007 và Luật này đã mở rộng trường hợp giao dịch không cần phải công chứng. Đó là “Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; c) Hợp đồng thuê bất động sản; d) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng” trong hoạt động KDBĐS tại Việt Nam (Điều 67). Các quy định theo hướng bỏ thủ tục công chứng này đã thể hiện hiệu quả trong thực tế, được Tòa án sử dụng để công nhận hợp đồng không có công chứng cho dù một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì hợp đồng không có công chứng. Điều này cũng cho thấy kiến nghị của Bộ Xây dựng chỉ bổ sung thêm một số trường hợp không cần thủ tục công chứng bắt buộc; đây chỉ là hướng kế thừa những ưu điểm của việc bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với một số giao dịch đã được kiểm chứng trong thực tiễn.
3. Nhìn từ góc độ thực tiễn xét xử. Phần trên đã cho thấy càng ngày văn bản liên quan đến nhà ở càng mở rộng trường hợp hợp đồng không cần công chứng. Trong thực tiễn xét xử, cũng có nhiều Quyết định của Tòa án theo hướng công nhận hợp đồng về bất động sản không qua thủ tục công chứng.
Ví dụ, năm 1987, cha của ông Công là cụ Trừ cho ông Công một miếng đất để vợ chồng ông Công cất nhà ở. Khi tặng cho bất động sản, các bên không làm giấy tờ mà chỉ nói miệng. Khi ông Công ly hôn với vợ, theo Tòa dân sự Toà án nhân dân (TAND) tối cao, “mặc dù nguồn gốc thửa đất 128,96 m2, trên đó có căn nhà cấp 4 và căn nhà tạm của vợ chồng ông Công là của ông Trừ, nhưng ông Trừ đã cho vợ chồng ông Công từ năm 1987 diện tích là 200m2 cùng với 3500m2 đất ruộng để vợ chồng ông Công canh tác; việc cho đất trên được thực hiện trong thời kỳ hôn nhân giữa ông Công với bà Hận tồn tại hợp pháp. Sau đó, ông Công đã đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và cất nhà để vợ chồng cùng ở, ông Trừ không có ý kiến gì; đặc biệt là ông Công đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình ông Công, khi ấy ông Trừ cũng không có ý kiến gì. Do đó, có cơ sở xác định diện tích đất trên và các căn nhà trên đất đó là tài sản chung vợ chồng ông Công, bà Hận”[SUP]1[/SUP].
Trong vụ việc trên, Tòa án đã xác định diện tích đất có tranh chấp trước năm 1987 là của cụ Trừ nhưng hiện nay lại là tài sản của vợ chồng ông Công, bà Hận. Điều đó cũng có nghĩa là bất động sản có tranh chấp đã được chuyển một cách hợp pháp từ cụ Trừ sang ông Công, bà Hận mà không cần qua thủ tục công chứng. Đây cũng là hướng giải quyết (công nhận hợp đồng tặng cho không có công chứng hay chứng thực) của tòa án địa phương đối với việc cha mẹ chia đất cho các con nhưng không qua thủ tục công chứng[SUP]2[/SUP].