Chuyên Đề Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán Bất động sản tại thị trường Việt Nam

Lời mở đầu


Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.

Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam”

Mục đích nghiên cứu của đề án là: Làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp định giá so sánh, phân tích sự vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS ở VN.

Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh.

Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán.

Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta.




Mục lục
Lời mở đầu 2
Nội dung 4

Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 4
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 4
1.1 Khái niệm về định giá BĐS 4
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 4
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 6
2. Phương pháp định giá so sánh 8
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 8
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 9
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 12
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 13
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 14
2.6 Các hạn chế của phương pháp 17

Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19
1. Định giá BĐS mua bán dân cư 19
1.1 Bất động sản dân cư 19
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. 20
1.3 Các yếu tố so sánh 20
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. 21
2. Định giá BĐS mua bán thương mại 24
2.1 Bất động sản thương mại. 24
2.2. Các yếu tố so sánh. 24
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. 25
2.4. Phương pháp áp dụng. 26
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 26
3.1 Điều kiện áp dụng 26
3.2 Phương pháp áp dụng 26

Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 27
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 27
1.1 Thu thập thông tin 27
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 27
1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 32
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 32
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 32
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. 34
3. Đào tạo định giá viên về BĐS 34

Kết luận 36
Tài liệu tham khảo 37