Chuyên Đề Tổng hợp lý thuyết về luật đất đai

I/GIÁ ĐẤT

1. Khái niệm giá đất, các loại giá đất, ý nghĩa của việc quy định các loại giá đất.
a. Khái niệm giá đất:
- Cơ sở pháp lí: Khoản 23 Điều 4 Luật đất đai 2003
- Giá quyền sử dụng đất ( sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đát.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
b. Các loại giá đất
Theo quy định tại Điều 55 LĐĐ2003 thì “Giá đất” được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 56 LĐĐ2003.
UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho í kiến trước khi quyết định. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Bảng giá đất tại địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành, bao gồm:
+ Bảng giá đất trồng lúa nước.
+ Bảng giá đất trồng cây hàng năm còn lại.
+ Bảng giá đất trông cây lâu năm.
+ Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản.
+ Bảng giá đất làm muối.
+ Bảng giá đất ở tại nông thôn.
+ Bảng giá đất ở tại đô thị.
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn.
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có 2 trường hợp:
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. (Quy định tại khoản 1 Điều 58 LĐĐ2003)
+ Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ
Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trên thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu.
Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
c. Ý nghĩa của việc quy định các loại giá đất:
- Được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiền tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
2. Phương pháp xác định giá đất do nhà nước quy định.
- Cơ sở pháp lí: Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; Phần I Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thi hành NĐ 188/2004/NĐ-CP.
- Các phương pháp xác định giá đất:
a. Phương pháp so sánh trực tiếp:
- Khái niệm: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Các bước xác định giá đất theo PP SSTT:
+Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
+Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
+Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

[TABLE]
[TR]
[TD]Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
[/TD]
[TD]

=
[/TD]
[TD]Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
[/TD]
[TD]

±
[/TD]
[TD]Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
+Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3
b. Phương pháp thu nhập
- Khái niệm: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất
- Các bước xác định giá đất theo PP TN:
+Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
+Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
+Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm=Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1-Tổng chi phí đã tính ở Bước 2
+Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

[TABLE]
[TR]
[TD]
Giá đất ước tính
[/TD]
[TD]

=
[/TD]
[TD]Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

c. Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Các bước xác định giá đất theo PPCT:
+Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả ).
+Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
+Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất=Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá-Phần giá trị hao mòn
+Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất / Diện tích thửa đất
+Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
d. Phương pháp thặng dư:
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí

luật dân sự có sự khác nhau. Theo BLDS 2005, quy định về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn, thừa kế. Tuy nhiên, theo Luật đất đai 2003, được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc góp vốn, không có trường hợp thế chấp, cho thuê và cho thuê lại

5/ Phân biệt giao dịch quyền sử dụng đất và giao dịch tài sản gắn liền trên đất.
- Giao dịch quyền sử dụng đất: Giao dịch về quyền sử dụng. Với giao dịch này, người sở hữu quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có toàn quyền định đoạt đối với đất (Ví dụ cải tạo từ đất nông nghiệp sang đất ở, nếu muốn chuyển đổi, thì phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền),
- Giao dịch tài sản gắn liền trên đất: Giao dịch về quyền sở hữu. Với giao dịch này, người sở hữu tài sản gắn liền trên đất có toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với tài sản gắn liền trên đất.

6/ Điều kiện và thủ tục thực hiện các giao dịch QSDĐ cụ thể:
a. Điều kiện và thủ tục thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ: