Tài liệu Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đ

ĐỀ TÀI: Tình hình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

LỜI CẢM ƠN

Trước hết em xin cám ơn Trường Đại Học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh khoa Tài Chính Nhà Nước đă tạo điều kiện cho em có được đợt đi thực tập này, tạo điều kiện cho em có nhiều cơ hội để tiếp cận thực tế hơn, có nhiều kinh nghiệm hơn về ngành ḿnh đă học. Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này th́ không thể không kể đến sự tận t́nh hướng dẫn và những ư kiến đóng góp quư báu của thầy Diệp Gia Luật cùng sự giúp đỡ, chỉ đạo trực tiếp của anh Nguyễn Thanh Tùng-Trưởng pḥng nghiệp vụ kinh doanh, sự góp ư, hướng dẫn của các anh, chị pḥng nghiệp vụ kinh doanh và pḥng tín dụng PGD Hải Thượng Lăn Ông - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Em xin biết ơn sâu sắc tất cả những ǵ mà thầy và mọi người đă làm cho em trong suốt thời gian thực tập ở ngân hàng và viết chuyên đề tốt nghiệp này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
















LỜI MỞ ĐẦU
Trước xu hướng hội nhập nền kinh tế thế giới, hệ thống ngân hàng đóng vai tṛ như huyết mạch trong nền kinh tế đất nước. Ngân hàng là kênh dẫn vốn đầu tư quan trọng đă góp phần cho sự ổn định tiền tệ và tăng trưởng nguồn vốn. Hệ thống Ngân Hàng ngày càng được mở rộng quy mô hoạt động và đưa ra nhiều biện pháp nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rổi từ dân cư đáp ứng nhanh nhu cầu về vốn cho nền kinh tế.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố có tốc độ phát triển cao nhất và là nền kinh tế đầu tàu của cả nước. Nền kinh tế phát triển, đời sống của người dân được nâng cao kéo theo đó nhu cầu cũng nâng cao. Sự tăng nhanh của dân số đă tạo ra sức ép về vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Trong chủ trương xây dựng và phát triển thành phố, với nhiều kế hoạch giải tỏa mặt bằng, xây dựng các công tŕnh cơ bản, các khu đô thị mới đă tác động đến nhu cầu nhà ở của dân cư. Nhận thấy nhu cầu cấp thiết này Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long đă áp dụng h́nh thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là hoạt động cho vay có nhiều triển vọng của Ngân hàng, mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng nhưng bên cạnh đó chứa đựng rủi ro cao. Với mục đích t́m hiểu về t́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà em chọn đề tài “T́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long ”. Phân tích t́nh h́nh cho vay tại ngân hàng nhằm thấy rơ hoạt động của h́nh thức cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long, những thuận lợi và khó khăn, từ đó có giải pháp tốt để mở rộng và nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động cho vay tại ngân hàng .
Đối tượng nghiên cứu ở đề tài này là hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ xem xét t́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long trong năm 2009 và năm 2010 để thấy rơ việc tăng trưởng về nhu cầu này. T́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo mục đích sử dụng vốn; theo thời hạn cho vay; theo đối tượng và theo chủ thể.
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, so sánh các số liệu kỳ này với số liệu kỳ trước giúp ta nghiên cứu nhịp độ biến động, tốc độ tăng trưởng của hiện tượng.
Kết cấu các chương: Báo cáo thực tập ngoài phần mở đầu và kết luận, có 3 chương sau:
Chương I: Cơ sở lư luận về tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.
Chương II: Thực trạng về tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.
Chương III: Một số giải pháp nhằm mở rộng và nâng cao chất lượng trong cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long.
Với thời gian và kiến thức c̣n hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp này không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong các quư thầy cô giúp đỡ, góp ư để đề tài này hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cám ơn.











CHƯƠNG I:
CƠ SỞ LƯ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI CHI NHÁNH CHỢ LỚN - NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG
1.1.Tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại Chi Nhánh Chợ Lớn – Ngân Hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long.
1.1.1.Khái niệm cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng.
Cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chữa nhà ở là một h́nh thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở, và phải có trách nhiệm hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lăi theo quy định trong hợp đồng tín dụng.
1.1.2. Các nguyên tắc và điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng.
1.1.2.1. Nguyên tắc cho vay:
- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích: Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đă cam kết trong hợp đồng vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá tŕnh sử dụng vốn.
- Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lăi theo đúng thời hạn cam kết: Nguyên tắc này định ra nhằm đảm bảo cho các NHTM hoạt động một cách b́nh thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn huy động nên Ngân hàng phải quản lư và sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng. Ngân hàng hoạt động chủ yếu trên nguồn vốn của người khác, đó là khoản tiền Ngân hàng tạm thời quản lư và sử dụng, khi khách hàng cần rút Ngân hàng có nghĩa vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn th́ sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả cũng như uy tín của ngân hàng.
-Vốn vay phải được đảm bảo bằng giá trị tương đương: Thông thường các khoản cho vay mua nhà đất thường khá lớn, và mang tính rủi ro cao bên cạnh những lợi ích có được. V́ vậy để đảm bảo chắc chắn đối với khoản mục cho vay th́ Ngân hàng yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc đảm bảo bằng tài sản hoặc đảm bảo không bằng tài sản
Đảm bảo bằng tài sản như: cầm cố, thế chấp, bảo lănh, tín chấp, đảm bảo bằng tài sản h́nh thành từ vốn vay. Thường áp dụng đối với các khách hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng, sự bảo đảm này chính là căn cứ pháp lư để ngân hàng có thêm nguồn thu nợ.
Đảm bảo không bằng tài sản: cho vay không có đảm bảo là việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không có người thứ 3 bảo lănh. Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của khách hàng để xem xét cho vay. Thường là các khách hàng có uy tín cao đối với ngân hàng, khách hàng trung thực trong kinh doanh, khả năng tài chính lành mạnh, quản trị ngân hàng có hiệu quả, có tín nhiệm với ngân hàng, cho vay trong việc sử dụng vốn vay và hoàn trả nợ gốc, lăi.
1.1.2.2. Điều kiện vay vốn:
- Có dự án vay vốn, trả nợ vay xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu là 20% tổng chi phí của dự án nếu đảm bảo tiền vay bằng tài sản khác hoặc tối thiểu là 30% nếu biện pháp đảm bảo tiền vay là tài sản h́nh thành từ vốn vay.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết (nợ gốc, nợ lăi, chi phí khác nếu có).
- Có giấy chứng minh nhân dân, có đăng kí thường trú tại địa bàn mà Ngân hàng đó đang hoạt động.
- Ngôi nhà mua, xây dựng hoặc sửa chữa phải có nguồn gốc rơ ràng và hợp pháp, hoặc những vị trí thuận tiện, dễ bán và dễ chuyển đổi.
- Đối tượng cho vay: Mỗi cá nhân là công nhân Việt Nam từ 18 tuổi trở lên, không bị mất trí, không bị truy cứu trách nhiệm h́nh sự. Có nhu cầu mua sắm, xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp nhà ở có hộ khẩu thường trú trên địa bàn Ngân hàng đóng trụ sở đều có thể tham gia vay vốn của Ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của ḿnh.
1.1.2.3. Những quy định trong cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân Hàng Nhà Nước:
v Phương thức cho vay:
- Cho vay mua nhà th́ Ngân hàng cho vay theo thể thức tay ba. Tức là cho vay bằng h́nh thức trả thẳng cho người bán căn cứ trên giá cả thực tế do hai bên mua, bản thỏa thuận trong hợp đồng mua, bán có chứng nhận của pḥng công chứng.
- Cho vay xây dựng mới th́ Ngân hàng cho vay theo tiến độ xây dựng phù hợp với những điều trong hợp đồng mà người vay và người xây dựng đă kư (nếu có).
- Cho vay cải tạo và sửa chữa nhà có thể phát tiền vay một loạt nhiều lần tuy theo yêu cầu của khách hàng.
v Các h́nh thức đảm bảo vốn vay:
- Có hai h́nh thức đảm bảo chủ yếu là tín chấp và thế chấp bằng tài sản. Thông thường th́ ở các Ngân hàng thực hiện chủ yếu là h́nh thức thế chấp bằng tài sản. Bao gồm các loại như: thế chấp, cầm cố, bảo lănh .
- Về nguyên tắc tài sản thế chấp là tài sản được đầu tư từ vốn vay, tài sản thuộc sở hữu của người đi vay hoặc người bảo lănh. Ngân hàng tạm thời giữ các giấy tờ gốc về quyền về quyền sở hữu tài sản này cho đến khi thu hết nợ. Ngoài ra khách hàng cũng có thể thế chấp bằng những tài sản tương đương khác, kể cả các loại giấy tờ có giá được Ngân hàng chấp nhận hoặc đảm bảo vốn vay bằng bảo lănh của các tổ chức kinh tế và cá nhân được Ngân hàng chấp nhận.
v Quy tŕnh cho vay:
- Hoạt động cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà ở phục vụ chủ yếu cho nhu cầu của các cá nhân v́ vậy quy tŕnh cho vay hoạt động này tại Ngân hàng MHB Chợ Lớn cũng được áp dụng theo quy tŕnh cho vay cá nhân chung, nhằm tạo thuận lợi cho Ngân hàng cũng như khách hàng.
v Cách trả nợ vay:
- Thời hạn trả nợ và kỳ hạn trả nợ do Tổng giám đốc (Giám đốc) của Ngân hàng thương mại quy định cụ thể.
- Ngân hàng bắt đầu thu nợ sau ba tháng kể từ khi phát món vay cuối cùng.
- Số tiền trả nợ cụ thể hàng kỳ do Ngân hàng và người đi vay thỏa thuận.
- Người đi vay có thể trả nợ vay trước thời hạn vay ghi trên khế ước.
- Người vay trả xong nợ trước hạn được Ngân hàng giảm lăi suất cho vay nhưng tối đa không quá 1% năm. Lăi vay được tính trên số dư c̣n lại và thu được cùng lúc với việc trả nợ gốc.
v Những quy định khác:
- Quyền hạn của người đi vay:
Trong khi có dư nợ vay Ngân hàng, người đi vay không được đem nhà ở do sử dụng vốn vay tạo nên làm tài sản thế chấp để vay tiền, sang nhượng cho người khác hoặc dùng để đảm bảo một nghĩa vụ nào khác.
Trường hợp đặc biệt nếu muốn sang nhượng cho người khác th́ phải được sự đồng ư của Ngân hàng. Người được sang nhượng phải nhận hồ sơ c̣n lại đối với Ngân hàng và cam kết thực hiện mọi nghĩa vụ trong hợp đồng và khế ước mà người sang nhượng đă cam kết với Ngân hàng.
Trong thời gian trả nợ, nếu người vay bị chết th́ người thừa kế theo luật định có trách nhiệm thực hiện mọi nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại theo quy định của pháp luật thừa kế.
- Căn cứ trên kỳ hạn trả nợ đă ghi trên khế ước, người vay có trách nhiệm trả nợ đúng hạn cả gốc và lăi. Đến hạn trả mà người vay không trả được nợ, Ngân hàng tiến hành tính lăi, nhập vào số tiền gốc phải trả rồi chuyển cả phần gốc và lăi của kỳ hạn đó sang nợ quá hạn, đồng thời thông báo cho người vay biết và hẹn ngày trả.
Nếu người vay để nợ quá hạn phát sinh ba lần, Ngân hàng sẽ làm thủ tục phát mại tài sản thế chấp hoặc sử dụng các h́nh thức bảo đảm khác để thu hồi vốn vay.
1.1.3. Những chỉ tiêu sử dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng.
1.1.3.1. Phân tích theo mục đích sử dụng vốn.
- Dựa vào mục đích sử dụng của khách hàng, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: chỉ vay để mua, xây dựng hay sửa chữa nhà ở. Mục đích của việc phân chia này là để nắm rơ từng nhu cầu trong lĩnh vực của khách hàng. Qua đó có thể biết được với mục đích vay nào của khách hàng chiếm tỷ trọng cao và mục đích sử dụng nào vẫn chưa phát triển. Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương hướng hoạt động cụ thể hơn để đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất.
1.1.3.2. Phân tích theo thời hạn vay.
- Ta phân tích t́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng theo thời han vay nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lư theo dơi t́nh h́nh cho vay của ngân hàng, về các khoản nợ một cách hiệu quả và kỹ lưỡng hơn. Thông thường các Ngân hàng thường chia thành các thời hạn là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, theo dơi các thời kỳ trả nợ gốc, lăi của khách hàng nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro xảy ra.
1.1.3.3. Phân tích theo h́nh thức đảm bảo:
- Một trong những vấn đề mà bất kỳ ngân hàng nào cũng quan tâm khi cho khách hàng vay vốn đó là sự an toàn của vốn. Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng th́ vấn đề được quan tâm nhất chính là rủi ro và lợi nhuận. Hai vấn đề này luôn có mối quan hệ với nhau, nếu lợi nhuận cao sẽ dẫn đến rủi ro cao và ngược lại nếu rủi ro thấp th́ lợi nhuận đạt được sẽ thấp. V́ vậy, muốn cho vay cán bộ tín dụng phải thẩm định rất kỹ và cân nhắc một cách thận trọng. Để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng khi cho vay, khách hàng cần có tài sản để đảm bảo cho khả năng hoàn trả nợ gốc và lăi cho ngân hàng. Hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là h́nh thức cho vay mang lại lợi nhuận cao, đồng thời rủi ro cũng rất lớn, v́ t́nh h́nh nhà đất và giá nguyên vật liệu xây dựng luôn biến động. Ngân hàng đă đưa ra các h́nh thức đảm bảo sự an toàn về vốn khi cho vay. Có hai h́nh thức bảo đảm:
- Thế chấp bằng căn nhà, đất dự định mua, xây dựng và sửa chữa hoặc bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người đi vay.
- Cam kết bảo lănh của bên thứ ba. Có thể là các cá nhân sở hữu bất động sản cam kết bảo lănh cho người đi vay nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ gốc và lăi đúng hạn cho Ngân hàng.
1.1.3.4. Phân tích theo đối tượng cho vay.
- Việc phân tích t́nh h́nh cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở theo đối tượng vay giúp cho ngân hàng theo dơi được các khoản vay một cách chặt chẽ hơn. Ngân hàng có thể xác định được các khách hàng của ngân hàng thuộc vào nhóm đối tượng nào có đảm bảo được khả năng trả được nợ gốc và lăi đúng hạn hay không. Từ đó ngân hàng có thể đưa ra các kế hoạch cho vay phù hợp và đáp ứng nhu cầu về vốn của khách hàng; và khi cho vay cán bộ tín dụng giải quyết và đưa ra các phương án vay hợp lư, đem lại hiệu quả cao cho cả ngân hàng và khách hàng.
1.1.4. Vai tṛ của loại h́nh tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của ngân hàng MHB:
1.1.4.1. Vai tṛ của loại h́nh tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng đối với Ngân hàng.
- Thông qua tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của các ngân hàng, từ đó sẽ kiếm lợi nhuận từ phần chênh lệch bằng lăi suất cho vay của ngân hàng. Mặc khác khi khách hàng vay vốn phải trả lăi, đ̣i hỏi khách hàng phải tạo được lợi nhuận đủ để bù đắp lợi tức cho ngân hàng, đảm bảo trả lải và đem lại lợi nhuận cho ḿnh.
- Như vậy, từ nguồn tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế thong qua hệ thống ngân hàng đă tạo được một lượng tiền lớn hơn ban đầu, tạo ra mức sinh lợi tín dụng của ngân hàng.
- Tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một h́nh thức cho vay mới của Ngân hàng nhằm phục vụ cho mục đích kinh doanh của Ngân hàng.
1.1.4.2. Vai tṛ của loại h́nh tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng đối với khách hàng.
- Sản phẩm tín dụng ra đời ngày càng nhiều và càng đa dạng đáp ứng cho nhu cầu của khách hàng ngày càng được mở rộng. Tạo điều kiện cho khách hàng được cải thiện t́nh trạng nhà ở, nâng cấp nhà ở đáp ứng một cách kịp thời cho người dân. Giải quyết t́nh trạng nhà ở chất lượng thấp, xây dựng nhà ở khang trang đầy đủ tiện nghi hơn cho khách hàng.
- Vốn đầu tư tín dụng của các ngân hàng chủ yếu là vốn tiền gửi của khách hàng khác nhau trên phạm vi toàn xă hội. Do vậy, nhóm khách hàng gởi tiền có thể kiếm lời từ việc gởi tiền vào ngân hàng. Bên cạnh đó nhóm khách hàng vay vốn có thể sử dụng vốn vay vào việc xây dựng sửa chữa nhà ở, cải thiện đời sống vật chất.
1.1.4.3. Vai tṛ của loại h́nh tín dụng trong phân tích cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của Ngân hàng đối với nền kinh tế - xă hội.
- Tín dụng ngân hàng có vai tṛ đáp ứng nhu cầu vốn để duy tŕ quá tŕnh sản xuất được liên tục đồng thời góp phần đầu tư phát triển kinh tế.
- Tín dụng ngân hàng c̣n là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư. Nó là động lực kích thích tiết kiệm đồng thời là phương tiện đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển.
- Trong điều kiện nước ta hiện nay, cơ cấu kinh tế c̣n nhiều mặt mất cân đối, lạm phát và thất nghiệp vẫn c̣n ở mức độ cao, luôn là khả năng tiềm ẩn, v́ vậy thông qua việc đầu tư tín dụng sẽ góp phần sắp xếp và cơ cấu lại sản xuất, h́nh thành cơ cấu kinh tế hợp lư.
- Tín dụng ngân hàng đóng vai tṛ không thể thiếu để thúc đẩy các nghành kinh tế mũi nhọn và các nghành kinh tế c̣n yếu kém. Nhà nước c̣n tập trung tín dụng để tài trợ cho các nghành kinh tế mũi nhọn, mà mỗi khi đă phát triển được nghành này th́ sẽ tạo cơ sở và lôi cuốn các nghành kinh tế khác phát triển như sản xuất hàng xuất khẩu.
- Trong nền kinh tế có sự khác nhau về các lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh, sự khác nhau về quy mô và thời hạn sử dụng vốn của các tổ chức kinh tế. V́ vậy trong quá tŕnh tuần hoàn và chu chuyển vốn đă xảy ra t́nh trạng thừa hoặc thiếu vốn tạm thời trong nền kinh tế. Và trong cuộc sống của mỗi người đều có sự khác nhau về thời gian của các khoản thu nhập hoặc chi tiêu cũng làm cho họ tạm thời thừa hoặc thiếu vốn trong một khoản thời gian nào đó. Ngân hàng đóng vai tṛ là một trung gian tài chính với vai tṛ là khơi nguồn tiền trong nền kinh tế, ngân hàng sẽ tập trung được nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế rồi đem phân phối các nguồn vốn đó trên nguyên tắc hoàn trả nhằm có sự cân đối và đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho các cá nhân và tổ chức kinh tế.
- Thông qua ngân hàng hoạt động cho vay và đi vay mà tín dụng ngân hàng đă thực hiện kiểm tra các hoạt động kinh tế, kiểm tra mục đích sử dụng vốn nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển những chương tŕnh mục tiêu của nền kinh tế xă hội.
- Tạo điều kiện để phát triển các quan hệ kinh tế với nước ngoài. Trong điều kiện ngày nay, phát triển kinh tế của một nước luôn gắn liền với thị trường thế giới, v́ vậy tín dụng ngân hàng đă trở thành một trong những phương tiện không thể thiếu để nối liền các nền kinh tế lại với nhau.
1.2. Các nhân tố tác động đến hiệu quả tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại ngân hàng từ năm 2009 – 2010.
Từ đầu năm 2009 tới nay nhiều cơ quan chức năng, tổ chức tín dụng, Ngân hàng, doanh nghiệp đă cùng nhau phối hợp mở nhiều cuộc hội thảo với chủ đề phát triển thị trường bất động sản như thế nào sau hơn hai năm Việt Nam gia nhập WTO và trong t́nh h́nh suy thoái kinh tế thế giới đang diễn ra. Ai cũng rơ nếu thị trường bất động sản “đóng băng” sẽ kéo theo sự suy giảm của nhiều thị trường khác chạy trên nó trong đó có thị trường vốn Một trong những vấn đề cơ bản hiện nay của thị trường bất động sản vẫn là vốn, là mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
V́ vậy năm 2009 thị trường BĐS có diễn biến phức tạp và trái chiều xoay quanh đặc điểm: Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn như thế nào, thị trường sẽ như thế ấy. Nghĩa là có vốn thị trường BĐS sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm; vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội.
Đầu năm 2009, dư nợ BĐS lên rất cao, cộng với việc kiềm chế lạm phát, Nhà nước nâng lăi suất ngân hàng và dừng các khoản cho vay BĐS. Lập tức từ quư I/2009, thị trường BĐS giảm 30 - 50%. Sau đó, Chính phủ đưa gói kích cầu lần 1 với mức 8 tỷ USD, đă “cứu sống” thị trường BĐS đồng thời thúc đẩy xu thế đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xă hội trên phạm vi cả nước. Các nhà đầu tư đă hưởng một lượng vốn khá lớn từ kích cầu và từ ngân sách địa phương. Từ quư II/2009, thị trường bắt đầu ấm lại. Các chủ đầu tư thu hút được vốn từ nguồn tiền của dân, thị trường bắt đầu nóng, thậm chí sốt nóng ở một số dự án. Sau đó Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngăn luồng tín dụng. Thị trường hết sốt, thậm chí chững lại và đi xuống.
Cũng trong năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: tăng mức lương tối thiểu, giảm lăi suất ngân hàng; Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; chuyển nhượng BĐS là một trong những nhân tố tác động làm cho thị trường BĐS trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán.
Song song với nó là tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ đang triển khai hàng loạt các biện pháp chống suy giảm kinh tế, trong đó có nhiều chương tŕnh đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhờ vào gói kích cầu của chính phủ trong năm nay vào thị trường nhà ở xă hội nên đă có tác động như một cú hích lớn làm cho thị trường này lành mạnh hơn.
[TABLE=width: 1, align: left]
[TR]
[TD][/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[/TR]
[/TABLE]
Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn c̣n ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007. Và thị trường bất động sản năm 2010 vẫn phụ thuộc vào chính sách tài khóa và tín dụng của nhà nước. Mặc khác chính sách tín dụng năm này lại thiên về hướng ổn định, do đó thị trường BĐS năm này không suy giảm và cũng không có bước phát triển nhảy vọt.
Cơ cấu hàng hoá của thị trường BĐS đă có sự thay đổi, các nhà đầu tư đă chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung b́nh, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp. Bên cạnh đó phân khúc chung cư vẫn tiếp tục sôi động cùng với sự khởi sắc của phân khúc văn pḥng.
Trong khi đó hệ thống tài chính bất động sản vẫn chưa hoàn thiện. Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Quư III năm 2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đ́nh trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009.
Mặt khác, lăi suất cho vay ở mức cao, đa số các Ngân hàng đang áp dụng lăi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn. Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép th́ khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.
Dù thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn và bị trầm lắng, nhưng nh́n lại năm 2010: thị trường BĐS nước ta là 1 trong những thị trường đắt nhất thế giới, sau Tokyo, Hồng Công, New York BĐS, đặc biệt là giá đất từ nội đến ngoại thành vẫn tăng chóng mặt, tăng trung b́nh 30%; thậm chí có nơi tăng 150% – 200%. Ví dụ, vào thời điểm cuối năm 2009, có nơi giá 1m2 đất ở chỉ 20 triệu đồng, th́ nay đă lên tới 50 – 60 triệu đồng/m2
Giá cả bất động sản hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Giá cả bất động biến động không đồng đều giữa các địa phương.
Ngoài ra, hệ thống quản lư nhà nước về thị trường bất động sản c̣n nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
Bước sang năm 2011 thị trường sẽ như thế nào? Với t́nh h́nh kinh tế như hiện nay, có thể nói nửa năm 2011 thị trường BĐS cả nước nói chung vẫn sẽ trầm lắng. Lư do v́ giá thị trường đặc biệt là căn hộ xây dựng sẽ nóng lên do lăi suất Ngân hàng tăng quá cao.
Với lăi suất cho vay cao như hiện nay là 18 – 19% và bước sang năm 2011 t́nh h́nh không được cải thiện, tốc độ xây dựng các dự án đang triển khai chỉ bằng 50% so với năm 2010 và giá cũng sẽ đội lên 20 – 30%. Lăi suất NH tăng cao, doanh nghiệp xây dựng sẽ bị thiệt kép. Thứ nhất, phải vay Ngân hàng với lăi suất cao, mà các dự án xây dựng có đến 70% vốn vay từ Ngân hàng. Thứ hai, lăi suất tăng cao kéo theo các sản phẩm đầu vào như thép, xi măng cũng sẽ tăng ca. Như vậy, chỉ với việc các Ngân hàng điều chỉnh lăi suất huy động vốn và cho vay đă nh́n ra bức tranh tối cho thị trường BĐS ít nhất trong ṿng nửa năm 2011.
Thiết nghĩ, để thị trường BĐS phản ánh đúng giá trị, điều đầu tiên là phải có sự đồng bộ về cơ chế tín dụng như chính sách lăi suất, thuế. Sau đó, phải tiến hành sửa đổi một số điều của Luật Đất đai sao cho không c̣n cảnh hàng năm chính quyền địa phương tự quyết định áp dụng khung giá đất, để giá đất là một thể thống nhất trên phạm vi cả nước. Khi đó mới hy vọng giá BĐS không nóng như hiện nay.
Dù bị ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới nhưng nền kinh tế VN đang trong quá tŕnh phát triển điều đó khiến thị trường nhà đất vẫn có những cơ hội tốt cho các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước.
Do đó thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đ̣i hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà c̣n cần sự hỗ trợ từ cơ chế chính sách của chính phủ như về thuế, thủ tục cấp giấy tờ sử dụng nhà, đất, chính sách lăi suất cho vay và các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xă hội.
.