Tài liệu Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM

ĐỀ TÀI: Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM

MỞ ĐẦU

Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ đă làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đă cho thấy vai tṛ ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân hàng là rất lớn
Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Chính v́ lư do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về mặt xă hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng.
Sau đây chúng ta sẽ t́m hiểu đế tài: “Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM” để hiểu rơ hơn về t́nh h́nh tín dụng bất động sản để qua đó đưa ra giải pháp thực tiễn góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất dụng bất động sản của các ngân hàng trong hiện tại và tương lai.












MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 4
I. Khái niệm bất động sản 4
1. Bất động sản là ǵ? . 4
2. Phân loại bất động sản . 5
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản . 5
II. Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản . 6
1. Thị trường bất động sản . 6
2. Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 6
III. Tín dụng ngân hàng và vai tṛ của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản 9
1. Tín dụng ngân hàng . 9
2. Vai tṛ của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản 10
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM . 11
I. Thực trạng huy động vốn và cho vay tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn Tp.HCM 11
II. Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn. 14
1. Dư nợ cho vay bất động sản và diễn biến thị trường bất động sản . 14
2. Dư nợ cho vay bất động sản có tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng cao . 16
3. Dư nợ cho vay bất động sản trung dài hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ bất động sản và là cơ cấu thời gian cho vay phổ biến . 16
III. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn 17
1. Những thuận lợi . 17
2. Những khó khăn 20
CHƯƠNG 3: BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆTNAM . 22
I. Bong bóng bất động sản . 22
1. Bong bóng bất động sản 22
2. Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính cuối năm 2007 . 24
3. Bong bóng bất động sản VN tạo nên cơn sốt giá nhà đất . 26
II. Bài học kinh nghiệm cho tín dụng bất động sản tại ViệtNam . 28
CHƯƠNG 4 : GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM . 31
I. Giải pháp về cơ chế chính sách . 31
1. Kiến nghị kịp thời và thường xuyên 31
2. Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản . 31
3. Thành lập pḥng thẩm định, quy tŕnh định giá bất động sản gắn với thị trường 32
II. Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu quả 32
1. Tín dụng kích cung bất động sản . 32
2. Tín dụng kích cầu bất động sản . 35
















CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG

I. Khái niệm bất động sản.
1. Bất động sản là ǵ?
a. Khái niệm:
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 th́ bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công tŕnh xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
b. Đặc điểm của bất động sản:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển h́nh nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm, . đóng một vai tṛ rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau,nhưng ở hai nơi khác nhau th́ giá bất động sản cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa của bất động sản.
- Công tŕnh xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở th́ không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở th́ được xem là bất động sản. V́ thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là bất động sản đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Ngoài ra, cũng có bất động sản không thể là hàng hóa v́ đó là những bất động sản dùng để phục vụ các mục đích chính trị xă hội hay phục vụ cộng đồng. Những bất động sản như vậy, tuy không chịu tác động chi phối của thị trường, nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của nhà nước, những bất động sản này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa.
Xét về mặt tích cực, bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rơ trong quá tŕnh sử dụng đất đai bởi v́ đất đai không bị hao ṃn.
Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá c̣n có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không di động được, và có tính khan hiếm không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn.
2. Phân loại bất động sản.
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi đă nêu ở trên, bất động sản có nhiều loại khác nhau. Tùy theo tiêu chí phân loại mà có các dạng sau:
v Đối với bất động sản là đất có thể có các loại:
- Đất đô thị, đất phi đô thị.
- Đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công tŕnh công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác.
v Đối với bất động sản là nhà ở có thể có các loại:
- Nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng.
- Nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá.
- Nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục đích khác.
- Nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải khu quy hoạch, .
Nh́n chung, tùy theo tiêu chí phân loại khác nhau mà có các h́nh thức tên gọi cho bất động sản khác nhau. V́ vậy, cách thức phân loại như kể trên cũng chỉ có tính tương đối, có thể c̣n nhiều cách phân loại khác chưa được kể đến.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Khi đánh giá bất động sản ta có thể hiểu rằng đây là bất động sản hàng hóa, là bất động sản có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, . Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản có thể kể đến như sau:
v Vị trí bất động sản
v H́nh dáng bất động sản và yếu tố văn hóa
v Cung - cầu về bất động sản
v Chính sách của nhà nước
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lư và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.
II. Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản.
1. Thị trường bất động sản.