Luận Văn Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt

Khóa luận tốt nghiệp năm 2012
Đề tài: Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín chi nhánh Khánh Hòa


MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG iv
DANH MỤC HÌNH v
DANH MỤC SƠ ĐỒ . vi
LỜI MỞ ĐẦU . 1
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MUC TIÊU NGHIÊN CỨU 2
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU . 3
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 3
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN . 3
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI . 4
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁVÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN 5
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá 5
1.2 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14
1.2.2 Các bước thực hiện . 14
1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH . 18
1.3.1 Cơ sở lý luận . 19
1.3.2 Trường hợp áp dụng . 19
1.3.3 Các bước tiến hành . 19
1.3.4 Các yếu tố so sánh 21
1.3.5 Những ưu điểm, hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương
pháp so sánh 22
ii
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN –CHI NHÁNH KHÁNH HÒA . 24
2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT TÍN –CHI NHÁNH KHÁNH HÒA . 24
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá
Việt Tín –chi nhánh Khánh Hòa . 24
2.1.2 Cơ cấu quản lý . 28
2.1.3 Đánh giá khái quát hoạt động của công ty thẩm định giá Việt Tín –chi
nhánh Khánh Hòa 29
2.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH KHÁNH HÒA 33
2.3 THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠICÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN –CHI NHÁNH KHÁNH HÒA . 35
2.3.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín –
chi nhánh Khánh Hòa 35
2.2.3 Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín –chi nhánh Khánh Hòa
44
CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH
GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT TÍN –CHI
NHÁNH KHÁNH HÒA . 61
3.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH NÓI RIÊNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NÓI CHUNG 61
3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 62
KẾT LUẬN . 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
iii
PHỤ LỤC 68
iv
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Quy trình thẩm định giá của chi nhánh . 37
Bảng 2.2: Phân tích định tính giữa các BĐSSS với BĐS cần thẩm định
. 55
Bảng 2.3: Phân tích định lượng giữa các BĐSSS với BĐS cần thẩm
định giá . 56
Bảng 2.4: Chi phí đầu tư xây dựng dự án . 57
Bảng 2.5: Kết quả thẩm định giá . 59
v
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Văn phòng đại diện tại Nha Trang . 26
Hình 2.2: Hình ảnh của lô đất thẩm định . 49
Hình 2.3: Hình ảnh lô đất so sánh thứ nhất 52
Hình 2.4: Hình ảnh lô đất so sánh thứhai 53
Hình 2.5: Hình ảnh lô đất so sánh thứ ba . 54
vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấutổ chức . 28
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh tại chi
nhánh 46


LỜI MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Ngày nay, khi nền kinh tế nước ta đã chuyển sang cơ chế thị trường, hầu
như tất cả các hoạt động kinh tế diễn ra trên thị trường như mua, bán, cho thuê,
thanh lý, bảo hiểm, cho vay đều được thực hiện trên cơ sở giá trị, thuận mua,
vừa bán. Tuy nhiên, giá cả của hàng hóa/dịch vụ nhiều khi không thể hiện được
giá trị của chúng. Sự khác biệt này dẫn đến nhiều hệ quả xấu như phân phối thu
nhập không hợp lý, thất thoát tài sản Nhà nước Do đó, sự ra đời của ngành
thẩm định giá với vai trò đảm bảo sự hoạt động trôi chảy của thị trường ở nước
ta là một tất yếu khách quan. Ở nước ta, thẩm định giá được xem là một ngành
còn non trẻ, tuy vậy đã đóng góp rất lớn cho nền kinh tế trong việc tư vấn và
ước tính giá trị của các tài sảnvà đã phần nào xóabỏ cơ chế định giá cả hàng
hóa của Nhà nước như thời bao cấp, góp phần hoàn thiện nền kinh tế thị trường.
Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta có thuận lợi
là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu của những nước nhưng
do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giá vẫn còn nhiều khó
khăn. Mặc dù các lĩnh vực hoạt động của ngành thẩm định giá bao trùm tất cả
các loạitài sản khác như thẩm định giá bất động sản, thẩm định giá động sản,
thẩm địnhgiá trị doanh nghiệp, thẩm định giá thương hiệu. Nhưng lĩnh vực
chính của thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam vẫn là thẩm định giá bất
động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện
nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia. Trong
lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có nhiều phương pháp có thể áp dụng để
ước tính giá trị bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư, phươngpháp lợi nhuận.
2
Trong đó phương pháp so sánh được sử dụng khá phổ biến và thườngxuyên.
Đây là phương pháp dễ thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó
dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị
cũng chínhvì đặc điểm này mà phương pháp so sánh còn chứa đựng hạn chế.
Để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp so sánh, đồng thời nhận thức được tầm
quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam
nói chung và tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín –chi nhánh Khánh Hòa
nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Tìm hiểu phương pháp so sánh trong
thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín –chi
nhánh Khánh Hòa” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần
nhỏ bé vào việc hoàn thiện phươngpháp thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả
thẩm định nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như
ở công ty thẩm định giá Việt Tín –chi nhánh Khánh Hòa nói riêng.
2. MUC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty
thẩm định giá Việt Tín -chi nhánh Khánh Hòa từ đó đề xuất kiến nghị nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TĐG Việt -Tín nói
riêng và thị trường tỉnh Khánh Hòa nói chung.
Cụ thể:
 Nghiên cứu cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm
định giá bất động sản nói riêng.
 Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể về vận dụng phương pháp so sánh
trong thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín -chi nhánh
Khánh Hòa.
 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá bất động
sản.
3
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng nghiên cứu:
-Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.
-Quy trình thẩm địnhgiá bất động sản.
-Ví dụ thực tế về công tác thẩm định giá bất động sản đối với dự án khu
biệt thự biển và dịch vụ du lịch Anh Nguyễn.
 Phạm vi nghiên cứu:
-Lý luận và thực tiễn về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín -chi nhánh Khánh Hòa.
-Dùng số liệu của doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá bất động sản.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp thu thập.
 Phương pháp phân tích, đánh giá.
 Phương pháp tổng hợp.
 Phương pháp phỏng vấn.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Nội dung của luận văn gồm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.
 Chương 2:Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín –chi nhánh Khánh Hòa.
 Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất
động sản tại công ty thẩm định giá Việt Tín -chi nhánh Khánh Hòa.
4
6. Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài cho ta cái nhìn tổng quát về tầm quan trọng của thẩm định giá trong
nền kinh tế hiện nay,biết được thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh
trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty thẩm định giá Việt Tín –chi nhánh
Khánh Hòa. Thông qua việc tìm hiểu thực trạng từ đó đề suất ý kiến nhằm hoàn
thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Khánh Hòa nói riêng, thẩm định
giá bất động sản Việt Nam nói chung để ngày càng khẳng định vai trò quan
trọng không thể thiếu của nó, qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà
phát triển.
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá
a. Khái niệm
 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W.Seabrooke
–Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài
sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan –trường Xây dựng và Bất
động sản thuộc đại họcquốc gia Singapore).
 Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 –Pháp lệnh giá).
Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị tài sản,
hàng hóa do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và
có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước
có nét riêng , song cũng phải tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong
khu vực.
b.Chức năng của thẩm định giá
-Là cơ sở quan trọng phục vụ cho quá trình đưa ra quyết định đầu
6
tư, tín dụng.
-Công cụ tích cực hỗ trợ sự vận hành nền kinh tế theo xu hướng thị trường.
-Chống thất thoát lãng phí tài sản nhà nước.
-Là nhịp cầu vững chắc cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
-Giúp cho các giao dịch mua bán, thuế chấp, có tính công bằng hơn.
-Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm,
vay vốn, khấu hao ,xác định giá trị của một tài sản.
1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
a. Bất động sản
a.1 Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công
trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân
sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất
đai và tài sản gắn liền với đất.
a.2 Thuộc tính của bất động sản
-Tính bất động
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn
là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác.Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa
lạc và mang tính chất địa phương.
-Tính không đồng nhất
Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do
vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
-Tính khan hiếm
7
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
-Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
a.3 Đặc trưng của bất động sản
-Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên
các mặt sau:
+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi bật
nhất là về mặt quy hoạch. Bởi vì:
+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ
qui hoạch sử dụng trong từng thời kì.
+ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của
địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện
chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch.
+ Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo
qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
-Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao, do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến là thời gian mua, bán
thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch
cao.
-Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2011), Giáo trình thẩm định
giá bất động sản,NXB Lao động xã hội.
2. Nguyễn Quỳnh Hoa (2006), Phương pháp so sánh trong thẩm địnhgiá
trị bất động sản từ lí luận đến thực tiễn, Đề tài NCKH.
3. Phan Thị Lệ Thúy(2011), Bài giảng thẩm định giá trị doanh nghiệp,
Trường Đại học Nha Trang.
4. Trần Quang Huy(2006), Giáo trình pháp luật đất đai,NXB Hà Nội.
5. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam(2003), Thị trường bất động sản
những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam,NXB Tài chính.
6. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam,Tiêu chuẩn số 05 ban
hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày
01/11/2005.
7. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam,Tiêu chuẩn số 07 ban
hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày
31/12/2008.
8. Quy trình thẩm định giá căn bản(2006), Tài liệu khóa học bồi dưỡng
thẩm định viên về giá.