Luận Văn Tìm hiểu nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của luật thuế thu nhập cá nh

Khi nhắc đến thành phố Phan Thiết, mọi người thường nghĩ đến Mũi Né – Hòn Rơm và nhiều địa danh du lịch nổi tiếng khác. Đây là một thành phố trẻ và có tiềm năng du lịch rất lớn. Quá trình đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ thu hút nhiều dự án đầu tư đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố Phan Thiết. Do đó đất đai luôn là vấn đề quan tâm của nhiều người và để quản lý tốt quỹ đất đai thì không chỉ quản lý bằng chính sách đất đai mà còn chú trọng chính sách tài chính đất đai. Mới đây, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực ngày 01/01/2009 bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản thay đổi. Thêm vào đó là sự điều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ nhà đất đã làm thay đổi nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản. Với những quy định mới, tình hình chuyển nhượng có thay đổi nhiều không, thái độ của người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính như thế nào và những bất cập, vướng mắc nảy sinh. Vì thế, để hiểu rõ hơn về chính sách tài chính trong chuyển nhượng bất động sản, đề tài này được thực hiện.
Bằng phương pháp điều tra, thống kê số liệu, tài liệu thu thập được, các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng bất động sản, đề tài đã tập trung tổng hợp và phân tích những số liệu thực tế thu được để hiểu rõ công tác thu thuế tại địa phương trong 6 tháng đầu năm 2009. Từ đó cho thấy, trong 2 tháng đầu số hồ sơ chuyển nhượng rất thấp (186 hồ sơ) do người dân vẫn chưa hiểu rõ thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên còn e ngại đi đăng ký, kê khai chuyển nhượng. Với mức thuế mới theo Luật thuế thu nhập cá nhân nguồn thu ngân sách giảm đáng kể, trong 6 tháng đầu thu được 3.437,309 triệu đồng. Cụ thể, với 286 hồ sơ chuyển nhượng đất ở, tính theo thuế thu nhập cá nhân thu được 1.052,291 triệu đồng, thấp hơn so với cách tính thuế chuyển quyền là 387,797 triệu đồng. Số thu lệ phí bạ là 1.947,744 triệu đồng, giảm một nửa. Như vậy, khi áp dụng luật thuế mới, người dân có lợi rất nhiều trong chuyển nhượng bất động sản. Điều này cũng góp phần động viên người dân đi đăng ký kê khai chuyển nhượng bất động sản, hạn chế các giao dịch ngầm. Tuy nhiên, một số quy định trong thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vẫn chưa chặt chẽ làm thất thu ngân sách nhà nước như vấn đề nhà ở, đất ở duy nhất gây nhiều khó khăn cho cán bộ thu thuế và người dân.
Như vậy, chính sách mới ngày càng thỏa đáng, đáp ứng được nhu cầu của người dân. Nhưng những quy định đó cần phải chặt chẽ, thống nhất với nhau thì Nhà nước mới quản lý tốt và hiệu quả quỹ đất đai, hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh hơn.


ĐẶT VẤN ĐỀ

PHẦN I: TỔNG QUAN 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu . 3
I.1.1. Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ 3
I.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1980 – 1992 . 3
I.1.1.2. Giai đoạn từ năm 1992 – 2003 . 4
I.1.1.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 6
I.1.2. Chuyển nhượng bất động sản . 7
I.1.2.1. Khái niệm bất động sản 7
I.1.2.2. Chuyển nhượng bất động sản . 8
I.1.3. Khái quát về Luật thuế thu nhập cá nhân 9
I.1.3.1. Vai trò của thuế . 9
I.1.3.2. Luật thuế thu nhập cá nhân . 9
I.2. Cơ sở pháp lý . 11
I.3. Sơ lược về địa bàn nghiên cứu . 12
I.3.1. Điều kiện tự nhiên 12
I.3.1.1. Vị trí địa lý 12
I.3.1.2. Địa hình . 13
I.3.1.3. Khí hậu – Thủy văn . 13
I.3.1.4. Tài nguyên – Cảnh quan . 14
I.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 14
I.3.2.1. Dân số - Lao động 14
I.3.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế 15
I.4. Nội dung - Phương pháp nghiên cứu 17
I.4.1. Nội dung nghiên cứu 17
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu 17
I.5. Quy trình thực hiện đề tài 17
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18
II.1. Sơ lược công tác quản lý Nhà nước về đất đai . 18
II.1.1. Công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất . 18
II.1.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 20
II.1.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 21
II.1.4. Công tác quản lý giá đất 22
II.2. Hiện trạng sử dụng đất 25
II.3. Các khoản nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định
của Luật thuế thu nhập cá nhân 26

II.3.1. Quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 26
II.3.1.1. Đối tượng nộp thuế . 26
II.3.1.2. Các khoản thu nhập chịu thuế . 26
II.3.1.3. Căn cứ tính thuế 27
II.3.1.4. Các khoản thu nhập được miễn thuế 29
II.3.1.5. Kê khai thuế . 30
II.3.2. Quy định về lệ phí trước bạ 30
II.3.2.1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất . 31
II.3.2.2. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ 31
II.3.2.3. Căn cứ tính lệ phí trước bạ . 32
II.3.2.4. Kê khai lệ phí trước bạ . 33
II.3.3. Những điểm mới của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
bất động sản . 33
II.4. Quy trình tính thuế 34
II.5. Tình hình thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng
bất động sản . 36
II.5.1. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 36
II.5.1.1. Trước ngày 01/01/2009 . 36
II.5.1.2. Từ ngày 01/01/2009 . 37
II.5.1.3. Một số vướng mắc trong thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
bất động sản . 46
II.5.2. Lệ phí trước bạ nhà, đất 49
KẾT LUẬN 51









DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ​
§ Bảng Trang
Bảng I.1. Mật độ dân số chia theo đơn vị hành chính . 15
Bảng I.2. Cơ cấu GDP theo nhóm ngành trên địa bàn Phan Thiết qua các năm 15
Bảng I.3. Diện tích các loại cây trồng . 16
Bảng I.4. Giá trị sản xuất công nghiệp . 16
Bảng II.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2010 18
Bảng II.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm . 21
Bảng II.3. Số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phan Thiết . 22
Bảng II.4. Giá đất ở đô thị của Phan Thiết qua các năm . 24
Bảng II.5. Hiện trạng sử dụng đất của Phan Thiết năm 2008 . 25
Bảng II.6. Diện tích các loại đất phân theo đơn vị hành chính năm 2008 . 25
Bảng II.7. Số hồ sơ chuyển nhượng trong 6 tháng đầu . 38
Bảng II.8. Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu
năm 2008 . 39
Bảng II.9. Tình hình thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 6 tháng đầu
năm 2009 . 39
Bảng II.10. Kết quả tính thuế của mỗi loại đất 41
Bảng II.11. Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở theo các trường hợp 43
Bảng II.12. Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở nông thôn theo các
trường hợp 44
Bảng II.13. Tổng số thuế thu được khi chuyển nhượng đất ở đô thị theo các
trường hợp 45
Bảng II.14. Kết quả thu lệ phí trước bạ nhà, đất 50

§ Biểu đồ
Biểu đồ II.1. Kết quả thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong 5 tháng đầu . 40
Biểu đồ II.2. Kết quả thu thuế chuyển nhượng đất ở trong các trường hợp 44

§ Sơ đồ
Sơ đồ II.1. Quy trình đăng ký, kê khai và hoàn tất một hồ sơ chuyển nhượng 34
Sơ đồ II.2. Quy trình tính thuế tại Đội trước bạ và thu khác thuộc Chi cục thuế
Phan Thiết 35