Thạc Sĩ Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng v
Danh mục hình vi
Danh mục từviết tắt vii
1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài 2
1.2. Mục ñích và yêu cầu .3
1.2.1.Mục ñích 3
1.2.2.Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan thịtrường ñất ñai .4
2.1.1.Thịtrường ñất ñai trên thếgiới 4
2.1.2.Thịtrường ñất ñai Việt Nam 6
2.2. Tổng quan vềgiá ñất .11
2.2.1.Khái quát chung vềgiá ñất 11
2.2.2.Cơsởkhoa học hình thành giá ñất . 12
2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 16
2.2.4. Các nguyên tắc cơbản của ñịnh giá ñất . 20
2.2.5.Các phương pháp ñịnh giá ñất . 23
2.3.Công tác ñịnh giá ñất trên thếgiới và Việt Nam 26
2.3.1.Công tác ñịnh giá ñất trên thếgiới . 26
2.3.2.Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 28
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
3.1. Nội dung nghiên cứu .30
iv
3.2. Phương pháp nghiên cứu 30
3.2.1.Phương pháp thu thập tài liệu, sốliệu . 30
3.2.2.Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 31
3.2.3.Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu . 31
3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích sốliệu 31
4. KẾT QUẢNGHIÊN CỨU 32
4.1.Vịtrí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tếxã hội .32
4.1.1.Vịtrí ñịa lý . 32
4.1.2.ðiều kiện kinh tế- xã hội và cơsởhạtầng 32
4.1.3.Tình hình sửdụng ñất ñai 35
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phốHà Nội .37
4.3. Giá ñất ởquy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu .38
4.3.1. Giá ñất ởquy ñịnh chung trong phạm vi cảnước . 38
4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 39
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .43
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm I . 48
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm III 62
4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm IV . 69
4.4.5.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm V 76
4.5.ðánh giá chung 87
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 87
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất . 87
4.6. Giải pháp 89
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. KẾT LUẬN 92
5.2. KIẾN NGHỊ .93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
PHỤLỤC 96

1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài
Trong quá trình ñổi mới của nền kinh tếnước ta, cơchếthịtrường ñịnh
hướng xã hội chủnghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế
phát triển mạnh mẽvới xu hướng tất y ếu là mọi y ếu tốnguồn lực ñầu vào của
sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trởthành hàng hoá, trong ñó
ñất ñai là một trong những yếu tốquan trọng.
ðểphát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụsựnghiệp công nghiệp
hoá, hiện ñại hoá ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơchế, chính sách
phù hợp ñểtạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tưphát
triển, thúc ñẩy sựhình thành và phát triển lành mạnh của thịtrường bất ñộng
sản, trong ñó ñịnh giá ñất là m ột công cụ, một biện pháp không thểthiếu. Mặt
khác, giá ñất là m ột công cụquản lý vĩmô của nhà nước ñểthực hiện quản lý
ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñểgiá ñất trởthành
công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thịtrường bất
ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sửdụng ñất ñai,
ñảm bảo sửdụng ñất tiết kiệm và hiệu quả.
Là một trong những quận nội thành, quận Hai Bà Trưng nằm ởphía ðông
Nam trung tâm thủ ñô Hà Nội. Trong những năm gần ñây, tại các phường ven
nội của quận Hai Bà Trưng có tốc ñộ ñô thịhóa rất nhanh; vấn ñềquản lý nhà
nước về ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là m ột trong những nguyên nhân gây
ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước
thu hồi ñất ñểthực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử d ụng ñất thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất, Những bất cập trên dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân
trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp
3
chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa
phương.
Xuất phát từthực tếtrên và ñểgóp phần làm sáng tỏcơsởkhoa học trong
công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thịtrường,
chúng tôi thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà
Trưng, thành phốHà Nội”
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1.Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ởthực tếvà giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phốHà Nội.
- Tìm hiểu các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn quận Hai Bà
Trưng. Trên cơsở ñó ñềxuất m ột sốgiải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở
ñô thịphù hợp với giá chuy ển nhượng thực tếtrên thịtrường.
- Phân tích các y ếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khảnăng sinh lời của ñất và m ặt bằng giá cả
trên thịtrường, nhằm mang lại hiệu quảcủa công tác ñịnh giá ñất.
1.2.2.Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủcác văn bản có liên quan ñến quy ñịnh vềgiá ñất như:
Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quy ết ñịnh của UBND thành phố;
Thông tưhướng dẫn của BộTài nguyên và Môi trường, BộTài chính hướng
dẫn vềviệc áp dụng các chính sách thuếcủa cơquan thuế,
- Các sốliệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
ở.
- Các ñềnghị, kiến nghịphải có tính khảthi.
4
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thịtrường ñất ñai
Thịtrường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn
nhau dẫn ñến khảnăng trao ñổi. ðó là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra,
cùng với các quan hệkinh tếgiữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao ñổi hàng hoá.
Thịtrường ñất ñai là nơi diễn ra các giao dịch dân sựliên quan ñến ñất ñai
tại m ột thời ñiểm nhất ñịnh. Thực chất thịtrường này ñã có từlâu ñời nhưng nó
tồn tại ởnhững dạng khác nhau trong các thời kì lịch sửkhác nhau. Hiện nay,
thị trường ñất ñai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kểcảtrong nền kinh tếcủa chủnghĩa tưbản cũng nhưtrong nền kinh tế
thịtrường ñịnh hướng xã hội chủnghĩa [10] .
2.1.1.Thịtrường ñất ñai trên thếgiới
Thịtrường ñất ñai là một thịtrường ñặc biệt, sựhình thành và phát triển
của thịtrường gắn liền với sựhình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thịtrường, giá ñất biến ñộng căn cứtheo
giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thịtrường ñất ñai ñã không ngừng
hoàn thiện vềmôi trường pháp lý, cơcấu thịtrường, các biện pháp hỗtrợ Do
vậy, thịtrường ñất ñai ởhầu hết các nước trên thếgiới ñã ñến giai ñoạn phát
triển cao, khẳng ñịnh ñược vịtrí vai trò của mình và có những ñóng góp quan
trọng cho sựphát triển của nền kinh tế- xã hội.
Tại các nước tưbản phát triển, chế ñộsởhữu tưnhân vềruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao. Nhờtính chất
không tái tạo của ñất ñã mang lại cho thịtrường ñất ñai tính ñộc quy ền cao, từ
ñó tạo cơsởkinh tế, chính trịcho sựvận hành của nền kinh tếlũng ñoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứkhông áp
5
ñặt giới hạn hành chính ñối với thịtrường ñất ñai. Tại ñây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủcó thểlà người sởhữu hoặc
cũng có thểlà người thuê ñất.
Trong giai ñoạn kinh tếphát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tếphát triển và các
khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tếhoặc thu
hút ñầu tưnước ngoài thì chính phủsẽcó hình thức tác ñộng cho phù hợp.
ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành
chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chếquy ền chuy ển nhượng ñất ñai.
ðất nông nghiệp ởAnbani ñược coi là thuộc sởhữu của gia ñình nông dân theo
pháp lệnh ñất ñai từnăm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược coi là bất
hợp pháp. ỞRumani, một sốmảnh ñất bịqui ñịnh không ñược bán trong vòng
10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một sốtrường
hợp Nhà nước có thểbắt buộc chủsởhữu bán ñất cho mình. Nhiều nước thuộc
Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là
hưởng hoa lợi từmảnh ñất ñó. ỞBangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia ñình chỉ ñược sởhữu ñất trồng trọt không quá 13,5 ha ñất canh tác cộng với
1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà nước cho phép [10].
Tính ñộc quy ền vềsởhữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bịgiới hạn bởi khả
năng phân chia lại thếgiới qua chiến tranh ñếquốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi ñó trình ñộtích tụtưbản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thịtrường, mởrộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mởcửa thịtrường ñất ñai.
Biện pháp nâng cao hiệu quảsửdụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất
ñai. Thịtrường nhà ñất trên thếgiới ñã vượt ngoài khuôn khổmột quốc gia, thu
hút ñầu tưcủa các nhà tưbản nước ngoài. Những nước có dựtrữngoại tệlớn
nhưNhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh BðS
ởnước ngoài. Qua ñó thểhiện rõ rệt tính quốc tếcủa thịtrường ñất ñai trong xu
thếhội nhập hiện nay [10].

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2004). Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
2. Bộtài chính (2007). Thông tưsố145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị
ñịnh số123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủsửa ñổi, bổsung
một số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP
3. Chính phủ(2004). Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
4. Chính Phủ(2007). Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
5. Hoàng Văn Cường (2006). “Thị trường bất ñộng sản: diễn biến và giải
pháp”.
6. Nguyễn VũKiên (2005). Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp "Tìm
hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn thịxã
Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
7. Phạm Hoài Nam (2006). Luận văn thạc sỹ khoa học “Nghiên cứu thực
trạng giá ñất ở ñô thịtrên ñịa bàn quận Cầu Giấy, thành phốHà Nội” -
ðại học Quốc Gia Hà Nội.
8. Quốc hội (1993). Luật ðất ñai 1993
9. Quốc hội (2003). Luật ðất ñai 2003
10. HồThịLam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB
Nông nghiệp.
11. Nguyễn Thanh Trà, Nguy ễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thịtrường bất
ñộng sản. NXB Nông nghiệp
95
12. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ
phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng quận Hai Bà
Trưng năm 2007
13. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất
ñai và xây dựng bản ñồhiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007
14. UBND quận Hai Bà Trưng (2007). Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất
ñai và xây dựng bản ñồhiện trạng quận Hai Bà Trưng năm 2007
15. UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Báo cáo công
tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận trong các năm từ2003 – 2007.
16. UBND quận Hai Bà Trưng (2003, 2004, 2005, 2006, 2007). Sổquản lý
theo dõi công tác biến ñộng ñất ñai từ 2003 - 2007 của quận Hai Bà
Trưng.
17. UBND thành phốHà Nội (1997). Quy ết ñịnh số3519/1997/Qð-UBND ngày
12/9/1997 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội.
18. UBND thành phốHà Nội (2004). Quy ết ñịnh số119/2004/Qð-UBND ngày
8/4/2004 vềviệc ban hành giá tạm thời các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội từngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 31 tháng 12 năm 2004.
19. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quy ết ñịnh số 199/2004/Qð-UBND
ngày 29/12/2004 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội năm 2005.
20. UBND thành phốHà Nội (2006). Quy ết ñịnh số05/2006/Qð-UBND ngày
3/1/2006 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội
năm 2006.
21. UBND thành phố Hà Nội (2006). Quy ết ñịnh số 242/2006/Qð-UBND
ngày 29/12/2006 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội năm 2007.
22. ðặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nói chuyện “ Chính sách pháp luật
ñất ñai với kinh tếthịtrường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế
Fulbright.