Thạc Sĩ Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ
Đề tài: Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục hình iv
Danh mục bảng v
Danh mục từviết tắt vi
1. MỎ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài 1
1.2 Mục ñích – yêu cầu 3
1.2.1 Mục ñích 3
1.2.2 Yêu cầu 3
1.3 Ý nghĩa của ñềtài. 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1. Thịtrường bất ñộng sản 4
2.1.1 Khái niệm 4
2.1.2 Thịtrường bất ñộng sản thếgiới 4
2.1.3.Thịtrường bất ñộng sản Việt Nam 6
2.2. Giá ñất 13
2.2.1 Khái niệm vềgiá ñất 13
2.2.2. Cơsởkhoa học hình thành giá ñất 14
2.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 19
2.2.4.Các nguyên tắc cơbản của ñịnh giá ñất 24
2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất
1
26 2.3 ðịnh giá ñất trên Thếgiới và Việt Nam 29
2.3.1 ðịnh giá ñất trên Thếgiới 29
2.3.2. ðịnh giá ñất tại Việt Nam 31
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Nội dung nghiên cứu 38
3.2. Phương pháp nghiên cứu 38
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, sốliệu 38
3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 38
3.2.3.Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 40
3.2.4.Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích sốliệu 40
4. KẾT QUẢNGHIÊN CỨU
4.1 ðiều kiện tựnhiên, kinh tế- xã hội của khu vực nghiên cứu 41
4.1.1 ðiều kiện tựnhiên 41
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 42
4.1.3 Văn hóa xã hội 48
4.1.4 Hiện trạng sửdụng ñất 49
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phốHà Nội 50
4.3. Giá ñất ởquy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 51
4.3.1. Giá ñất ởquy ñịnh chung trong phạm vi cảnước 51
4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Gia Lâm 52
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 54 4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtại khu vực các thịtrấn
thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
60
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Khu vực giáp ranh thuộc
huyện Gia Lâm (khu vực II)
67
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởkhu vực ven trục ñầu mối
giao thống chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
73
4.5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởkhu vực nghiên cứu 80
4.5.1. Ảnh hưởng của yếu tốkhu vực ñến giá ñất 80
4.5.2. Ảnh hưởng của yếu tốcá biệt ñến giá ñất 82
4.6. Giải pháp 83
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận 85
5.2. Kiến Nghị 86

1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñềtài
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, chuy ển từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tếthịtrường ñịnh hướng xã hội chủnghĩa; Quá trình
công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ñang ñược ñẩy mạnh với m ục tiêu ñưa
Việt Nam trởthành nước công nghiệp vào năm 2020.
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là
tưliệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bốkhu dân cư, xây dựng cơsởkinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. ðểphát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụsựnghiệp công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa ñất nước, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã xác ñịnh
quyền sửdụng ñất là hàng hóa, ñược tham gia thịtrường bất ñộng sản, nhằm
thúc ñẩy sựhình thành và phát triển lành mạnh của thịtrường bất ñộng sản,
tạo vốn cho ñầu tưphát triển.
Giá ñất là một công cụquản lý vĩmô của Nhà nước ñểthực hiện quản
lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Luật ðất ñai năm 1993 ñã xác ñịnh ñất có
giá; Luật ðất ñai năm 2003 ñã xác ñịnh giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải
ñảm bảo sát với giá chuy ển nhượng quyền sửdụng ñất thực tếtrên thịtrường
trong ñiều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứvào khung
giá của Nhà nước và các văn bản hướng dẫn ñểxây dựng bảng giá ñất cho ñịa
phương mình công bốvào ngày 01/01 hàng năm. Giá ñất do UBND cấp tỉnh
ñược sửdụng làm căn cứ ñể: tính thuế ñối với việc sửdụng ñất và chuy ển
quyền sửdụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; tính tiền sửdụng ñất và tiền
thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sửdụng ñất
hoặc ñấu thầu dựán có sửdụng ñất; tính giá trịquyền sửdụng ñất khi giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất cho các tổ chức, cá nhân; xác ñịnh giá trị
quyền sửdụng ñất ñểtính vào giá trịtài sản của doanh nghiệp nhà nước khi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹkhoa học nông nghiệp
2
doanh nghiệp cổphần hóa, lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sửdụng
ñất; tính giá trịquyền sửdụng ñất ñểthu lệ phí trước bạchuyển quyền sử
dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; tính giá trịquyền sửdụng ñất ñểbồi
thường khi nhà nước thu hồi ñất sửdụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường
ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật.
Việc thực thi chính sách pháp luật ñất ñai vềgiá ñất ñạt nhiều thành
tựu, tuy nhiên giá ñất do nhà nước quy ñịnh thường chưa sát với thực tế; giá
ñất do Nhà nước quy ñịnh thấp hơn nhiều so với giá ñất thịtrường.
Huyện Gia Lâm là một huy ện ngoại thành nằm ởcửa ngõ phía ñông
bắc của thành phốHà Nội, có tổng diện tích tựnhiên 114,7299 km2, dân số
219.450 người, mật ñộ dân số trung bình là 1.912 người/km2, vị trí ñịa lý
thuận lợi ñểgiao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các ñịa phương khác trên ñịa
bàn thành phốvà cảnước. Trong giai ñoạn từkhi có Luật ñất ñai 2003 ñến
nay, thịtrường bất ñộng sản trên ñịa bàn huyện ñã hình thành và phát triển
trong quá trình ñẩy mạnh công nghiệp hóa, ñô thị hóa. Tình hình thi hành
chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm cũng
không nằm ngoài tình hình chung cảnước; giá ñất ñã và ñang là vấn ñềbức
xúc liên quan ñến thu hồi ñất, ñền bù, tái ñịnh cưvà sựthăng trầm của thị
trường bất ñộng sản ñịa phương.
Trong bối cảnh trên, trong khuôn khổ ñềtài luận văn thạc sỹ, tôi thực
hiện ñềtài: “Tìm hiểu giá ñất ởtrên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phốHà
Nội” nhằm tìm hiểu cơsởlý luận và thực tiễn về ñịnh giá ñất, ñánh giá thực
trạng và ñềxuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước vềgiá ñất trên
ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phốHà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹkhoa học nông nghiệp
3
1.2 Mục ñích – yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
Tìm hiểu giá ñất ởthực tếtrên thịtrường và giá ñất do Nhà nước quy
ñịnh trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phốHà Nội.
Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn huyện Gia
Lâm, thành phốHà Nội.
ðềxuất một sốgiải pháp tăng cường quản lý Nhà nước vềgiá ñất trên
ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phốHà Nội.
1.2.2 Yêu cầu
Cập nhật ñầy ñủcác văn bản có liên quan ñến giá ñất theo quy ñịnh
của Luật ñất ñai (2003), Nghị ñịnh của Chính phủ, Thông tưhướng dẫn của
BộTài nguyên và Môi trường, BộTài chính và các Quyết ñịnh của Uỷban
nhân dân thành phốHà Nội và các ngành hữu quan.
Các sốliệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá
ñất ởtrên ñịa bàn huyện Gia Lâm.
Các thông tin, sốliệu phải ñảm bảo trung thực, chính xác và cập nhật.
Các ñềnghị, kiến nghịphải có tính khảthi.
1.3 Ý nghĩa của ñềtài.
Kết quảnghiên cứu “Tìm hiểu giá ñất ởtrên ñịa bàn huyện Gia Lâm,
thành phốHà Nội” góp phần xác ñịnh thực trạng vềgiá ñất ở, các y ếu tố ảnh
hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn huyện Gia Lâm, trên cởsở ñó ñềxuất các
giải pháp ñểtăng cường quản lý Nhà nước vềgiá ñất nói chung và ñịa bàn
nghiên cứu nói riêng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹkhoa học nông nghiệp
4
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1. Thịtrường bất ñộng sản
2.1.1 Khái niệm
2.1.1.1 Thịtrường
Thịtrường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khảnăng trao ñổi. ðó là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất
ra, cùng với các quan hệkinh tếgiữa người với người, liên kết với nhau thông
qua trao ñổi hàng hoá.
2.1.1.2 Thịtrường bất ñộng sản
Thịtrường bất ñộng sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sựliên quan
ñến bất ñộng sản (ñất ñai và các tài sản khác gắn liền với ñất) tại một thời ñiểm
nhất ñịnh; thịtrường bất ñộng sản là một bộphận cấu thành quan trọng của nền
kinh tếthịtrường, kểcảtrong nền kinh tếtưbản cũng nhưtrong nền kinh tếthị
trường ñịnh hướng xã hội chủnghĩa.
2.1.2 Thịtrường bất ñộng sản thếgiới
2.1.2.1.Thịtrường ñất ñai trên thếgiới
Thịtrường ñất ñai là một thịtrường ñặc biệt, sựhình thành và phát triển
của thịtrường gắn liền với sựhình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thịtrường, giá ñất biến ñộng căn cứtheo
giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thịtrường ñất ñai ñã không ngừng
hoàn thiện vềmôi trường pháp lý, cơcấu thịtrường, các biện pháp hỗtrợ Do
vậy, thịtrường ñất ñai ởhầu hết các nước trên thếgiới ñã ñến giai ñoạn phát
triển cao, khẳng ñịnh ñược vịtrí vai trò của mình và có những ñóng góp quan
trọng cho sựphát triển của nền kinh tế- xã hội.
Tại các nước tưbản phát triển, chế ñộsởhữu tưnhân vềruộng ñất ñã

TÀI LIỆU THAM KHẢO BINH (0916555538)
1. BộTài chính Thông tưsố114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung
giá các loại ñất.
2. Bộ Tài chính Thông t ư s ố 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 c ủa B ộ Tài
chính h ướ ng dẫn th ực hiệ n Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñấ t và khung giá các lo ại ñấ t và
Nghị ñịnh s ố123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 c ủa Chính phủsửa ñổ i, b ổ
sung m ột s ố ñi ều c ủa Nghị ñị nh s ố188/2004/Nð-CP
3. Chính phủNghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
4. Chính phủNghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
vềsửa ñổi, bổsung một số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày
16 tháng 11 năm 2004 vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các
loại ñất.
5. Hoàng Văn Cường (2006). “Thị tr ường bất ñộng sản: diễn biến và giải
pháp”.
6. Nguyễn VũKiên (2005). Luận văn thạc sỹkhoa học nông nghiệp "Tìm
hiểu và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn thịxã
Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
7. Phạm Hoài Nam (2006). Luận văn thạc sỹkhoa học “Nghiên cứu thực
trạng giá ñất ở ñô thịtrên ñịa bàn Huyện Cầu Giấy, thành phốHà Nội”
- ðại học Quốc Gia Hà Nội.
8. Luật ðất ñai 2003
9. Hồ Thị Lam Trà, Nguy ễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất,
NXB Nông nghiệp.
10. Nguyễn Thanh Trà, Nguy ễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thịtrường bất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sỹkhoa học nông nghiệp
89
ñộng sản. NXB Nông nghiệp
11. Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụphát triển kinh tế, văn hoá - xã
hội, an ninh - quốc phòng trên ñịa bàn huyện Gia Lâm ngày 30/6/2010
12. Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồhiện
trạng huyện Gia Lâm năm 2009
13. Báo cáo công tác quản lý ñất ñai trên ñịa bàn Huyện trong các năm từ
2007 – ngày 30/6/2010.
14. Sổ quản lý theo dõi công tác biến ñộng ñất ñai từ 2007 – ngày
30/6/2010 của huyện Gia Lâm.
15. Quyết ñịnh số242/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 vềviệc ban hành
giá tạm thời các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội năm 2007.
16. Quyết ñịnh số150/2007/Qð-UBND ngày 28/12/2007 vềviệc ban hành
giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội năm 2008.
17. Quyết ñịnh số62/2008/Qð-UBND ngày 31/12/2008 vềviệc ban hành
giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội năm 2009.
18. Quyết ñịnh số124/2009/Qð-UB ngày 29/12/2009 vềviệc ban hành giá
các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội năm 2010.
19. Thông tư liên tịch số 02/2010TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh
bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phốtrực thuộc
Trung ương.
20. ðặng Hùng Võ (2006). Tài liệu cho bài nói chuy ện “ Chính sách pháp
luật ñất ñai với kinh tếthịtrường Việt Nam” tại chương trình giảng dạy
kinh tếFulbright.