Thạc Sĩ Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Luận văn thạc sĩ năm 2010
Đề tài: Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Mô tả bị lỗi font vài chữ, tài liệu thì bình thường

MỤC LỤC
Trang
Lêi cam ®oan i
Lêi c¶m ¬n ii
DANH MỤC CHỮVIẾT TẮT .iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC BẢNG .vi
DANH MỤC CÁC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC ẢNH vii
1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài .1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 4
1.2.1. Mục ñích .4
1.2.2. Yêu cầu .4
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU .5
2.1. Tổng quan thịtrường ñất ñai 5
2.1.1. Thịtrường ñất ñai trên thếgiới .5
2.1.2. Thịtrường ñất ñai Việt Nam .7
2.2. Tổng quan vềgiá ñất 10
2.2.1. Khái quát chung vềgiá ñất 10
2.2.2. Cơsởkhoa học hình thành giá ñất 13
2.2.3. Các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .19
2.2.4. Các nguyên tắc cơbản của ñịnh giá ñất .23
2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất .26
2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên thếgiới và Việt Nam 29
2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên thếgiới 29
2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam .34
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
3.1. Nội dung nghiên cứu .37
3.2. Phương pháp nghiên cứu .37
4. KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .39
4.1. Vịtrí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tếxã hội .39
4.1.1. Vịtrí ñịa lý 39
4.1.2. ðiều kiện kinh tế- xã hội 42
4.1.3. Tình hình quản lý và sửdụng ñất ñai 44
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phốHà Nội .53
4.3. Giá ñất ởquy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 55
4.3.1. Giá ñất ởquy ñịnh chung trong phạm vi cảnước 55
4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn quận Cầu Giấy 57
4.4. Giá ñất và các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 63
4.4.1. Tình hình chuyển nhượng sửdụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 63
4.4.2. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm I 67
4.4.3. Các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm II .74
4.4.4. Các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm III 80
4.4.5. Các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phốnhóm IV 86
4.5. ðánh giá chung 91
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 91
4.5.2. Các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .92
4.6. Giải pháp .93
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
5.1. Kết luận .96
5.2. Kiến nghị .98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHỤLỤC .103

1. ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của ñềtài
ðất ñai gắn bó với con người m ột cách chặt chẽcảvềvật chất và tinh thần.
ðất ñai là tưliệu sản xuất ñặc biệt không gì thay thế ñược của một quốc gia. ðây
là m ột nguồn tài nguyên quý giá nhứng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không
tăng mà còn có nguy cơbịgiảm ñi trong tương lai. Trong quá trình ñổi m ới của
nền kinh tếnước ta, sựphát triển của các thành phần kinh tếcó ảnh hưởng không
nhỏ ñến việc sửdụng ñất, ñểtạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
ñầu tưphát triển, thúc ñẩy sựhình thành và phát triển lành mạnh của thịtrường
bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, m ột biện pháp không thể
thiếu. Mặt khác, giá ñất là m ột công cụquản lý vĩmô của nhà nước ñểthực hiện
quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñểgiá ñất trở
thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñầu tưphát triển kinh tế
xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý, sửdụng ñất ñai, ñảm bảo sửdụng ñất tiết kiệm và hiệu
quả. Sửdụng ñất ñai lãng phí, không hiệu quả, hủy hoại ñất ñai cũng nhưtốc ñộ
gia tăng vềdân số, ñặc biệt là khu vực ñô thịnơi tập trung ñông dân cư ñông ñúc ,
khiến cho ñất ñai ñã khan hiếm hơn.
Hiện nay công tác ñịnh giá ñất của nước ta ñược quy ñịnh khá chặt chẽ
trong Luật ñất ñai 2003. ðịnh giá ñất là cụthểhoá quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất
ñai của Nhà nước theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 5 Luật ñất ñai 2003:
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ñất trên thịtrường vì nó biến ñộng
mạnh mẽtheo thời gian và không gian. Vì vậy ñểphục vụcho công tác quản lý
của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất. Tại ñiều 56 Luật ðất
ñai vềgiá ñất do Nhà nước quy ñịnh ghi rõ: “Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước
phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây:
a. Sát với giá chuy ển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuy ển nhượng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 2
quyền sửdụng ñất thực tếtrên thịtrường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ñất liền kềnhau, có ñiều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạtầng nhưnhau, có cùng mục ñích sửdụng hiện tại, cùng mục ñích sửdụng
theo quy hoạch thì mức giá nhưnhau;
c. ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương,
có ñiều kiện tựnhiên, kết cấu hạtầng nhưnhau, có cùng mục ñích sửdụng hiện
tại, cùng mục ñích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá nhưnhau”.
Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược
công bốcông khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sửdụng làm căn cứ ñể
tính thuếsửdụng ñất, thuếthu nhập từchuyển quyền sửdụng ñất; tính tiền sử
dụng ñất và tiền thuê khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền
sửdụng ñất hoặc ñấu thầu dựán có sửdụng ñất; tính giá trịquyền sửdụng ñất
khi giao ñất không thu tiền sửdụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Tại khoản 2 ðiều 6 Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP của Chính phủvềphương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất quy ñịnh: “Căn cứgiá chuyển
nhượng quyền sửdụng ñất thực tếtại ñịa phương, UBND cấp tỉnh ñược quyết
ñịnh giá các loại ñất cụthểtrong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so
với mức giá tối thiểu của khung giá ñất cùng loại”.
ðểtiến hành các công tác ñịnh giá ñất ñược thống nhất từtrung ương ñến
ñịa phương pháp luật nước ta quy ñịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm
quyền trong việc ñịnh giá. Vềphía Chính phủcó liên ngành các cơquan làm
nhiệm vụ ñịnh giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, BộTài chính, BộXây dựng
và BộTài nguyên - Môi trường. Vềphía UBND tỉnh, thành phốcó các cơquan
trợgiúp: SởTài chính, SởXây dựng, SởTài nguyên - Môi trường. Các cơquan
có thẩm quyền giao nhiệm vụcho một sốthành viên và thông qua một Uỷban
hoặc Hội ñồng có trách nhiệm ñịnh giá theo một m ục ñích cụthể.
Ngày 26/11/2004, BộTài chính ban hành Thông tưsố114/2004/TT-BTC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 3
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP của Chính phủvềphương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất. Theo ñó quy ñịnh phương pháp
xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Ngày 06/12/2007, BộTài chính ban hành Thông tưsố145/2007/TT-BTC hướng
dẫn áp dụng thực hiện Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủvềviệc sửa ñổi, bổsung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP. Theo
ñó ñã quy ñịnh thêm hai phương pháp xác ñịnh giá ñất là: phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư. Nhưvậy việc xác ñịnh giá ñất có bốn phương pháp ñể
thực hiện.
Cầu Giấy là một quận ven ñô của thủ ñô Hà Nội, ®ưîc thµnh lËp n¨m 1997
trong nhưng n¨m qua QuËn Cầu Giấy ® ®¹t ®ưîc nhưng thµnh tÝch ®¸ng kÓ
trong ph¸t triÓn kinh tÕ - x héi. QuËn sau h¬n 10 n¨m thµnh lËp hiÖn ®ang trong
bưíc thay ®æi theo d¸ng dÊp cña mét khu ®« thÞ míi,hiÖn ®¹i tại các phường ven
nội của quận Cầu giấy có tốc ñộ ñô thịhóa rất nhanh; vấn ñềquản lý nhà nước về
ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là m ột trong những nguyên nhân gây ra những
khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất
ñểthực hiện các dựán ñầu tư, khi người sửdụng ñất thực hiện nghĩa vụtài chính
khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quy ền sửdụng ñất, thực hiện các quyền
của người sửdụng ñất Những bất cập trên dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu
kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dựán phát triển kinh tế- xã hội thực thi
chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp chính quy ền trong việc
Quản lý nhà nước về ñất ñai tại ñịa phương vàcµng cã ý nghÜa quan träng vµ cÊp
b¸ch nh»m gãp vµo sù thµnh c«ng cña c«ng cuéc ®æi míi, ph¸t triÓn kinh tÕ - x
héi cña ®Êt nưíc.
Xuất phát từthực tếtrên và ñểgóp phần làm sáng tỏcơsởkhoa học trong
công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thịtrường, chúng
tôi thực hiện ñềtài: “Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn
quận Cầu Giấy, thành phốHà Nội”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 4
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ởthực tếvà giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
quận Cầu Giấy, thành phốHà Nội.
- Tìm các y ếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ởtrên ñịa bàn quận Cầu Giấy. Trên
cơsở ñó ñềxuất m ột sốgiải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thịphù hợp
với giá chuy ển nhượng thực tếtrên thịtrường.
1.2.2. Yêu cầu
- Cập nhật ñầy ñủcác văn bản có liên quan ñến quy ñịnh vềgiá ñất như:
Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quy ết ñịnh của UBND thành phố; Thông
tưhướng dẫn của BộTài nguyên và Môi trường, BộTài chính hướng dẫn vềviệc
áp dụng các chính sách thuếcủa cơquan thuế, văn bản hướng dẫn xác ñịnh giá
ñất và khung giá ñất
- Các sốliệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các y ếu tố ảnh hưởng
ñến giá ñất ở.
- Các ñềnghị, kiến nghịphải có tính khảthi xuất phát tựsựcần thiết và có
dẫn chứng cụthể.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 5
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀNGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thịtrường ñất ñai
Thịtrường ñất ñai [23] vềý nghĩa chung là thịtrường giao dịch ñất ñai.
Thịtrường ñất ñai có thể ñược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thịtrường ñất ñai là tổng hòa các mối quan hệvềgiao dịch ñất ñai diễn
ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh.
Theo nghĩa hẹp, thịtrường ñất ñai là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan
trực tiếp ñến giao dịch ñất ñai. Thịtrường ñất ñai là một bộphận cấu thành
quan trọng của nền kinh tếthịtrường, kểcảvới nền kinh tếchuyển ñổi theo
hướng phát triển kinh tế th ị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước ta. Tại
ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 [16] quy ñịnh: "ñất ñai thuộc sởhữu toàn dân do
Nhà nước ñại diện chủsởhữu", do ñó không tồn tại thịtrường chuyển quyền
sởhữu ñất ñai ởnước ta, chủthểlưu thông trên thịtrường ñất ñai trên ý nghĩa
chung là quyền sửdụng ñất [22].
2.1.1. Thịtrường ñất ñai trên thếgiới
Trên thếgiới tại các nước tưbản phát triển chế ñộsởhữu tưnhân vềruộng
ñất ñã ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao, thịtrường
ñất ñai cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơsởkinh tế, chính trịcho sựvận
hành của nền kinh tếlũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối
với việc mua bán ruộng ñất chứkhông áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị
trường ñất ñai. Tại ñây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta.
Ởnhững nước ñang phát triển, trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút
mạnh ñầu tưnước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ởcác vùng kinh tế
phát triển và các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến tăng
trưởng kinh tếhoặc thu hút ñầu tưnước ngoài thì Chính phủcó thểáp dụng các
hình thức can thiệp vào thịtrường ñất ñai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), “Thịtrường bất ñộng sản trong
vài năm gần ñây và những vấn ñề ñặt ra”, Hội thảo khoa học, Viện
Nghiên cứu Quản lý Trung Ương.
2. Nguyễn Ngọc Bảo (2006), “Một sốvấn ñềvềthực trạng và giải pháp xử
lý tình trạng giao dịch trầm lắng trên thịtrường nhà và ñất ởhiện nay”,
Hội thảo khoa học, VụChính sách Tiền tệ- Ngân hàng Nhà nước, Hà
Nội
3. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
4. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007
hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủvềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và
Nghị ñịnh số123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủsửa ñổi, bổ
sung m ột số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP
5. Nguyễn ðình Bồng (2002), ðềtài khoa học “Nghiên cứu cơsởkhoa học,
và thực tiễn ñịnh hướng chiến lược sửdụng ñất bền vững ởViệt Nam
trong thời kỳcông nghiệp hóa hiện hóa ñất nước”, Hà Nội.
6. Nguyễn ðình Bồng (2009), Tổng quan vềthịtrường bất ñộng sản. Tài
liệu tham khảo.
7. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủvềPhương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất
8. Chính phủ(2005), Nghị ñịnh số02/2005/Nð-CP ngày 05/01/2005 vềviệc
ðiều chỉnh ñịa giới hành chính, thành lập phường thuộc các quận Ba
ðình, Cầu Giấy và thành lập thịtrấn Trâu Quỳ, huy ện Gia Lâm, thành phố
Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 100
9. Chính phủ(2007), Nghị ñịnh số123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm
2007 sửa ñổi, bổsung một số ñiều của Nghị ñịnh số188/2004/Nð-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 vềphương pháp xác ñịnh giá ñất và khung
giá các loại ñất.
10. CIEM (2006), Phát triển thịtrường bất ñộng sản, Trung tâm thông tin -
tưliệu.
11. Tô Xuân Dần, Mai Văn Bình (2006), Một sốý kiến nhằm khắc phục sự
trầm lắng của thị trường BðS giai ñoạn hiện nay, Hội thảo khoa học,
Trường ðại học Thương mại, Hà Nội
12. Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lý chung ñịnh giá tài sản và giá trị
doanh nghiệp. NXB Thống Kê, tháng 02 - 2006.
13. Học viện tài chính (2008), Bài giảng ðịnh giá Bất ñộng sản, Hà Nội,
tháng 02 năm 2008.
14. Trần Du Lịch (2010), “Thịtrường Bất ñộng sản thực trạng và giải pháp
nhằm lành mạnh hóa”, Hội thảo khoa học, thành phốHồChí Minh.
15. Nguyễn Minh Phong (2006) “Năm ñặc ñiểm nổi bật của thịtrường bất
ñộng sản ởViệt Nam hiện nay”, Hội thảo khoa học, Hà Nội 2006, Viện
nghiên cứu phát triển kinh tế- xã hội Hà Nội.
16. Quốc hội (2003), Luật ðất ñai 2003.
17. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở.
18. Quốc hội (2006). Luật kinh doanh bất ñộng sản
19. Nguyễn ðăng Sơn (2006), “Giải pháp cho thịtrường bất ñộng sản Thành
phốHồChí Minh”, Phó Viện trưởng Viện Nghiên Cứu ðô thịvà Phát
triển hạtầng (IUSID).
20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005). Giáo trình thịtrường bất
ñộng sản. NXB Nông nghiệp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 101
21. Hồ Thị Lam Trà, Nguy ễn Văn Quân (2006). Giáo trình ðịnh giá ñất,
NXB Nông nghiệp.
22. HồThịLam Trà (2008), Bài giảng ðịnh giá ñất Dành cho Cao học.
23. Từ ñiển bất ñộng sản. Hà nội 2003.
24. UBND quận Cầu Giấy (2010), Sốliệu thống kê, kiểm kê diện tích ñất
ñai, thành phốHà Nội.
25. UBND thành phốHà Nội (1997). Quy ết ñịnh số3519/1997/Qð-UBND
ngày 12/9/1997 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội
26. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quy ết ñịnh số 35/2004/Qð-UB
ngày 12/3/2004 vềviệc Ban hành bảng xếp loại các ñường, ñường phố,
thịtrấn và các xã ngoại thành làm căn cứxác ñịnh giá các loại ñất trên
ñịa bàn thành phốHà Nội.
27. UBND thành phố Hà Nội (2004), Quy ết ñịnh số 199/2004/Qð-UBND
ngày 29/12/2004 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội năm 2005.
28. UBND thành phố Hà Nội (2006), Quy ết ñịnh số 05/2006/Qð-UBND
ngày 3/1/2006 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà
Nội năm 2006.
29. UBND thành phố Hà Nội (2006), Quy ết ñịnh số 242/2006/Qð-UBND
ngày 29/12/2006 vềviệc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phố
Hà Nội năm 2007.
30. UBND thành phố Hà N ội (2007), Quy ết ñịnh số 150/2007/Q ð-UB ngày
28/12/2007, vềviệc giá các loại ñất trên ñịa bàn thành phốHà Nội năm 2008.
31. UBND thành phố Hà Nội (2008), Quy ết ñịnh số 62/2008/Qð-UBND
ngày 31/12/2008, vềviệc ban hành Quy ñịnh vềgiá các loại ñất trên ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩnông nghiệp 102
bàn thành phốHà Nội năm 2009.