Thạc Sĩ Thực trạng về thị trường bất động sản của việt nam và các giải pháp

Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản (TTBĐS) của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn đóng băng . Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần quan tâm đánh giá. Sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai đoạn:

1. Giai đoạn 2001- 2003: Giá bất động sản bùng nổ
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh và liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Giá nhà đất ở các thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần một năm. Chỉ tính riêng trong năm 2001, giá đất đã tăng từ vài lần cho tới hơn chục lần so với năm 2000[SUP][SUP][1][/SUP][/SUP]. Cơn sốt nhà, đất tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp HCM nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh, các huyện ngoại thành và các tỉnh lân cận. Song mức độ biến động ở một số địa phương thấp hơn nhiều so với Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển như: Tokyo, Paris, New York
Sốt giá tạo nên cuộc đua nước rút mua vào, mua nhà không cần mặc cả, cũng không câu nệ có hay không có giấy tờ hợp pháp, không cần thông qua thủ tục do Nhà nước quy định và diễn ra dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nước quy định. Trong khi đó, chính quyền một số địa phương buông lỏng quản lý càng khiến cho thị trường ngầm mua bán nhà, đất, đặc biệt là đất nông nghiệp diễn ra sôi sục. Cá biệt có nơi bản thân chính quyền cũng bán đất nông nghiệp dưới nhiều hình thức để thu lời. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng bùng nổ trên thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng.
Nếu như năm 1999, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt thấp nhất (4,77%) trong vòng 15 năm, thì từ năm 2001 tới nay, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đã liên tục tăng cao, đạt mức bình quân 7,5%/năm, đứng thứ 2 ở Châu Á, chỉ sau Trung Quốc. Nhiều doanh nghiệp mới ra đời kéo theo cầu đất cho sản xuất, kinh doanh gia tăng; Ngoài ra số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong giai đoạn này liên tục tăng: nếu như năm 2000 có 389 dự án thì năm 2002 lên 802 dự án; với tổng số vốn đầu tư hàng năm khoảng 3 tỷ USD. Các dự án đầu tư vào Việt Nam tăng đồng nghĩa với việc các công ty mới được thành lập hoặc mở rộng qui mô tăng. Điều này làm cho nhu cầu về đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh tăng cao và tác động tới giá nhà đất cũng tăng theo.

Cũng vậy, đồng nghĩa với tăng trưởng kinh tế liên tục gia tăng trong nhiều năm dẫn tới thu nhập của các tầng lớp dân cư tăng lên. Điều này làm nảy sinh nhu cầu cải thiện nhà ở của khu vực dân cư. Mặt khác nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào làm ăn, sinh sống ở Việt Nam cũng có nhu cầu về nhà ở, cộng thêm việc cơ sở hạ tầng của Việt Nam ngày càng được mở rộng bởi chính sách kích cầu của Chính phủ từ giai đoạn trước và đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế nên một bộ phận không nhỏ bà con ở các điểm giải toả do nhân dịp này không muốn vào các điểm tái định cư được Nhà nước bố trí mà đi tìm nhà, đất theo ý mình. Điều này đã dẫn tới tốc độ đầu tư vào đô thị tăng làm giá bất động sản của Việt Nam gia tăng.

Thứ hai: Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ.

Trước tình hình giá bất động sản bùng nổ đột biến đã tạo ra một lợi nhuận khổng lồ cho những nhà đầu tư. Trong khi đó, trong cùng thời gian này (2001-2003) Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) lại liên tục cắt giảm lãi suất từ 6,5%-1%, lãi suất huy động VND của hệ thống NH chỉ khoảng 5-6%/năm, đồng thời thị trường chứng khoán Việt Nam lại chưa phát triển nên chưa tạo sự hấp dẫn để thu hút nguồn vốn và lợi nhuận thu được từ các lĩnh vực khác như sản xuất kinh doanh cũng không thể cao bằng so với việc đầu tư vào đất đai mang lại nên nguồn tiền nhàn rỗi trong dân được bỏ vào để kinh doanh nhà đất, trong một sớm một chiều sinh lợi khổng lồ quá dễ dàng mà chẳng mất đồng thuế nào. Đó là lý do làm xuất hiện nhiều kẻ đầu cơ mua đi bán lại nhà đất, đẩy giá lên cao hơn, tạo nên một mức cầu nhà đất lớn.

Có thể đơn cử một vài ví dụ sau: Tại Hà Nội, hiện có khoảng trong tồng quỹ nhà sau khi xây dựng không có người đến ở[SUP][SUP][2][/SUP][/SUP]. Nếu có dịp dạo quanh các khu nhà cao tầng mới xây như Định Công, Linh Đàm . ở Hà Nội, bạn sẽ thấy rất nhiều căn hộ bị bỏ không. Các chủ nhà đã mua và đóng cửa để đấy. Có nhu cầu mua, nhưng hoàn toàn không có nhu cầu ở. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với rất nhiều khu đất được phân lô để xây nhà ở. Còn tại TP.HCM, số liệu của Sở Địa chính - nhà đất cho thấy trong hơn 6.000 ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Tình trạng một số chủ dự án có xu hướng chiếm dụng đất để đầu cơ, nâng giá. Nhiều doanh nghiệp được giao đất muốn có vốn đã tranh thủ chia lô, bán nền, tạo nên tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại khá phổ biến.

Thứ ba: Do chính sách của Nhà nước về đất đai

(i) Về đối tượng ngày càng được mở rộng như chính sách cho Việt kiều được mua nhà, công dân có hộ khẩu thành phố được mua nhà và nền nhà; (ii) Về chi phí ngày một tăng: chính sách điều chỉnh tăng giá đất cũng có tác động làm tăng giá nhà đất; những quy định riêng của từng địa phương, tỉnh, thành yêu cầu các chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đóng góp. Đ ơn cử: ở Hà Nội theo Thông tư 123/UB/2001 thì doanh nghiệp phải nộp lại 20% đất dự án đã có hạ tầng cho thành phố và phải dành 50% quỹ nhà bán theo giá gốc cho các đối tượng được thành phố giới thiệu. Một số tỉnh thành khác cũng đều có các quy định tương tự nhưng ở những mức độ khác nhau. Như vậy, giá đất bản thân nó theo Luật Đất đai đã bị tăng cao nhưng lại phải cõng thêm các khoản đóng góp nêu trên đã khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính vào chi phí, khiến giá leo thang.
Thứ tư: Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất
Quan điểm người thì cứ đẻ mãi nhưng đất thì không đẻ ra được dường như đã huy động mọi khả năng tiềm tàng của người dân đầu tư vào bất động sản.
Thứ năm: Do thiếu các thông tin về giá nhà đất
Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền ở địa phương bị buông lỏng, Nhà nước cũng chưa hình thành một thị trường bất động sản chính thức nên việc cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn cho thị trường nhà đất, định giá và các thông tin liên quan đều do dư luận và người môi giới tạo ra. Do đó, nhiều khi giá nhà đất bị thổi phồng so với thực tế và có lúc bị yếu tố tâm lý tác động làm tăng đột biến.
Xuất phát từ các nguyên nhân kể trên, có thể kết luận nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất ở giai đoạn này chưa phản ánh đúng thực trạng thu nhập của dân cư mà phần nhiều là nhu cầu ảo và giá là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật.
2. Giai đoạn từ 2003 - nay: Thị trường bất động sản đóng băng và mặc dù giá giảm mạnh

[HR][/HR][1] Kinh tế Việt Nam 2001, Viện Nghiờn cứu quản lý kinh tế trung ương, Hà Nội 2002.

[2]“ Nạn đầu cơ đó làm giỏ nhà chung cư tăng vô tội vạ “- www.housevietnam.com cập nhật ngày 15-11-2005