Luận Văn Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định tài sản là bđs tại vpbank thăng long

1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG. 6
1.1. Tổng quan về công tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng. 6
1.1.1. Tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của Ngân hàng. 6
1.1.1.1 Tài sản 6
1.1.1.2 Tài sản bảo đảm. 6
1.1.1.3 Sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM 7
1.1.1.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm. 8
1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay 8
1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba 10
1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 10
1.1.2. Vai trò, vị trí của tài sản là BĐS đối với hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng. 10
1.1.2.1 Bất động sản. 10
1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản. 10
1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản. 11
1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS. 12
1.1.2.2 Tính cấp thiết của công tác ĐG các BĐS dùng làm TSBĐ tại Ngân hàng. 14
1.2. Định giá và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là BĐS. 16
1.2.1. Khái niệm giá trị 16
1.2.1.1 Giá trị thị trường. 17
1.2.1.2 Giá trị phi thị trường. 17
1.2.2. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS. 17
1.2.2.1 Thẩm định giá 17
1.2.2.2 Định giá BĐS 18
1.2.3. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm. 19
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN). 19
1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế(NTTT). 19
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL). 20
1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG). 20
1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC). 21
1.3. Quy trình và phương pháp thẩm định tài sản. 21
1.3.1. Quy trình thẩm định tài sản là BĐS. 21
1.3.1.1 Xác định vấn đề 22
1.3.1.2 Lên kế hoạch thẩm định giá. 22
1.3.1.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu 23
1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường 23
1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu 23
1.3.1.4 Vận dụng và phân tích tài liệu 24
1.3.1.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 24
1.3.1.6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá 25
1.3.1.7 Báo cáo thẩm định giá. 25
1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá. 25
1.3.1.7.2 Đối với mục đích cầm cố. 27
1.3.2. Phương pháp thẩm định tài sản là BĐS. 27
1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp. 28
1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận. 28
1.3.2.1.2 Kỹ thuật định giá: 28
1.3.2.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp. 29
1.3.2.2 Phương pháp đầu tư. 30
1.3.2.2.1 Cơ sở lí luận: 30
1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giá: 30
1.3.2.2.3 Trình tự: 31
1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng: 31
1.3.2.3 Phương pháp chi phí. 32
1.3.2.3.1 Cơ sở lý luận 32
1.3.2.3.2 Nội dung của phương pháp. 33
1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng. 33
1.3.2.4 Phương pháp thặng dư. 34
1.3.2.4.1 Cơ sở lý luận: 34
1.3.2.4.2 Nội dung của phương pháp thặng dư. 34
1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 35
2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG. 36
2.1. Vài nét về Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam. 36
2.1.1. Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN. 36
2.1.2. Sơ đồ tổ chức hoạt động của VPBANK. 37
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank và định hướng phát triển 2008. 39
2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank trong 3 năm gần đây. 39
2.1.3.2 Tình hình hoạt động năm 2007. 39
2.1.3.2.1 Hoạt động huy động vốn. 39
2.1.3.2.2 Hoạt động tín dụng: 40
2.1.3.2.3 Hoạt động của Công ty Chứng khoán: 40
2.1.3.2.4 Tình hình nguồn vốn – sử dụng vốn: 40
2.1.3.2.5 Kết quả kinh doanh. 41
2.1.3.2.6 Định hướng phát triển năm 2008 của VPBank. 41
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhánh Thăng Long. 43
2.2.1. Chức năng, nhiệm vụ của phòng Thẩm định tài sản bảo đảm – VPBank chi nhánh Thăng Long. 43
2.2.1.1 Chức năng: 43
2.2.1.2 Nhiệm vụ: 43
2.2.1.3 Tổ chức: 44
2.2.2. Vài nét về công tác thẩm định giá trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhánh Thăng Long 2007. 45
2.2.3. Quy trình và phương pháp thẩm định giá trị tài sản là BĐS được sử dụng tại chi nhánh. 46
2.2.3.1 Những vấn đề liên quan đến việc định giá tài sản bảo đảm. 46
2.2.3.1.1 Mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm. 46
2.2.3.1.2 Yêu cầu của việc định giá tài sản bảo dảm. 46
2.2.3.1.3 Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm. 47
2.2.3.1.4 Căn cứ định giá. 47
2.2.3.2 Về mặt lý thuyết. 47
2.2.3.2.1 Quy trình thẩm định. 47
2.2.3.2.2 Phương pháp thẩm định. 58
2.2.3.3 Về mặt thực tế. 60
2.2.3.3.1 Quy trình thẩm định được thực hiện tại VPBANK Thăng Long. 60
2.2.3.3.2 Phương pháp thẩm định được sử dụng tại VPBANK Thăng Long. 62
2.2.4. Đánh giá sơ bộ về phương pháp định giá được áp dụng tại VPBank Thăng Long. 68
2.2.4.1 Quy trình định giá BĐS là tài sản bảo đảm 68
2.2.4.1.1 Ưu điểm. 68
2.2.4.1.2 Nhược điểm. 69
2.2.4.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 69
2.2.4.2.1 Ưu điểm. 69
2.2.4.2.2 Nhược điểm. 69
2.2.4.3 Phương pháp chi phí. 70
2.2.4.3.1 Ưu điểm. 70
2.2.4.3.2 Nhược điểm. 70
3 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG. 72
3.1. Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp thẩm định giá trị BĐS là TSBĐ tại VPBank Thăng Long. 72
3.1.1. Ưu điểm 72
3.1.2. Nhược điểm 73
3.2. Một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản là BĐS tại chi nhánh. 75
3.2.1. Quan điểm của VPBank về định giá tài sản bảo đảm. 75
3.2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại VPBank. 77
3.2.2.1 Tăng cường cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng. 77
3.2.2.2 Sử dụng những nguồn thông tin có nguồn gốc rõ ràng, độ chính xác và tin cậy cao đồng thời có sự điều chỉnh hợp lý giữa các BĐS. 78
3.2.2.3 Sử dụng thêm các phương pháp định giá khác nhằm đưa ra giá trị hợp lý cho BĐS được định giá. 78
3.2.2.4 Xây dựng và phát triển một hệ thống thu thập và lưu trữ thông tin. 79
3.2.2.5 Cấp thêm kinh phí hoạt động cho phòng thẩm định tài sản bảo đảm. 80
3.2.3. Những cơ hội và thách thức mà Ngân hàng gặp phải khi thực hiện những giải pháp trên. 80
3.2.3.1 Những cơ hội 80
3.2.3.2 Những thách thức. 81
3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá BĐS là TSBĐ trong các Ngân hàng TMCP. 83
3.3.1. Đối với Chính phủ và Bộ Tài chính. 84
3.3.2. Đối với các cơ quan chức năng khác. 85
3.3.3. Đối với các NHTM. 85
3.3.4. Đối với các tổ chức, cá nhân khi đi vay vốn ở các Ngân hàng. 85