Mở đầu I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường. Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh. Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động. Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. Mục lục Mở đầu Chương I Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 2.1 . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc. 2.2 . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn hảo. 2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là nguồn cung có giới hạn. 2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ. 2.5 . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân. 3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. 3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. 3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là thị trường tiền tệ. 3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất. Chương II Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội Trongthời gian qua 1. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất 1.1. Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng lẫn số lượng. 1.2. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. 1.3. Thị trường nhà đất phát triển sôi động. 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí đã có nhiều khởi sắc. 1.5. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. 2. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả. 2.1. Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nhà đất cao. 2.2. Mất cân đối cung cầu nhà đất. 2.3. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. 2.4. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao. 2.5. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. 2.6. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận 3. Nguyên nhân của những yếu kém trên. 3.1 Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi. 3.2 Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý. 3.3 Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém. Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS - nhà đất ở Hà Nội A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước. 1. Quản lý thị trường BĐS tại Bangladesh. 2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ. 3. Quản lý thị trường BĐS tại Indonexia. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội 1. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính. 2. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. 3. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất 4. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất 5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính 5.1. Thu tiền sử dụng đất. 5.2. Đổi mới chính sách Thuế quyền sử dụng đất và lệ phí. 5.3. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở 5.4. Tổ chức định giá BĐS – nhà đất 6. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất 7. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất 8. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Kết luận
