Tài liệu thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phân b

ĐỀ TÀI: thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS tại công ty cổ phân BĐS Info

LỜI NÓI ĐẦU
Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại h́nh dịch vụ môi giới, với h́nh thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng răi và được công nhận là nghề trong xă hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đă dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hăng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính v́ vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.Môi giới bất động sản là quá tŕnh tư vấn các quan hệ giao dịch về bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ hỗ trợ khác . giữa các chủ thể có liên quan. Cụ thể là giữa người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới. Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia. Do vậy sự phát triển thị trường này có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai tṛ của người môi giới là không thể phủ nhận. Điều này đ̣i hỏi phải có một sự nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam. Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này c̣n khá nhiều vấn đề cần phải xem xét. Nh́n một cách khái quát th́ hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường. Yêu cầu cấp thiết lúc này là cần đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ được vấn đề nan giải này. Em đă lựa chọn đề tài “ thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS tại công ty cổ phân BĐS Info“ nhằm làm rơ hiện trạng môi giới và cũng từ đó em cũng đă đưa ra các nhận đinh chủ quan để thể hiện cá nhân em có ư thức trách nhiệm với xă hội. Nội dung chuyên đề gồm các phần chính sau:

Chương I) Cơ sở khoa học của hoạt động Môi giới Bđs
Chương II) Thực trạng hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần Bđs Info
Chương III) Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty
Bài làm c̣n nhiều thiếu sót do vậy mà đề tài chưa được hoàn chỉnh, rất mong được đóng góp từ thầy cô cũng như các bạn. Để hoàn thành được đề tài này là nhờ có sự giúp đỡ nhiệt t́nh của cô Ngô Thị Phương Thảo khoa Bất động sản và KTTN . Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận t́nh của cô.

2.3 Mục tiêu nghiên cứu
- Nắm vững được quy tŕnh môi giới bđs
- Nghiên cứu thực trạng môi giới tại công ty cổ phần bđs info để tránh được những sai lầm trong thời gian tới.
- Nhằm xây dựng các chính sách, các mục tiêu, giải pháp định hướng cho sự phát triển, nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại công ty.
- Phân tích các chính sách, chế độ mà Nhà nước ta quy đinh, yếu tố bên ngoài để thấy những mức độ ảnh hưởng của nó.
2.3 Phạm vi nghiên cứu
- Vấn đề nghiên cứu là thực trạng môi giới bđs và những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới
- Địa điểm nghiên cứu: công ty cổ phần BĐS info
- Thớ gian nghiên cứu: từ khi công ty thành lập tháng 12/2008 đến nay
2.4 Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng những kiến thức đă học và tham khảo thêm một số tài liệu lên quan đến môi giới bđs. Và t́m hiểu trên internet, báo và các thông tin thông qua các số liệu mà công ty cung cấp,
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LƯ LUẬN
I.1. Các khái niệm
Với một nhà môi giới BĐS sẽ được đinh nghĩa như sau: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công tŕnh cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công tŕnh, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Thực ra c̣n một số BĐS đặc biệt theo quy định của chính phủ nữa song với nhà môi giới hầu như không gặp phải những loại BĐS này v́ chúng thuộc tầm kiểm soát của quốc gia. Với định nghĩa như trên ta có thể thấy được một số điểm nổi bật của BĐS, đó là BĐS mang giá trị lớn, gắn liền với đất nên mang tính địa điểm và giá trị BĐS cũng phụ thuộc vào địa điểm, các công tŕnh trên đất thường là các công tŕnh xây dựng cũng mang giá trị cao, tính ổn định và thêm nữa là quá tŕnh tạo ra các công tŕnh đó khá lâu.
Thị trường BĐS ra đời như một lẽ tất nhiên bởi BĐS cũng chỉ là một loại tài sản, không những thế c̣n là một loại tài sản thiết yếu cho đời sống con người, nên những giao dịch phát sinh từ BĐS đă có từ rất lâu rồi. Vấn đề ở đây là chính v́ BĐS là một loại tài sản đặc biệt như trên đă nêu nên thị trường này luôn được nhà nước giám sát một cách chặt chẽ. Với thị trường BĐS ở Việt Nam th́ khung pháp lư điều chỉnh hành vi các bên tham gia thị trường c̣n nhiều hạn chế, nguyên nhân chính là v́ sự thiếu kinh nghiệm của nhà nước trong quản lư và cũng v́ quy định của Việt Nam về BĐS là tài sản chung quốc gia khiến cho thủ tục liên quan đến giao dịch c̣n nhiều phức tạp từ đó nảy sinh vấn đề cho các bên.
Môi giới BĐS ra đời như một hiện tượng xă hội khách quan đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lư bất động sản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lư bất động sản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới.
Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó.
Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ư tưởng của họ thành hiện thực công tŕnh có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)
Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai tṛ chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ư các viễn cảnh, tŕnh bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.
I.1.1 Vai tṛ của môi giới bđs
Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản th́ vai tṛ của “c̣” nhà đất không được thừa nhậntrong xă hội. Khi nói đến c̣ nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính v́vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “c̣”nhà đất. Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của c̣ với vai tṛ trunggian. Chính tâm lí lo sợ và vai tṛ của nhà môi giới không được xă hội thừa nhận, điều này hạn chếcác giao dịch trên thị truờng, làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới ḱm hăm sự phát triểncủa thị truờng bất động sản. Rơ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực,chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủnhận vai tṛ của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công,đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai tṛ của dịch vụ này thể hiện quacác mặt sau:
1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bấtđộng sản
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trườngkhông hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổbiến rộng răi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng khôngchính xác như các hàng hoá khác. Chính v́ vậy hệ thống thông tin đóng một vai tṛ quan trọngđối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bấtđộng sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụngđất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lư tập quán bất động sảnlà một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sảnquan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xă hội và của các hộ gia đ́nhvà cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trườngbất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tinđó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thịtrường bất động sản nước ta mới sơ khai h́nh thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏkhông đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoànhảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rơ ràng giá cả ở đâykhông phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xácsẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịchnhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanhtoán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thịtrường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyênnghiệp th́ mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiềurủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản