Luận Văn Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6
1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6
1.1.1 Khái niệm bất động sản 6
1.1.2 Thế chấp BĐS 7
1.1.2.1 Khái niệm 7
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 8
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 9
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 9
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 9
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế 10
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 10
1.2 Định giá BĐS thế chấp 11
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13
1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14
1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15
1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19
1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19
1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19
1.3.1.3 Yêu cầu 20
1.3.1.4 Các bước tiến hành 20
1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21
1.3.2 Phương pháp chi phí 23
1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23
1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23
1.3.2.3 Các bước thực hiện 24
1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25
1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27
1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30
1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31
1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG 32
1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 33
1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 34
1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 35
1.3.3.7 Các bước tiến hành 36
1.3.4 Phương pháp thặng dư 36
1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36
1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36
1.3.4.3 Chi phí đất đai 37
1.3.4.4 Các bước tiến hành 37
1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39
2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39
2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39
2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39
2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39
2.1.2 Lịch sử hình thành 40
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42
2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47
2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48
2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48
2.2.2 Phân tích sơ bộ 48
2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48
2.2.4 Triển khai định giá 49
2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49
2.2.6 Thực hiện điều tra 50
2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50
2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50
2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50
2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59
2.4.1. Ưu điểm 59
2.4.2. Nhược điểm 60
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61
3.1 Giải pháp 61
3.2 Kiến nghị 68
KẾT LUẬN 70
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71
PHỤ LỤC 72

LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, Do đó, BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp, ) là dựa trên việc thẩm định giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức, cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng .
Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân viên định giá trong công ty.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại công ty.
Nội dung của đề tài bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp
Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại V-Reex
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình.