Thạc Sĩ Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Na

Luận văn thạc sĩ năm 2011
Đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục các từ viết tắt vii
1. MỞ ðẦU 84
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài: 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài:2
1.2.1. Mục ñích. 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU4
2.2. Thị trường bất ñộng sản 6
2.2.1. Khái niệm về bất ñộng sản6
2.2.2. Thị trường bất ñộng sản 8
2.3. ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản.9
2.3.3. Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản10
2.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản11
2.4. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất13
2.4.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam13
2.4.2. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất. 15
2.4.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất 19
2.4.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sửdụng ñất với
cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương21
2.4.5. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộngsản ở nước ngoài22
2.4.5.1. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Australia22
2.4.5.2. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Pháp22
2.4.5.3. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Thuỵ ðiển.24
2.5. Hiện trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất ở nước ta. 24
2.5.1. Tình hình thành lập 24
2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.26
2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất 27
2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụcủa VPðK28
2.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK.30
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký ñất và nhà tỉnh
nghệ An 33
2.6.1. Về mô hình tổ chức 33
2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ. 33
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu34
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 34
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 34
3.2. Nội dung nghiên cứu: 34
3.3. Phương pháp nghiên cứu.34
3.3.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu34
3.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh.35
3.3.3. Phương pháp kế thừa 35
3.3.4. Phương pháp chuyên gia.35
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU36
4.1. ðiều kiện tự nhiên của huyện Nam ðàn36
4.2. ðiều kiện kinh tế xã hội của huyện Nam ðàn39
4.2.1. ðặc ñiểm kinh tế 39
4.2.2. Phát triển các ngành kinh tế40
4.2.4. ðiều kiện xã hội của huyện Nam ðàn43
4.2.5. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
huyện Nam ðàn 45
4.3. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nam ðàn 46
4.3.1. Hiện trạng sử dụng và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Nam
ðàn 46
4.3.2. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Nam ðàn49
4.3.3. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai của
VPðKQSDð 50
4.3.4. Tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Namðàn50
4.3. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nam ðàn 61
4.3.1. ðánh giá chung về kết quả hoạt ñộng61
4.3.2. ðánh giá của người dân về mức ñộ công khai thủ tục hành
chính 61
4.3.3. ðánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục63
4.3.4. ðánh giá của người dân về thái ñộ và mức ñộhướng dẫn của
cán bộ. 65
4.3.5. ðánh giá của người dân về các khoản lệ phí phải ñóng65
4.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.67
4.4.1. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng lý quyền sử dụng ñất.67
4.4.2. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.69
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ74
5.1. Kết luận 74
5.2. ðề nghị 75

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi
trường sống của con người. ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng,
cố ñịnh về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của
con người. Trong quá trình sản xuất, ñất ñai là tư liệu sản xuất không thể thay
thế, là nơi bố trí các công trình xây dựng, ngoài ra ñất ñai còn ñáp nhu cầu ở,
sinh hoạt .
Việt Nam là một nước ñất chật, người ñông, dân số tăng nhanh làm cho
các nhu sử ñất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ ñến ñất ñai. Vì
vậy, yêu cầu ñặt ra là sử dụng quỹ ñất hết sức tiếtkiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu
quả, bền vững và cân ñối quỹ ñất cho phát triển cácngành công nghiệp, xây
dựng cơ sở hạ tầng, từng bước ñáp ứng quá trình phát triển chung của ñất nước
là yêu cầu rất cấp thiết. Trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung rất quan trọng
trong quản lý ñất ñai, ñồng thời là công cụ của nhànước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăngký ñất ñai là ñảm bảo tính
pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên trong thực tiễn ở ViệtNam hồ sơ ñịa chính về
ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin
trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn
còn nhiều bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyềnsử dụng ñất ở cấp ñịa
phương.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2
chứng nhận quyền sử dụng ñất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch
ñất ñai thì ngày càng cao.
Từ khi thực hiện Luật ñất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính theo cơ chế "Một cửa", các cấp, cácngành ñã có nhiều nỗ lực
trong vịêc ñơn giản hoá các thủ tục hành chính liênquan ñến lĩnh vực ñất ñai
ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: Tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng
dân cư, tổ chức và cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ởViệt Nam. Việc ñăng ký
ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ
thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp
ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong
lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy
chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề hết sức bức xúc của nhân
dân, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Huyện Nam ðàn tỉnh Nghệ An là một ñịa phương có quá trình ñô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ trong những năm vừa qua, dẫn ñến nhiều biến ñộng về
sử dụng ñất. Tuy nhiên việc tổ chức ñăng ký quyền sử dụng ñất ở huyện ñang
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn tình trạng quá tải ở bộ phận ñăng ký ñất
cấp huyÖn,dồn hồ sơ ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp xã.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện ñềtài: "Thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòngñăng ký quyền sử
dụng ñất huyÖn Nam §µn – tØnh NghÖ An"
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài:
1.2.1. Mục ñích.
- ðánh giá thực trạng và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyÖn Nam §µn-tØnh NghÖ An.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyÖn Nam §µn-tØnh NghÖ An.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu nhập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai và lợi ích của sử dụng ñất
2.1.1. Khái niệm về ñất ñai và chức năng của ñất ñai
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: ðá mẹ, ñộngthực vật, khí hậu, ñịa
hình và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và
ñộ phì.
Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật ( Vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộngvật .) do ñó ñất cũng
tuân thủ những quy luật sống, ñó là: Phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi.
Tuỳ thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì
nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. (Winkler (1968))
Một ñịnh nghĩa ñầy ñủ về ñất có thể như sau:"ðất là một diện tích cụ
thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay
dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ
nhưỡng và ñịa hình, thuỷ văn bề mặt (Gồm: Hồ, sông,suối và ñầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực
vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra"(11)
Tại Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio de janerio, Brazil, (1993),
ñất ñai ñược hiểu theo nghĩa rộng là: “diện tích cụthể của bề mặt trái ñất, bao
gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt
ñó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước (hồ, sông,
suối, ñầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng
sản trong lòng ñất, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ vàhiện tại ñể lại (san nền,
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5
hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, ñường xá, nhà cửa .). Như vậy, ñất
ñai có thể gồm: Khí hậu, ðất, Nước, ðịa hình/ñịa chất, Thực vật, ðộng vật,
Vị trí, Diện tích, Kết quả hoạt ñộng của con người.
Theo Luật ðất ñai năm (2003) thì: “ðất là tài sản quốc gia, là tư liệu
sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng.
ðất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệsinh thái canh tác, ñất là
mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân.”
Như vậy, có thể khái quát ñất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi
ngành sản xuất và hoạt ñộng của con người, vừa là ñối tượng lao ñộng (cho
môi trường ñể tác ñộng như: xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm ñất .),
vừa là phương tiện lao ñộng (cho công nhân nơi ñứng, dùng ñể gieo trồng,
nuôi gia súc .).
Theo FAO (1995), các chức năng của ñất ñai ñược thểhiện qua các mặt
sau: sản xuất, môi trường sống, ñiều chỉnh khí hậu,cân bằng sinh thái, tồn trữ
và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu, khoángsản trong lòng ñất);
không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử; vật mang sự sống; phân vị lãnh thổ.
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng ñộng sản xuất và sinh tồn
của xã hội loài người ñược thể hiện ở các mặt sau: nền tảng cho việc sản xuất
sinh khối ñể cung cấp lương thực, thực phẩm cho conngười; nền tảng của ña
dạng hoá sinh vật trong ñất thông qua việc cung cấpmôi trường sống cho sinh
vật; ñiều hoà khí hậu; ñiều hoà sự tồn trữ và lưu thông của nguồn tài nguyên
nước mặt và nước ngầm, và những ảnh hưởng của chất lượng nước; kho chứa
các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng của con người; kiểm soát
chất thải và ô nhiếm; cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân
cư, nhà máy và các hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi.
2.1.2. Những lợi ích khác nhau về sử dụng ñất
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi quá trình sản xuất trong các
ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng của con người. Nói khác ñi - không có
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6
ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Trong các ngành phi nông nghiệp, ñất ñai giữ vai trò thụ ñộng với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí ñể hoàn thiện quá trình lao ñộng, là kho
tàng dự trữ trong lòng ñất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản
xuất và sản phẩm ñược tạo ra không phụ thuộc vào ñặc ñiểm, ñộ phì nhiêu
của ñất, chất lượng thảm thực vật và tính chất tự nhiên sẵn có trong ñất.
ðất giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất nông nghiệp – lâm
nghiệp, là ñiều kiện vật chất, cơ sở không gian, ñồng thời là ñối tượng lao
ñộng và là công cụ hay phương tiện hoạt ñộng (sử dụng ñất ñể trồng trọt, chăn
nuôi .). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luônliên quan chặt chẽ với ñộ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên trong ñất.
Lợi ích của việc sử dụng ñất rất ña dạng, song có thể chia thành ba
nhóm lợi ích cơ bản sau:
+ Sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinhhoạt ñể thoả mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
+ Dùng ñất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt ñộng;
+ Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần.
Tóm lại ñất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ðất ñai là nơi ở, nơi
xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và tư liệu sảnxuất.
2.2. Thị trường bất ñộng sản
2.2.1.Khái niệm về bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng ñộng
sản (BðS) là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời
với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự
Cộng hoà Pháp, ñiều 86 Luật dân sự Nhật Bản, ñiều 130 Luật dân sự Cộng
hoà Liên Bang Nga, ñiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoàLiên Bang ðức ).

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Báo VietNamnet (2004), "cải cách hành chính ñangvướng ở ñâu, cải
cách hành chính phải gắn với thực tiễn và chiến lược phát triển kinh tế".
2. Bộ giáo dục và ðào tạo (2000), Khoa học Môi trường, NXB giáo
dục, Hà Nội.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch
số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
4. Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và môi trường (2005), Thông tư liên
tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
5. TS. Nguyễn ðình Bồng, Tôn Gia Huyên (2007), quản lý ñất ñai và
thị trường bất ñộng sản, NXB bản ñồ.
6. Chính phủ (2001), nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP về hướng dẫn thi
hành Luật ñất ñai, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Quyết ñịnh 93/2007/Qð-TTg banhàng quy chế
thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở
ñịa phương.
8. ThS. Nguyễn Văn Chiến (2006), nghiên cứu các môhình và phương
thức hoạt ñộng của tổ chức ñăng ký ñất ñai của một số nước trong khu vực và
một số nước phát triển.
9. PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn ðình Bồng (2005), giáo
trình quản lý thị trường bất ñộng sản, NXB nông nghiệp.
10. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980,
năm 1992.
11. Hiệp ñịnh ngăn ngừa sa mạc hoá - LHQ (1994).
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
77
12. Luật dân sự năm 2005.
13. Luật ñất ñai năm 1988, năm 1998, năm 1993, Luật ñất ñai sửa ñổi
bổ sung một số ñiều năm 1998, năm 2001.
14. Luật ñất ñai năm 2003, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội.
15. Tổng cục quản lý ñất ñai (2009), "Báo cáo ñánhgiá tình hình hoạt
ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả
nước", Hà Nội.
16. Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), "Tài liệu hộithảo ñăng ký ñất ñai
ở Pháp", Hà Nội.
17. Uỷ ban nhân dân huyện Nam ðàn ( Quyết ñịnh số 825/Qð-UB về
việc thành lập Văn phòng ñăng ký ñất huyện Nam ðàn.
18. Uỷ ban nhân dân huyện Nam ðàn (2008), Quyết ñịnh số 647/Qð-UBND về việc ban hành "Quy chế tổ chức và hoạt ñộngcủa văn phòng ñăng
ký ñất huyện Nam ðàn".
19. Uỷ ban nhân dân huyện Nam ðàn (2010) Báo cáo thuyết minh kết
quả kiểm kê ñất ñai năm 2010 trên ñịa bàn huyện Namðàn.
20. Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần
thứ IX (2001), NXB chính trị Quốc gia.
Tiếng Anh.
1. All about the RGO (Registar General's Office of Australia) (http:
www.rgo.act.gov.au/abuot.shtml)
2. Land law and Registration. S Rowton Simpson Cambridge University
Pree.ISBN 0-521-20628-6
3. The New Swedish Land Registration
(http:
//.www.landregistration.ie/uploadefiles/conference 20071/papers/s2p1.pdf)
4. Torrens title (http: //en.wikipedia.org/wiki/Torrens_tiile)
5. Swedish Land and Cadastral Legislation (1990). Stockholm.