Luận Văn Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngâ

Đề Tài : Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá Bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu



MỤC LỤC ​LỜI MỞ ĐẦU 7

Chương 1 – CƠ SỞ Lí LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 10

1.1. Khỏi niệm ,vai trũ và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng 10

1.1.1. Khái niệm của thế chấp BĐS tại các ngân hàng . 10

1.1.2. Vai trũ của thế chấp BĐS tại các ngân hàng .10

1.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng .11

1.2. Khỏi niệm và vai trũ định giá thế chấp 11

1.2.1. Khái niệm của định giá BĐS 13

1.2.2. Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xó hội núi chung và trong thế chấp tại ngõn hàng núi riờng 13

1.2.2.1. Trong hoạt động KT _ XH 13

1.2.2.2. Trong thế chấp tại ngõn hàng 15

1.3. Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngân hàng 16

1.4. Các phương pháp định giá 18

1.4.1. Phương pháp so sánh 18

1.4.1.1. Khỏi niệm và ý nghĩa của phương pháp 18

1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương phỏp so sỏnh 19

1.4.1.3. Các bước tiến hành .20

1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự và trỡnh tự điều chỉnh .21

1.4.1.5. Nguyên tắc và phương pháp điều chỉnh .23

1.4.1.6. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sỏnh 23

1.4.1.7. Phạm vi ỏp dụng . 25

1.4.2. Phương pháp chi phí 25

1.4.2.1. Khỏi niệm và ý nghĩa của phương pháp .25

1.4.2.2. Các bước tiến hành . 26

1.4.2.3. Các phương pháp xác định chi phí xây dựng 27

1.4.2.4. Các phương pháp tính giảm giỏ tớch lũy cụng trỡnh 27

1.4.2.5. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp .28

1.4.2.6. Phạm vi ỏp dụng 28

1.4.3. Phương pháp vốn hóa 29

1.4.3.1. Khỏi niệm và ý nghĩa của phương pháp 29

1.4.3.2. Các thước đo giá trị sử dụng trong phương pháp .29

1.4.3.3. Tỷ lệ vốn húa . .29

1.4.3.4. Các phương pháp vốn hóa 30

1.4.3.4.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp .30

1.4.3.4.2. Phương pháp chiết khấu cỏc dũng tiền (Vốn húa lợi tức). 30

1.4.3.5. Các bước thực hiện .31

1.5. Quy trỡnh định giá BĐS là nhà ở .31

Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU .35

2.1. Tổng quan về ngõn hàng TMCP Á Chõu . 35

2.1.1. Quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của ngõn hàng TMCP Á Chõu 35

2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giá trực thuộc phũng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP Á Châu 38

2.1.2.1. Lịch sử hỡnh thành 38

2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức . 38

2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giá thuộc phũng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á Châu 39

2.1.3. Tỡnh hỡnh cho vay thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu trong những năm gần đây .42

2.2. Các quy định của ACB về thẩm định tài sản thế chấp là BĐS là nhà ở .46

2.2.1. Các nguyên tắc đạo đức khi thẩm định giá tại ngân hàng TMCP Á Chõu 46

2.2.2. Các nội dung cần thẩm định đối với BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu 47

2.2.3. Quy định về định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu .50

2.2.3.1. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS .50

2.2.3.2. Xác định đơn giá đất thị trường 52

2.2.3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường .52

2.2.3.2.2. Người phê duyệt đơn giá đất thị trường 53

2.2.3.3. Xác định đơn giá xây dựng đối với nhà ở 53

2.2.4. Những quy định của ngân hàng TMCP Á Châu về nhận thế chấp BĐS là nhà ở 55

2.2.4.1. Điều kiện nhà ở và đất ở được nhận thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu 55

2.2.4.2. Những trường hợp BĐS là nhà ở không được nhận thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu 57

2.3. Quy trỡnh định giá tại ngân hàng TMCP Á Châu .58

2.4. Phương pháp xác định giá trị nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu 60

2.5. Những kết quả đạt được và hạn chế trong công tác định giá thế chấp của ngân hàng TMCP Á Châu .77

2.5.1. Những kết quả đó đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu 77

2.5.2. Những hạn chế trong công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân hàng TMCP Á Châu .79

2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác định giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu 81

Chương 3 – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 83

3.1. Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêng thẩm định giá 83

3.2. Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu . 84

3.3. Những kiến nghị với Nhà nước 90

KẾT LUẬN 95

Tài liệu tham khảo .96