Luận Văn Thực trạng và giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG IV DANH MỤC BIỂU ĐỒ .V DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VI LỜI MỞ ĐẦU .1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 7
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp .7
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp .7
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp 9
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp 12
1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp 14
1.2.1. Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm chung của thị trường bất động sản .14
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp 16
1.2.3. Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp 19
1.3. Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong
việc hoàn thiện nhà ở cho người thu nhập thấp 22
1.3.1. Trung Quốc .22
1.3.2. Singapore 25
1.3.3. Thành phố Hồ Chí Minh .28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP .32
2.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội .32
2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các
giai đoạn .32
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn .
.35
2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội .36





ii


2.2.1. Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn
Hà Nội 36
2.2.2. Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội .38
2.2.3. Thực trạng của cầu về nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội .44
2.2.4. Các chính sách của Nhà Nước nhằm hoàn thiện thị trường nhà
ở thu nhập thấp .48
2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp .52
2.3.1. Đánh giá thực trạng cung cầu của thị trường bất động sản cho
người thu nhập thấp .52
2.3.2. Đánh giá các chính sách của Chính phủ trong việc hỗ trợ sự
phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 54
CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .57
3.1. Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước .57
3.1.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước 57
3.1.2. Mục tiêu .59
3.1.3. Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội .60
3.1.4. Định hướng xây dựng và phát triển .61
3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hoàn thiện thị trường bất
động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 63
3.2.1. Về phía Chính phủ .63
3.2.2. Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng .66
3.2.3. Về phía người thuê, thuê mua nhà .70
KẾT LUẬN .73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .75

LỜI MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài

Tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ tại các đô thị của Việt Nam là kết quả tất yếu của quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thủ đô Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất trong cả nước, bởi vậy sự gia tăng dân số cơ giới bên cạnh gia tăng tự nhiên và nhu cầu tách hộ do kết hôn ngày càng tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà ở trong xã
hội.

Theo ước tính của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhà thành phố chỉ đáp ứng chưa được một nửa số nhà cần thiết. Thêm vào đó, ít nhất gần 70% số hộ ở địa bàn Hà Nội có thu nhập thấp dưới mức trung bình 830.000 đồng/người/tháng (Cục Thống kê Hà Nội, 2008). Từ các con số trên, có thể thấy nhu cầu về nhà giá rẻ tại Hà Nội đang rất lớn. Dù bất động sản đóng băng và có xu hướng giảm mạnh trong những năm gần đây, giá của căn hộ thu nhập thấp vào khoảng 600 – 850 triệu/căn, giá căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội là trên 2 tỷ đồng (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua được nhà. Thực tế cho thấy, nguồn cầu ở phân khúc nhà ở giá rẻ đang rất dồi dào, nhưng các nhà đầu tư vẫn không hứng thú với phân khúc nhà này bởi lợi nhuận không cao như phân khúc căn hộ cao
cấp.

Mặt khác, nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính xã hội. Do có thuộc tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ chế thị trường. Không chỉ là một loại hàng hóa thông thường, do thuộc tính xã hội, nhà ở còn là một loại hàng hóa cần thiết, không thể thiếu trong cuộc sống con người, vì vậy, Nhà nước cần có chính sách khắc phục thất bại thị trường, giúp đỡ những người không đủ khả năng tiếp cận thị trường nhà ở thu nhập thấp.

Theo Luật Nhà ở 2005, Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày 29/10/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, và mới đây nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi cơ bản như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có). Tuy nhiên, nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung, không đề cập gì đến quy định về Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhà như quy định trong Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ra trước đó một năm, nhưng không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào.

Ngày 6 tháng 12 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 2196/CT- TTg về một số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa đã mở ra rất nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm
2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 do Ngân hàng Nhà nước ban hành, đưa 4 nhóm bất động sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, được coi là nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 háng 11 năm một động thái giúp thị trường có thêm vốn cho những trường hợp mua nhà thu nhập thấp và các cá nhân có nhu cầu thực đã khích lệ và lấy lại niềm tin cho khách hàng cũng như nhà đầu tư tại phân khúc thị trường này. Nhưng thị trường còn cần thời gian để đánh giá hiệu quả của các chỉ thị này.
Nhận thấy vai trò của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, xét thấy cần có những nghiên cứu sâu hơn về thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, để từ đó có các giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường, nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ”.

2. Tổng quan nghiên cứu

Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện được xác định là một trong những nhiệm vụ kinh tế chính trị quan trọng của Đảng và Nhà nước trong chiến lược nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030. Đối với người thu nhập thấp chiếm số lượng lớn trên địa bàn thành phố thì việc sở hữu một ngôi nhà được xem như một “giấc mơ”. Tuy đã được nhà nước hỗ trợ và chỉ đạo triển khai các dự án nhưng công tác thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp vẫn được mọi người biết đến với các “dự án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng thấp”. Điều đó cho thấy sự không tương xứng và đầy bất cập giữa nguồn cung và nhu cầu của người dân, nhưng nhìn nhận vấn đề một cách tích cực thì chúng ta có thể cho rằng thị trường nhà cho người thu nhập thấp là một thị trường đầy tiềm năng và hứa hẹn phát triển trong những giai đoạn tới khi được sự quan tâm đúng mực của thành phố.
Khi nghiên cứu đề tài về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhóm đề tài đã sưu tầm được một số tài liệu tham khảo như bài viết của Phí Thị Thu Hương, Nguyễn Minh Phong về “Nhà ở cho người có thu nhập thấp – một thị
trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (20), 9/2008; cuốn sách của TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS. Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên – Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh nghiệm Hà Nội, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 và các bài viết phân tích trên tạp chí Kiến Trúc.
Trong quá trình tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài đã thu thập được tài liệu về các mô hình thành công trên thế giới của Singapore, Trung Quốc .và tài liệu của nhóm nghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) – Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị (PADDY) – Khóa tập huấn về phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 – 13 /02/2009.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tài nào nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội.

3. Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản nhà ở cho

người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu về kinh nghiệm và bài học giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp của các nước phát triển và thị trường nhà ở lân cận, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu nhập thấp tại địa bàn Hà Nội. Từ đó phân tích nguyên nhân những khó khăn và đề xuất phương án kích thích sự phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội.


4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: nhóm đề tài áp dụng thống kê số liệu theo lĩnh vực, trình tự , thời gian kết hợp giữa tài liệu và thực tế.
Phương pháp duy vật biện chứng : đặt đối tượng trong trạng thái động và mối quan hệ với các yếu tố khác.
Phương pháp phân tích so sánh : dựa tên những thông tin số liệu để tiến hành đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu giữa các giai đoạn, sự khác biệt về chính sách giữa các quốc gia.
Phương pháp tổng hợp : đưa ra đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp

phương hướng thực hiện.

5. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp trong phạm vi lý thuyết về cung cầu thị trường và đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản. Về thực tiễn đề tài cũng đánh giá lại tình hình phát triển nhà ở của Hà Nội trong dòng chảy phát triển nhà ở của quốc gia từ giai đoạn trước đổi mới đến nay, nhằm mục đích khái quát cho người đọc một cái nhìn tổng quan về sự thay đổi các chính sách về nhà ở của nhà nước trong các giai đoạn tác động đến thực trạng thị trường nhà ở như thế nào. Tuy nhiên, đề tài tập trung chính vào đánh giá phân tích thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn từ những năm 2000 trở về đây, từ đó đánh giá và tìm những vướng mắc còn tồn đọng cản trở sự phát triển của một thị trường lành mạnh và đề xuất ra các giải pháp khắc phục từ các phía cung cầu và nhà nước, nhất là khi năm 2012 là một năm nhà nhà nước cần phải đưa ra những cải cách để khôi phục lại thị trường bất động sản sau những thất bại của thị trường bất động sản 2011.


6. Kết quả nghiên cứu dự kiến

Dựa trên việc nghiên cứu và tìm hiểu nhóm đề tài mong muốn đạt được một số kết quả sau:

ã Đánh giá được tính cấp thiết của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp cần được ưu tiên quan tâm phát triển so với các thị trường nhà ở thương mại.
ã Nhìn nhận được những bất cập trong thị trường từ phía bên cung nhà ở và chính sách nhà nước.

ã So sánh mô hình nhà ở cho người thu nhập thấp đang tồn tại ở Hà Nội với các quốc gia, đô thị khác để học hỏi kinh nghiệm và rút ra bài học.
ã Đề xuất được những giải pháp từ những khó khăn tìm ra để góp phần hoàn thiện và phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh.
7. Kết cấu của đề tài

Chương I: Tổng quan chung về thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chương II: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
Chương III: Đề xuất giải pháp để kích thích và hoàn thiện thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội