Luận Văn Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại nhtmcp bắc á

LỜI NÓI ĐẦU
Trong thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng không ngừng của nền kinh tế thì hệ thống ngân hàng VN cũng phát triển nhanh và mạnh trong đó đặc biệt là các NHTMCP. Thực tế đã chứng minh, một nền kinh tế phát triển vững mạnh thì không thể thiếu được một hệ thống ngân hàng phát triển cao. Ngân hàng là trung gian tài chính quan trọng bậc nhất của nền kinh tế, bằng việc huy động vốn nhàn rỗi rồi dùng vốn này cho những người thiếu vốn vay ngân hàng đã cung cấp một lượng vốn lớn cho nền kinh tế. Góp phần cho nền kinh tế tăng trưởng vững mạnh. Tuy vây, cũng chính từ vai trò là trung gian tài chính giữa người thiếu vốn và người thừa vốn nên ngân hàng phải gánh chịu rủi ro từ cả hai phía: người đi vay và người cho vay. Chỉ cần một khoản vay tương đối lớn không được hoàn trả có thể dẫn đến những khó khăn cho ngân hàng thậm chí còn gây ra tình trạng mất khả năng thanh toán. Để hệ thống ngân hàng hoạt động bình thường, đóng góp được vai trò của mình cho nền kinh tế thì các ngân hàng đều phải quan tâm đặc biệt đến vấn đề đảm bảo tiền vay. Mỗi ngân hàng dựa trên quy định về đảm bảo tiền vay của NHTW sẽ xây dựng cho mình các quy trình đảm bảo tiền vay cụ thể khác nhau. Tuy nhiên trên thực tế thì việc đảm bảo tiền vay tại các NHTM còn gặp nhiểu vướng mắc bất cập. Đặc biệt là trong xác định phương pháp để định giá tài sản đảm bảo tiền vay.Chính vì thế để việc đảm bảo tiền vay thực sự phát huy hết vai trò của mình đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng đang là một vấn đề hết sức cấp thiết mà các ngân hàng thương mại phải quan tâm. Trên cơ sở những kiến thức đã học tại chuyên nghành Định Giá Tài Sản trường Học Viện Tài Chính và qua thực tiễn, quan sát, học hỏi, nghiên cứu trong thời gian thực tập tại NHTMCP Bắc Á hội sở chính đặt tại chi nhánh 27-Hàng Đậu em đã lựa chọn đề tài:”THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NHTMCP BẮC Á ”.
Chuyên đề được chia làm ba phần:
Phần I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Phần II: THỰC TRẠNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NHTMCP BẮC Á HỘI SỞ CHÍNH ĐẶT TẠI 27 HÀNG ĐẬU
Phần III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NHTMCP BĂC Á


LỜI NÓI ĐẦU 2
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY 4
1 PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNHTÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAYCỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5
1.1. Tài sản bảo đảm và sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5
1.1.1. Tài sản bảo đảm 5
1.1.2. Sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 6
1.1.3. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản 7
1.1.3.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay 7
a. Cầm cố 7
b. Thế chấp 8
1.1.3.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba 9
1.1.3.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 9
1.1.4. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm: 10
1.1.4.1 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh 10
1.1.4.2 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao 10
1.1.4.3 Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm 10
1.1.4.4 Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật quy định hoặc NHCV yêu cầu 10
1.2. Quy trình, nội dung thẩm định 11
1.2.1. Khái niệm, nội dung: 11
Bước 1: Xác định vấn đề 11
Bước 2: Lên kế hoạch 12
Bước 3: Thu thập tài liệu 13
Bước 6: Báo cáo định giá 15
1.2.2. Các nguyên tắc định giá: 17
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: 17
1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế: 17
1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: 17
1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp: 17
1.2.2.5 Nguyên tắc cung cầu: 18
1.3. Phương pháp thẩm định 18
1.3.1. Đối với tài sản là bất động sản 18
1.3.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19
a. Cơ sở lý luận 19
b. Kỹ thuật đánh giá. 19
1.3.1.2 Phương pháp đầu tư 22
a. Cơ sở lý luận 22
b. Kỹ thuật định giá 23
V0 = 23
Hoặc: 24
c. Trình tự: 24
1.3.1.3 Phương pháp chi phí 24
a. Cơ sở xây dựng phương pháp 24
b. Các bước tiến hành 25
1.3.1.4 Phương pháp thặng dư. 25
a. Cơ sở lý luận. 25
b. Các bước tiến hành 26
1.3.2. Đối với tài sản là máy móc, thiết bị: 27
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định tài sản bảo đảm: 27
2 PHẦN 2:THỰC TRẠNG ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NHTMCP BẮC Á HỘI SỞ CHÍNH ĐẶT TẠI 27 HÀNG ĐẬU. 30
2.1. Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Bắc Á: 30
2.2. Tình hình hoạt động trong 3 năm gần đây: 32
2.3. Thực trạng đảm bảo tiền vay tại NH TMCP Bắc Á: 33
2.3.1. Cơ sở pháp lý của bảo đảm tiền vay: 33
2.3.2. Thực trạng đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng Bắc Á: 35
2.3.3. Thực trạng về định giá tài sản đảm bảo tại NHTMCP Bắc Á: 37
2.3.4. Ví dụ thực tế: 41
408.700.000 VNĐ × 1,3 = 531.310.000 VNĐ 42
2.3.5. Những thành tựu đạt được: 43
2.3.6. Những hạn chế và nguyên nhân: 44
3 Phần 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NHTMCP BĂC Á 47
3.1. Giải pháp đối với văn phòng hội sở Ngân Hàng Bắc Á: 47
3.1.1. Xây dựng và đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, hiểu biết về nghiệp vụ thẩm định giá và có đạo đức nghề nghiệp. 47
3.1.2. Phát triển hệ thống thu thập và lưu trữ thông tin 47
3.1.3. Các phương pháp khác: 48
3.1.4. Lập nên phòng thẩm định giá tài sản độc lập 48
3.2. Kiến nghị đối với Chính Phủ và các đơn vị có liên quan: 49
3.2.1. Đối với Bộ Tài chính: 49
3.2.2. Đối với Ngân hàng Nhà Nước 49
3.2.3. Đối với các cơ quan chức năng khác: 50
3.2.4. Đối với các tổ chức doanh nghiệp và cá nhân đi vay: 50
KÕt luËn 52
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n. 52
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53