Tài liệu Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình

Đề tài: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa

LỜI MỞ ĐẦU

Trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay ở nước ta, vấn đề quản lư chặt chẽ đất đai đang là yêu cầu cấp thiết nhằm đạt mục đích là đưa quỹ đất vào sử dụng hợp lí và có hiệu quả, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xă hội đất nước.
Để Nhà n­ước quản lư thống nhất đư­ợc đất đai theo quy định của pháp luật, có cơ sở pháp lư về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của ngư­ời sử dụng đất đ­ược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhất thiết phải có thông tin về đất đai. Do vậy, việc thiết lập, quản lư hệ thống hồ sơ địa chính là một yêu cầu tất yếu. Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập, cập nhật trong các quá tŕnh điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạt động khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng kư ban đầu và đăng kư biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống này chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế, xă hội, pháp lư của từng thửa đất. Hệ thống là công cụ đắc lực của nhà nước, giúp nhà nước khai thác mọi nguồn lực đất đai, đồng thời cung cấp cho cộng đồng dân cư các thông tin cần thiết để thực hiện các quyền và nghĩa vị của công dân trong quan hệ đất đai.
Quận Tây Hồ là một quận của Thành phố Hà Nội đ­­ược thành lập năm 1995 theo Nghị định 69/CP của Chính phủ trên cơ sở các ph­­ường: Bư­­ởi, Thụy Khê, Yên Phụ của quận Ba Đ́nh và các xă: Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Phú Thượng của huyện Từ Liêm. Trong những năm vừa qua, quá tŕnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận Tây Hồ đă dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lư chặt chẽ và thống nhất quỹ đất trên địa bàn quận th́ vấn đề hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm cập nhật và quản lí một cách đầy đủ các biến động về đất đai là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Nhận thức rơ được tầm quan trọng của vấn đề này, V́ vậy em đă lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá tŕnh đô thị hóa”.
Mục tiêu của đề tài: Đánh giá đúng thực trạng của hệ thống hồ sơ địa chính đă được thiết lập tại quận Tây Hồ, làm rơ những yếu kém, bất cập để có phương hướng khắc phục để từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm góp phần hoàn thiện công tác đăng kí, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ.
Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ; Phương pháp thống kê nhằm phân tích thống kê các số liệu về t́nh h́nh đăng kư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận; phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp tức là sử dụng để phân tích làm rơ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá.
Nội dung gồm 3 phần:
Chương I: Cơ sở lư luận của công tác lập và quản lư hồ sơ địa chính.
Chương II: Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ
Ch­ương III: Các giải pháp hoàn thiện, đổi mới hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúo đỡ và hướng dẫn tận t́nh của PGS.TS.Ngô Đức Cát và các cô chú pḥng Tài nguyên và Môi Trường đă hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài này.







CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC LẬP VÀ QUẢN LƯ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

I VAI TR̉ QUẢN LƯ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai tṛ quan trọng trong phát triển kinh tế xă hội của mỗi một quốc gia, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành thị trường bất động sản. Hiện nay, thị trường hàng hoá, dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng c̣n mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng. Thị trường bất động sản, thị trường sức lao động phát triển c̣n chậm chạp, tự phát. Thị trường vốn, công nghệ c̣n yếu kém. Do vậy, việc hành thành đồng bộ các loại thị trường là yếu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đ̣i hỏi của sản xuất, đời sống. Nhà nước đóng vai tṛ là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự h́nh thành đồng bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng. Vai tṛ quản lư Nhà nước về đất đai thể hiện:
Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế-xă hội của đất nước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiểu quả cao và tiết kiệm, giúp cho Nhà nước quản lư đất đai chặt chẽ, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả cao.
Thông qua công tác đánh giá, phân hạng, kiểm kê, thống kê đất để có các biện pháp kinh tế- xă hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lư đất đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lời của đát đai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế-xă hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.
Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lư và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc t́nh h́nh diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai

II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP VÀ QUẢN LƯ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRONG CÔNG TÁC QUẢN LƯ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI.
1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính.
1.1 Khái niệm.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách , chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xă hội, pháp lư của đất đai và những thông tin này chúng ta có được trong quá tŕnh đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng kư ban đầu và đăng kư biến động đất đai, cấp GCNQSD đất.
Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; c̣n các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế. Yếu tố xă hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp C̣n yếu tố pháp luật của đất đai th́ căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lư Nhà nước về đất đai.
1.2 Phân loại.
Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. HSĐC có các loại sau:
- Hệ thống địa bạ: là một hệ thống hồ sơ ghi chép, cập nhật những dữ liệu cơ bản về t́nh h́nh đất đai, chứa đựng những thông tin về đất đai do chính quyền quản lư. Hệ thống địa bạ chứa đựng các thông tin về vị trí, h́nh thể, kích thước, ranh giới, loại đất, tên chủ sử dụng đất.
Hệ thống địa bạ bao gồm: sổ địa bạ là sổ sách đăng kư thông tin chứa dựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xă (cấp cơ sở) cấp và quản lư; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ, những giấy tờ này do người nắm giữ quản lư. Việc sử dụng hệ thống địa bạ đơn giản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng trong phạm vi hẹp. Bên cạnh những ưu điểm trên th́ nó có nhược điểm đó là: thông tin về đất đai không chính xác, không thống nhất trong công tác quản lư đất đai do việc quản lư chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lư trên từng mảnh đất, lô đất. Nếu quản lư đất trong phạm vi rộng hơn th́ khó thực hiện, sử dụng trong trường hợp điều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiện đất đai ít biến động, ít có sự thay đổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thể sử dụng và các quan hệ sử dụng.
- Hệ thống bằng khoán: là hệ thống hồ sơ quản lư đất đai một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với các hệ thống quản lư hoàn chỉnh và đồng bộ.
Hệ thống bằng khoán ra đời sau khi hệ thống thông tin phát triển, khi có các quan hệ đất đai phát triển và phức tạp nằm ngoài quản lư của địa phương
Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách để ghi chép, quản lư thông tin về mảnh đất, và cuối cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước. Với nội dung trên th́ hệ thống bằng khoán đảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lư diễn ra trên cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn t́nh trạng thông tin ngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt.
Với những ưu điểm trên th́ hệ thống bằng khoán cũng có những nhược điểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán th́ cần phải có chi phí đầu tư rất lớn, hệ thống vận hành quản lư phải có đủ tŕnh độ và phương tiện, các cán bộ phải có tŕnh độ chuyên môn ngiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên th́ có thể sử dụng hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán. Việc kết hợp hai hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại th́ sử dụng hệ thống địa bạ th́ tốt, đơn giản, dễ làm, nhưng có loại đất th́ phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, có những những loại đất ít biến động th́ ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản mà vẫn đảm bảo được thông tin đầy đủ. C̣n đối với đất đô thị, công nghiệp có rất nhiều biến động xẩy ra nếu sử dụng hệ thống địa bạ th́ thông tin về thửa đất sẽ không chính xác bằng việc sử dụng hệ thống bằng khoán. V́ với những loại đất đô thị, công nghiệp mang nhiều yếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiều yếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cần thông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác có như thế mới tạo được sự công bằng trong việc sử dụng đất.
Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lư HSĐC có vai tṛ và ư nghĩa rất lớn trong việc quản lư đất đai.Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết hoàn thiện loại hồ sơ như thế nào để phục vụ cho công tác quản lư Nhà nước về đất đai là tốt nhất.
* Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau:
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lí:
+ Bản đồ địa chính: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương ḿnh. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xă, phường, thị trấn. Bản đồ địa chính được lập thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao được lưu tại cấp huyện và cấp xă có giá trị như bản gốc.
+ Sổ địa chính: được lập nhằm đăng kí‎ toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lí đất đai theo pháp luật.
Sổ lập theo đơn vị xă, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xă) và do cán bộ địa chính xă chịu trách nhiệm thực hiện. Sổ phải được UBND xă xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí.
Sổ địa chính được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại pḥng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xă do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí.
+ Sổ mục kê đất đai: nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính của mỗi xă, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai. Mặt khác, sổ mục kê c̣n giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trong HSĐC
Sổ được lập cho từng xă và phải được UBND xă xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí.
Sổ mục kê đất được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại pḥng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xă do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí.
+ Sổ theo dơi biến động đất đai: được lập để theo dơi và quản lí chặt chẽ t́nh h́nh thực hiện đăng kí biến động, chỉnh lí HSĐC hàng năm và tổng hợp báo cáo thống kê diện tích theo định kỳ.
Sổ theo dơi biến động đất đai được lập cho từng xă, mỗi xă lập một bộ lưu tại UBND xă, do cán bộ địa chính lập và quản lí.
+ Sổ cấp GCNQSD đất: nhằm theo dơi quá tŕnh cấp giấy GCNQSD đất; ghi nhận những thông tin về từng thửa đất đă cấp GCNQSD đất.
Đơn vị lập và giữ sổ: Pḥng Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Sở Địa chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh.
+ Biểu thống kê diện tích đất đai