Luận Văn Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu n

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG IV
DANH MỤC BIỂU ĐỒ . V
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VI
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 7
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người có thu nhập thấp 7
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở thu nhập thấp 7
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp 9
1.1.3. Cơ chế quản lý các dự án nhà thu nhập thấp . 1 2
1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp 14
1.2.1. Thị trường bất động sản nhà ở thu nhập thấp mang đặc điểm
chung của thị trường bất động sản . 1 4
1.2.2. Đặc điểm của cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp .1 6
1.2.3. Đặc điểm của cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp . 1 9
1.3. Bài học kinh nghiệm một số quốc gia và địa phương trong
việc hoàn thiện nhà ở cho người thu nhập thấp 2 2
1.3.1. Trung Quốc . 2 2
1.3.2. Singapore . 2 5
1.3.3. Thành phố Hồ Chí Minh 2 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 32
2.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Hà Nội . 3 2
2.1.1. Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam qua các
giai đoạn 3 2
2.1.2. Khái quát tình hình phát triển nhà ở Hà Nội qua các giai đoạn .
.35
2.2. Thực trạng về cung cầu của thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 3 6
ii




2.2.1. Thực trạng của nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn
Hà Nội 3 6
2.2.2. Thực trạng của cung nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội . 3 8
2.2.3. Thực trạng của cầu về nhà cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội . 4 4
2.2.4. Các chính sách của Nhà Nước nhằm hoàn thiện thị trường nhà
ở thu nhập thấp . 4 8
2.3. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản cho người thu
nhập thấp 5 2
2.3.1. Đánh giá thực trạng cung cầu của thị trường bất động sản cho
người thu nhập thấp 5 2
2.3.2. Đánh giá các chính sách của Chính phủ trong việc hỗ trợ sự
phát triển của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp .5 4
CHƯƠNG 3 : ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ KÍCH THÍCH VÀ
HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 5 7
3.1. Quan điểm, chủ trương định hướng của đảng nhà nước 57
3.1.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước 5 7
3.1.2. Mục tiêu . 5 9
3.1.3. Nguyên tắc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà
Nội .60
3.1.4. Định hướng xây dựng và phát triển . 6 1
3.2. Một số giải nhằm pháp kích thích và hoàn thiện thị trường bất
động sản cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 63
3.2.1. Về phía Chính phủ 63
3.2.2. Về phía doanh nghiệp đầu tư xây dựng . 6 6
3.2.3. Về phía người thuê, thuê mua nhà 70
KẾT LUẬN . 7 3
TÀI LIỆU THAM KHẢO . 7 5
iii




DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2003
Bảng 2: Số dự án nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội 2009
iv




DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Biểu đồ 2: Các loại hình sở hữu nhà ở ở đô thị của Trung Quốc năm
v




DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên thông thường Tên viết tắt
Nhà ở xã hội NOXH
Thu nhập thấp TNT
Hộ gia đình HGD
Nguyên vật liệu NVL
Cơ sở hạ tầng CSHT
Bất động sản BĐS
Giải phóng mặt bằng GPMB
Chương trình nhà ở CTNO
Ngân sách nhà nước NSNN
Cục phát triển nhà ở Singapore HDB
Thị trường tài chính TTTC
Hạ tầng xã hội HTXH
Nhà ở kinh tế ở Trung Quốc EHB
vi




LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ tại các đô thị của Việt Nam
là kết quả tất yếu của quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thủ đô
Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao nhất trong cả
nước, bởi vậy sự gia tăng dân số cơ giới bên cạnh gia tăng tự nhiên và nhu cầu
tách hộ do kết hôn ngày càng tạp áp lực lớn cho việc đáp ứng cầu nhà ở trong xã
hội.
Theo ước tính của Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội năm 2007, quỹ nhà
thành phố chỉ đáp ứng chưa được một nửa số nhà cần thiết. Thêm vào đó, ít nhất
gần 70% số hộ ở địa bàn Hà Nội có thu nhập thấp dưới mức trung bình 830.000
đồng/người/tháng (Cục Thống kê Hà Nội, 2008). Từ các con số trên, có thể thấy
nhu cầu về nhà giá rẻ tại Hà Nội đang rất lớn. Dù bất động sản đóng băng và có
xu hướng giảm mạnh trong những năm gần đây, giá của căn hộ thu nhập thấp
vào khoảng 600 - 850 triệu/căn, giá căn hộ 70m2 trung bình tại Hà Nội là trên 2
tỷ đồng (Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt, 2011), người thu nhập
thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua được nhà. Thực tế cho thấy, nguồn cầu ở
phân khúc nhà ở giá rẻ đang rất dồi dào, nhưng các nhà đầu tư vẫn không hứng
thú với phân khúc nhà này bởi lợi nhuận không cao như phân khúc căn hộ cao
cấp.
Mặt khác, nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng có
hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính xã hội. Do có thuộc
tính hàng hóa nên việc sản xuất và lưu thông nhà ở tuân theo cơ chế thị trường.
Không chỉ là một loại hàng hóa thông thường, do thuộc tính xã hội, nhà ở còn là
một loại hàng hóa cần thiết, không thể thiếu trong cuộc sống con người, vì vậy,
1




Nhà nước cần có chính sách khắc phục thất bại thị trường, giúp đỡ những người
không đủ khả năng tiếp cận thị trường nhà ở thu nhập thấp.
Theo Luật Nhà ở 2005, Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg ban hành ngày
29/10/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của
Quyết định 167/2008/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở, và mới
đây nhất là nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
xã hội xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng
các ưu đãi cơ bản như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích
đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng
thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng, được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về
thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ
tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy
định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có). Tuy nhiên,
nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn biện pháp giúp đỡ bên cung, không đề cập
gì đến quy định về Nhà nước trợ giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhà
như quy định trong Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ra trước đó một năm, nhưng
không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào.
Ngày 6 tháng 12 năm 2011, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 2196/CT-
TTg về một số giải pháp tăng cường thị trường bất động sản vừa đã mở ra rất
nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 tháng 11 năm
2011 về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 do Ngân hàng Nhà
nước ban hành, đưa 4 nhóm bất động sản ra khỏi nhóm phi sản xuất, được coi là
nhiều cơ hội và đặc biệt Công văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14 háng 11 năm một
động thái giúp thị trường có thêm vốn cho những trường hợp mua nhà thu nhập
2




thấp và các cá nhân có nhu cầu thực đã khích lệ và lấy lại niềm tin cho khách
hàng cũng như nhà đầu tư tại phân khúc thị trường này. Nhưng thị trường còn
cần thời gian để đánh giá hiệu quả của các chỉ thị này.
Nhận thấy vai trò của thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, xét
thấy cần có những nghiên cứu sâu hơn về thực trạng thị trường nhà ở cho người
có thu nhập thấp, để từ đó có các giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường,
nhóm nghiên cứu quyết định lựa chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp để hoàn
thiện và phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu nhập
thấp trên địa bàn Hà Nội ”.
2. Tổng quan nghiên cứu
Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện được xác định là một trong
những nhiệm vụ kinh tế chính trị quan trọng của Đảng và Nhà nước trong chiến
lược nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030. Đối với người thu nhập thấp
chiếm số lượng lớn trên địa bàn thành phố thì việc sở hữu một ngôi nhà được
xem như một “giấc mơ”. Tuy đã được nhà nước hỗ trợ và chỉ đạo triển khai các
dự án nhưng công tác thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp vẫn được mọi
người biết đến với các “dự án treo”, “nhà thu nhập thấp, chất lượng thấp”. Điều
đó cho thấy sự không tương xứng và đầy bất cập giữa nguồn cung và nhu cầu
của người dân, nhưng nhìn nhận vấn đề một cách tích cực thì chúng ta có thể cho
rằng thị trường nhà cho người thu nhập thấp là một thị trường đầy tiềm năng và
hứa hẹn phát triển trong những giai đoạn tới khi được sự quan tâm đúng mực của
thành phố.
Khi nghiên cứu đề tài về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhóm
đề tài đã sưu tầm được một số tài liệu tham khảo như bài viết của Phí Thị Thu
Hương, Nguyễn Minh Phong về “Nhà ở cho người có thu nhập thấp - một thị
3




trường cần thiết và tiềm năng”, Tạp chí Kinh tế và Dự báo (20), 9/2008; cuốn
sách của TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS, TS. Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ
biên - Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay - kinh
nghiệm Hà Nội, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, tháng 12/2009 và các bài viết
phân tích trên tạp chí Kiến Trúc.
Trong quá trình tìm kiếm giải pháp để hoàn thiện và phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp, nhóm đề tài đã thu thập được tài liệu về các mô
hình thành công trên thế giới của Singapore, Trung Quốc .và tài liệu của nhóm
nghiên cứu: Viện nghiên cứu kiến trúc (Bộ Xây Dựng) - Các giải pháp đồng bộ
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, tài liệu của Trung
tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị (PADDY) - Khóa tập huấn về phát triển nhà ở
xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 09 - 13 /02/2009.
Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, nhóm đề tài chưa nhận thấy có đề tài
nào nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà ở cho người thu nhập thấp trên
địa bàn Hà Nội.
3. Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản nhà ở cho
người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu về kinh nghiệm và bài học giải
quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp của các nước phát triển và thị trường
nhà ở lân cận, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà cho người thu
nhập thấp tại địa bàn Hà Nội. Từ đó phân tích nguyên nhân những khó khăn và
đề xuất phương án kích thích sự phát triển thị trường nhà cho người thu nhập
thấp trên địa bàn Hà Nội.
4




4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê: nhóm đề tài áp dụng thống kê số liệu theo lĩnh vực,
trình tự , thời gian kết hợp giữa tài liệu và thực tế.
Phương pháp duy vật biện chứng : đặt đối tượng trong trạng thái động và
mối quan hệ với các yếu tố khác.
Phương pháp phân tích so sánh : dựa tên những thông tin số liệu để tiến
hành đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu giữa các giai đoạn, sự khác biệt về
chính sách giữa các quốc gia.
Phương pháp tổng hợp : đưa ra đánh giá tổng thể và đề xuất các giải pháp
phương hướng thực hiện.
5. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về thực trạng thị trường bất động sản nhà ở thu nhập
thấp trong phạm vi lý thuyết về cung cầu thị trường và đặc điểm cơ bản của thị
trường bất động sản. Về thực tiễn đề tài cũng đánh giá lại tình hình phát triển nhà
ở của Hà Nội trong dòng chảy phát triển nhà ở của quốc gia từ giai đoạn trước
đổi mới đến nay, nhằm mục đích khái quát cho người đọc một cái nhìn tổng quan
về sự thay đổi các chính sách về nhà ở của nhà nước trong các giai đoạn tác động
đến thực trạng thị trường nhà ở như thế nào. Tuy nhiên, đề tài tập trung chính
vào đánh giá phân tích thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong giai
đoạn từ những năm 2000 trở về đây, từ đó đánh giá và tìm những vướng mắc còn
tồn đọng cản trở sự phát triển của một thị trường lành mạnh và đề xuất ra các
giải pháp khắc phục từ các phía cung cầu và nhà nước, nhất là khi năm 2012 là
một năm nhà nhà nước cần phải đưa ra những cải cách để khôi phục lại thị
trường bất động sản sau những thất bại của thị trường bất động sản 2011.
5




6. Kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên việc nghiên cứu và tìm hiểu nhóm đề tài mong muốn đạt được
một số kết quả sau:
 Đánh giá được tính cấp thiết của thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp cần được ưu tiên quan tâm phát triển so với các thị trường nhà ở thương
mại.
 Nhìn nhận được những bất cập trong thị trường từ phía bên cung nhà ở và
chính sách nhà nước.
 So sánh mô hình nhà ở cho người thu nhập thấp đang tồn tại ở Hà Nội với
các quốc gia, đô thị khác để học hỏi kinh nghiệm và rút ra bài học.
 Đề xuất được những giải pháp từ những khó khăn tìm ra để góp phần hoàn
thiện và phát triển một thị trường nhà ở lành mạnh.
7. Kết cấu của đề tài
Chương I: Tổng quan chung về thị trường bất động sản nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Chương II: Thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội
Chương III: Đề xuất giải pháp để kích thích và hoàn thiện thị trường bất động
sản nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội