Luận Văn Thực trạng và giải pháp cho công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh trung tâm thông tin và

Khóa luận tốt nghiệp
Đề tài: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH TRUNG TÂM THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM (SIVC) TẠI TỈNH KHÁNH HÒA

LỜI MỞ ĐẦU
 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ T ÀI
Ở Việt Nam, đất đai l à nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của
đất nước, chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hóa, x ã
hội. Do đó, thẩm định giá bất động sản l à rất cần thiết, góp phần điều tiết,
bình ổn và phát tri ển thị trường bất động sản để vừa đáp ứng nhu cầu x ã hội
của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc
gia. Công tác th ẩm định giá bất động sản ở Việt Nam tuy chỉ mới phát triển
trong thời gian gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình, hi ệu quả bước
đầu. Tuy nhi ên, chúng ta c ũng cần nhìn nhận thực tế rằng, chất l ượng việc
thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam c òn chưa cao. Chất lượng đó tùy
thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các ph ương pháp thẩm định giá bất động
sản, sự biến động của thị tr ường bất động sản Việt Nam, hệ thống văn bản
pháp luật về thẩm định giá .
Vì vậy, để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp
ứng được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta c ũng phải mau chóng đ ưa
ra một số giải pháp kịp thời nhằm khắc phục hạn chế, nâng cao chất l ượng
thẩm định giá bất động sản Việt Nam.
Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá bất động sản
đối với mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, x ã hội Việt Nam. Với kiến thức đ ã
học và quá trình tìm hi ểu tình hình th ực tế em chọn đề t ài: “THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH TRUNG TÂM THÔNG TIN V À THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM (SIVC) TẠI TỈNH KHÁNH HÒA” làm khóa luận tốt nghiệp
của mình.
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
 Tiếp cận các chứng từ, hồ s ơ thẩm định.
 Mô t ả quy trình tiếp nhận hồ s ơ, xử lý hồ sơ và tiến hành thẩm định giá.
2
 Thu thập số liệu thống k ê về tổng số hồ s ơ thẩm định, tổng giá trị bất
động sản ước tính qua các năm, phân tích cá c hồ sơ thẩm định giá, mức phí
thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam
tại Khánh H òa. Qua đó nhận thấy những ưu điểm và hạn chế trong công tác
thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh.
 Đưa ra các bi ện pháp nhằm khắc phục những hạn chế v à nâng cao công
tác thẩm định giá bất động sản ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm
định giá miền Nam tại Khánh H òa. Đồng thời đưa ra các ki ến nghị đối với các
chính sách v ĩ mô ảnh h ưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản.
 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi
nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại Khánh H òa.
 Phạm vi nghi ên cứu: Số liệu, chứng từ li ên quan đến công tác thẩm định
giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền
Nam tại Khánh Hòa.
 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU
 Phương pháp quan sát: Quan sát quy tr ình làm vi ệc từ khâu tiếp nhận hồ
sơ đến khâu luân chuyển, xử lý hồ s ơ thẩm định giá bất động sản tại Chi
nhánh.
 Phương pháp thu th ập: thu thập các số liệu tr ên sổ sách kế toán, hồ s ơ
thẩm định giá bất động sản để minh họa cho các lập luận.
 Phương pháp ph ỏng vấn: phỏng vấn các nhân vi ên trong t ổ thẩm định
giá bất động sản để t ìm hiểu về quy tr ình thẩm định giá bất đ ộng sản.
 Phương pháp phân tích: phân tích s ố liệu thu thập để phản ánh thực trạng
thẩm định giá bất động sản.
 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ T ÀI
Đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ s ở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
3
Chương 2: Thực trạng về công tác thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh H òa.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá ở
Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh
Hòa.
 Ý NGH ĨA KHOA HỌC CỦ A ĐỀ TÀI
Đề tài trên đây nh ằm phản ánh thực tế công tác thẩm định giá bất động
sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại
Khánh Hòa. Qua đó nhận định những mặt tích cực v à những hạn chế của Chi
nhánh trong công tác th ẩm định giá bấ t động sản, từ đó đ ưa ra các bi ện pháp
nhằm khắc phục các hạn chế đó v à đưa ra các ki ến nghị nâng cao công tác
thẩm định giá bất động sản nói chung.
Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt c òn thấp cùng với những khó
khăn trong vi ệc tìm hiểu thực tế tại đ ơn vị nên bài viết của em sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót v à hạn chế. Kính mong đ ược sự đóng góp, h ướng dẫn
tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi nhánh Khánh H òa để em rút ra
những kinh nghiệm, bổ sung th êm kiến thức cho bản thân m ình.
Em xin chân thành cảm ơn!
4
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Giới thiệu về thẩm định giá
1.1.1 Khái ni ệm thẩm định giá
- Theo Giáo sư W.Seabrooke (thuộc Viện đại học postmouth , vương quốc
Anh):
Thẩm định giá l à sự ước tính về giá trị của các quy ền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái ti ền tệ cho một mục đích đ ã được xác định.
- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan (Tr ường Xây dựng v à Bất động sản thuộc
Đại học quốc gia Singapore):
Thẩm định giá l à một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một t ài sản cụ thể tại một thời điểm , có cân nhắc đến tất
cả những đặc đi ểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị tr ường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Pháp l ệnh giá Quốc hội thông qua ng ày 26 tháng 04 năm 2002 và có hi ệu
lực từ 01/07/2002:
Thẩm định giá l à việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của t ài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo ti êu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ qu ốc tế (Điều 4 - Pháp l ệnh giá).
Như v ậy, thẩm định giá thực ch ất là việc đánh giá, xác định giá trị t ài sản,
hàng hóa do các nhà chuyên môn đư ợc đào tạo có kiến thức có kinh nghiệm
và có tính trung th ực cao trong nghề nghiệp thực hiện . Tuy thẩm định giá mỗi
nước có nét ri êng, song cũng phải tuân thủ v à phù hợp với thông lệ quốc t ế và
trong khu v ực.
1.1.2 Chức năng và mục đích của thẩm định giá
1.1.2.1 Chức năng của thẩm định giá
- Thẩm định giá l à công tác cơ b ản để thực hiện bố trí v à kinh doanh tài
sản một cách hiệu quả.
- Thẩm định giá t ài sản góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp
6
đầy đủ và hình thành giá c ả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu
trong giá tr ị tài sản và xã hội.
- Thẩm định giá t ài sản là thước đo cơ bản của hiệu quả trong việc duy tr ì
và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và quyền kinh doanh.
- Thẩm định giá l à điều kiện cần có để khai phá yếu tố thị trường và thị
trường bản quyền.
- Thẩm định giá t ài sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa ,
kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.
1.1.2.2 Mục đích của thẩm định giá
Xác lập mục đích th ẩm định giá t ài sản là hiện thực hóa của việc th ẩm
định giá t ài sản. Nó sẽ trả lời vì sao ph ải tiến hành thẩm định giá t ài sản và
cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của t ài sản trong thẩm định
giá.
Có được kết quả hợp lý của th ẩm định giá t ài sản, thẩm định viên không
chỉ dựa vào đặc tính kinh t ế - kỹ thuật của t ài sản để xác định, mà còn dựa vào
các tiêu chu ẩn thẩm định giá, tr ình tự, quy trình, nguyên t ắc, phương pháp và
kỹ thuật .Do vậy, về mặt logic kết quả thẩm định giá có tính thống nh ất kinh
tế với đặc tính kỹ thuật của t ài sản hoặc doanh nghiệp cần th ẩm định giá . Điều
này nói lên đ ặc tính kinh tế - kỹ thuật của t ài sản cũng như của doanh nghiệp
cần thẩm định giá l à rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để tạo ra kết quả
thẩm định giá chính xác , nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy
trình để thực hiện th ẩm định giá . Đó là mục đích của th ẩm định giá t ài sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích th ẩm
định giá t ài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác
định mục ti êu của thẩm định giá t ài sản. Ta có thể phân thành cá c loại chính
sau:
 Nhằm mục đích bảo to àn tài sản.
 Nhằm mục đích mua sắm t ài sản.
7
 Nhằm mục đích chuy ển đổi quyền sở hữu tài sản.
 Nhằm mục đích nghiệp vụ nh à đất.
 Nhằm mục đích cho thu ê, thế chấp.
 Nhằm mục đích tính thuế.
 Nhằm mục đích thanh lý.
 Nhằm mục đích phục vụ quản lý.
 Nhằm mục đích phục vụ pháp luật.
Nước ta đang trong giai đoạn phát tri ển nền kinh tế thị tr ường, tuy nhiên
nền kinh tế thị trường chưa phát triển một cách toàn diện, cũng làm hạn chế
đặc tính kinh tế - kỹ thuật của t ài sản. Đồng thời cũng phải nhận th ấy mục tiêu
của nước ta là xây dựng nền kinh tế thị trường theo định h ướng xã hội chủ
nghĩa có sự quản lý của Nh à nước, phát huy cao đ ộ thị trường có sự điều ph ối
của Nhà nước đối với việc phân ph ối tài nguyên. Cho nên, phát triển nền kinh
tế hàng hóa, kinh tế thị trường cần phải phát tri ển đầy đủ các đặc tính kinh tế -kỹ thuật của t ài sản, nó là sản phẩm của kinh t ế thị trường và cũng là nhân tố
phát huy tác d ụng của kinh t ế thị trường. Có thể nói tính đa d ạng của mục
đích thẩm định giá t ài sản đồng thời cũng l à sản phẩm tất yếu của sự phát
triển nền kinh tế thị trường theo định h ướng xã hội chủ nghĩa ở n ước ta.
1.1.2.2.1 B ảo toàn tài sản
Tái s ản xuất tài s ản là cơ sở để tái sản xuất sản phẩm. Chỉ có tái sản xu ất
sản phẩm là điều kiện để nhân loại bảo tồn và phát triển.
Trong điều kiện kinh tế thị tr ường xã hội chủ nghĩa , xã hội thực hiện tái
sản xuất là thống nhất vừa bổ sung cho giá trị , vừa bổ sung cho vật chất. Cho
nên, bảo toàn tài sản cũng có tính quy luật b ổ sung vừa giá trị, vừa giá trị sử
dụng. Qui mô bất biến của duy trì sự thống nhất giá trị bổ sung và năng l ực
sản xuất là nội dung cơ bản của bảo to àn tài sản.
Trong nền kinh tế qu ốc dân, bảo toàn tài sản có hai hệ thống lớn đó l à xí
nghiệp và xã hội. Trong xí nghiệp, hàng hóa và thu nh ập của người lao động
thông qua tính kh ấu hao của tài sản cố định và tính toán các lo ại tài sản khác


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2005), Quyết định số 24/2005/QĐ -BTC, Hà Nội.
2. Bộ Tài chính (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ -BTC, Hà Nội.
3. Nguyễn Văn Thọ (2005), Bồi dưỡng Nghiệp vụ Thẩm định giá Bất
động sản, Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam.
4. Nhà xu ất bản Thành phố Hồ Chí Minh (2003) , Những tiêu chuẩn
Thẩm định giá quốc tế năm 2000 , TP Hồ Chí Minh.