Luận Văn Thực trạng và giải pháp bất động sản Hà Nội (Luận văn 160 trang)

Đề tài: Thực trạng và giải pháp bất động sản Hà Nội

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
- Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản


Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản

I) Tổng quan thị trường bất động sản

1.1) Các khái niệm


1) Bất động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
+ Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên.
+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau

- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà

2) Thị trường và các loại thị trường
a) Thị trường
Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá. Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả hàng hoá dịch vụ.
Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả
b) Phân loại thị trường
Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học.
· Theo phạm vi lãnh thổ:
Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi
· Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội:
Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân
Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ.
· theo mức độ cạnh tranh:
được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường.
c) Các hình thái thị trường
Phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người tham gia trên thị trường :

[TABLE]
[TR]
[TD]Người mua


Người bán[/TD]
[TD]Một[/TD]
[TD]Một số[/TD]
[TD]Nhiều[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Một[/TD]
[TD]độc quyền tay đôi[/TD]
[TD]độc quyền bán hạn chế[/TD]
[TD]độc quyền bán[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Một[/TD]
[TD]độc quyền mua hạn chế[/TD]
[TD]độc quyền song phương[/TD]
[TD]độc quyền cạnh tranh bán[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Nhiều[/TD]
[TD]độc quyền mua[/TD]
[TD]độc quyền cạnh tranh mua[/TD]
[TD]Cạnh tranh[/TD]
[/TR]
[/TABLE]

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:
+ thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương
+ thị trường không hoàn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền.

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hoá. ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường.
điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều
- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá.
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm )

d ) Thị trường bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện.
Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:
- thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất .
- thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê.

1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản

Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:
1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh.
Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường.

2) Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất .
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất.
5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh.

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản .

1) Mang tính chất không tập trung
Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương
Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn.
2) Là thị trường không hoàn hảo
- vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoá khác.
- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.
3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường .
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin cấp giấy phép xây dựng và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các thị trường. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.

Mục lục
Chương I : cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 2
I ) Tổng quan thị trường bất động sản 2
1.1) Các khái niệm 2
1.2) Vai trò thị trường bất động sản 4
1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 5
1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7
II) Sự vận động thị trường bất động sản 8
2.1) Cung về bất động sản 8
2.2) Cầu về bất động sản 11
2.3) Giá cả bất động sản 15
III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15
3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15
3.2) Vai trò của nhà nước 17
Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 19
I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội 19
1)Về điều kiện tự nhiên 19
2) Về điều kiện xã hội 20
3)Về điều kiện kinh tế 21
II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội 23
3) Một số vấn đề về bất động sản 30
II ) Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội 36
1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội 36
2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39
IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51
VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản không chính thức 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63
2) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát 64
3) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64
4) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 65
5) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66
VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội 67
1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67
2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68
3) Cải cách thủ tục hành chính 69
4) vấn đề cung nhà ở 70
Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 72
I) Quan điểm 72
II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trường bất động sản tại Hà Nội 1) xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản 75
2)thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản 76
3)giải pháp về quy hoạch sử dụng đât 80 4) định giá đất đô thị 82 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 85 6) Nhà ở cho người thu nhập thấp 87 7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất 91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản 92 9) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thúê 94 10) Giải pháp về thông tin 95 III) Kiến nghị 96 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 96 a) hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản 96 b) thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản 97
c) hình thành trung tâm dữ liệu về thị trường bất động sản 98
2) các biện pháp chống đầu cơ 99
3) các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở 99