Báo Cáo Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam và nghiên cứu áp dụng một số q

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU . . 5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT . . 6
LỜI NÓI ĐẦU . 7
Chương 1. Cơ sở lý luận về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản . 10
1.1. Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp . 10
1.1.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp . 10
1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp . 10
1.1.2.1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức . 10
1.1.2.2. Đối với cá nhân . 12
1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp . 12
1.1.3.1. Các quy tắc, tiêu chuẩn . 12
1.1.3.2. Thái độ, trách nhiệm . 13
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp . 14
1.1.4.1. Trình độ nhận thức . 14
1.1.4.2. Môi trường văn hóa . 14
1.1.4.3. Chế tài xử phạt . 15
1.2. Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản . 15
1.2.1. Khái niệm bất động sản . 15
1.2.2. Khái niệm môi giới thương mại . 16
1.2.3. Khái niệm môi giới bất động sản . 16
1.2.4. Đặc điểm của môi giới bất động sản . 17
1.2.5. Các hình thức môi giới bất động sản . 17
1.2.5.1. Môi giới độc quyền . 17
1.2.5.2. Môi giới tự do . 18
1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản . 18
1.2.6.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản . 18
1.2.6.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản . 20
1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản . 21




2
1.3.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản . 21
1.3.2. Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản . . 22
1.3.2.1. Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất
động sản . 22
1.3.2.2. Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi ích của công
ty môi giới bất động sản . 22
1.3.2.3. Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản . . 23
1.3.3. Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản . 23
1.3.3.1. Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với các
ngành nghề khác . 23
1.3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất
động sản . 24
1.3.3.3. Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản
26
Chương 2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản và những quy định về đạo
đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam . 29
2.1. Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam . 29
2.1.1. Thị trường bất động sản Việt Nam . 29
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển . 29
2.1.1.2. Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây . 31
2.1.2. Môi giới bất động sản ở Việt Nam . 32
2.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển . 32
2.1.2.2. Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam . 33
2.1.2.3. Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam . 35
2.2. Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam . 38
2.2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam . 38
2.2.1.1. Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam . 38
2.2.1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam . 39
2.2.2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay . 44
2.2.2.1. Về thông tin giao dịch . 45
2.2.2.2. Về hợp đồng . 46
2.2.2.3. Về sản phẩm môi giới . 47
2.2.2.4. Về tính chuyên nghiệp và thái độ ứng xử với khách hàng . 49




3
2.2.2.5. Về khả năng hợp tác với các nhà môi giới khác . . 51
2.2.3. Đánh giá việc áp dụng các quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở
Việt Nam hiện nay . 52
2.2.3.1. Nhược điểm . 52
2.2.3.2. Ưu điểm . 53
Chương 3. Nghiên cứu khả năng áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới
bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ . 54
3.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Hoa Kỳ và những quy định liên quan đến đạo đức nghề
nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ . . 54
3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ . . 54
3.1.1.1. Thị trường bất động sản Hoa Kỳ . . 54
3.1.1.2. Môi giới bất động sản . 55
3.1.1.3. Điểm khác biệt và tương đồng giữa thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam . 56
3.1.2. Một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc
gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ . . 59
3.1.2.1. Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) . 59
3.1.2.2. Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của
Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ . . 61
3.1.2.3. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức . . 68
3.1.2.4. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức . 70
3.2. Nghiên cứu khả năng áp dụng các quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
tại Việt Nam . . 70
3.2.1. Đánh giá khả năng áp dụng . . 70
3.2.1.1. Điểm tương đồng giữa quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
giữa Việt Nam và Hoa Kỳ . 70
3.2.1.2. Điểm khác biệt trong quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản giữa Việt
Nam và Hoa Kỳ . . 71
3.2.1.3. Những điểm có khả năng áp dụng . . 75
3.2.2. Một số đề xuất nhằm áp dụng các quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất
động sản của Hoa Kỳ tại Việt Nam . . 82
3.2.2.1. Đề xuất với Nhà nước . . 82
3.2.2.2. Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam . . 83
3.2.2.3. Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản . 84
3.2.2.3. Đề xuất với người môi giới . 86




4
3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng . . 87
KẾT LUẬN . 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . 89
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS
Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS
Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty môi giới BĐS
Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Phụ lục 6: Quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa
Kỳ
Phụ lục 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức và sơ đồ minh họa
Phụ lục 8: Con đường tới sự chuyên nghiệp




5
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới BĐS phân theo
mục đích . . 34
Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình huống
người môi giới cung cấp thiếu thông tin hoặc thông tin sai lệch . 45
Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên của người môi giới gặp phải trường hợp
khách hàng hiểu nhầm về hợp đồng . . 46
Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm về hợp đồng . . 46
Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới
của khách hàng và nguyên nhân . . 47
Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS . . 49
Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng của khách hàng với thái độ và tinh thần làm
việc của người môi giới . 51
Biểu đồ 8: Mức độ thường xuyên người môi giới gặp phải tình huống
cạnh tranh không lành mạnh . . 51
Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp hội
BĐS Việt Nam . 76




6
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết tắt Giải nghĩa
1. BĐS Bất động sản
2. NAR Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
(National Association of Realtors)
3. VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam
(Vietnam National Real Estate Association)
4. ĐĐNN Đạo đức nghề nghiệp
4. MLS Dịch vụ đăng kê bất động sản
(Multiple Listing Service)
5. TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
6. TNHH Trách nhiệm hữu hạn




7
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với mỗi
nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh
nghiệp. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam, từ những nhu cầu
về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất
yếu. Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội,
các kỹ năng giao tiếp và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với
khách hàng nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là
cao hơn nhiều ngành nghề khác.
Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào
năm 2006 thì vai trò của người môi giới chưa được thừa nhận chính thức trong xã
hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với
người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi
giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số
lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong
xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS và hình ảnh của các
nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh
gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.
Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều
năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới
BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về ĐĐNN với nhà môi giới mà Việt
Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ
đó, nhóm nghiên cứu đã quyết định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạo
đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy
định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây
nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu




8
biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả
Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực
trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật
kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và
định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy
Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới
BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,
Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam.
Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về
ĐĐNN của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của
PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành
vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior
Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult
Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả
thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ.
Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có
phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt
Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội
quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu
chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cuối cùng của đề tài là đưa ra những đề xuất để hoàn thiện quy định
về vấn đề ĐĐNN trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền
lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả,
góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
4. Phương pháp nghiên cứu




9
Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp;
Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân
tích định tính. Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi được nhóm nghiên cứu
thực hiện vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới
BĐS (phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người môi giới BĐS (phát ra 50
phiếu, thu về 21 phiếu có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về
10 phiếu có giá trị). (Nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3)
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS
ở Việt Nam và khả năng áp dụng một số quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐS
của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ở Việt Nam.
5.2 Phạm vi nghiên cứu
 Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi
“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày
1/1/2007.
 Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi
giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn
thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng
với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của
hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”.
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến
Đánh giá thực trạng ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay, và
việc áp dụng quy định về ĐĐNN trong lĩnh vực này.
Phân tích những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ về
vấn đề ĐĐNN trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy
được những ưu điểm trong các quy định này có thể áp dụng tại Việt Nam.