Tài liệu Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại việt

ĐỀ TÀI: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại việt nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ
2.1. Khái quát t́nh h́nh hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô
2.1.1. Bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh tế vĩ mô
Năm 2010, trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, nền kinh tế Việt Nam đă từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh. Tốc độ tăng trưởng GDP năm 2010 của Việt Nam là 6.78% đă vượt mức 6.5% kế hoạch đề ra. Hoạt động xuất nhập khẩu có một năm khởi sắc với kim ngạch xuất khẩu đạt 71,6 tỷ USD, tăng 25.5% so với năm 2009 trong khi tổng kim ngạch nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20,1% so với cùng ḱ năm trước. Đăc biệt cả ba khu vực kinh tế công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ đều tăng trưởng với tốc độ tăng dần, trong đó giá trị gia tăng ngành công nghiệp và xây dựng tăng 7.7%, ngành dịch vụ tăng 7,52% và ngành nông lâm thủy sản tăng 2,78% so với cùng ḱ năm ngoái.
Trong năm 2010, mặc dù kinh tế thế giới và Việt Nam đă có nhiều dấu hiệu phục hồi khả quan, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam khá cao nhưng khi xét trong khu vực châu Á – khu vực có tốc độ phục hồi kinh tế sau khủng hoảng khá nhanh th́ tốc độ phục hồi của nền kinh tế Việt Nam chậm hơn so với các nước đă có tăng trưởng âm trong năm 2009 như Malaysia, Thái Lan và Phillippines. Năm vừa qua, ḍng vốn ngoại tệ đổ vào Việt Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện được trong năm đạt khoản 11 tỷ USD, tăng 10% so với cùng ḱ 2009 và cao hơn khoản 0,7 tỷ USD so với 2008. Nguyên nhân giảm sút của đầu tư nước ngoài có thể là do môi trường kinh tế thế giới chưa thực sự thuận lợi, tuy nhiên, nhiều yếu tố liên quan đến nguồn lực và chính sách vĩ mô chưa nhất quán rơ rang và thiếu khả năng dự báo cũng đang là những yếu tố tác động đến tâm lí các nhà đầu tư nước ngoài.
Năm 2010, cũng chứng kiến sự biến động rất lớn cùa tỷ giá, lăi suất và được coi là một năm khó khăn của ngành ngân hàng với nhiều sự kiện quan trọng: Hoạt động cho vay không thuận lợi do mặt bằng lăi suất cao; Cuộc chạy đua lăi suất gay gắt giữa các ngân hàng nhằm thu hút tiền gửi do ảnh hưởng của lạm phát và sức hút đầu tư của vàng, tỷ lệ nợ xấu gia tăng; Chính sách tiền tệ không ổn định ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động chung của toàn hệ thống.
Hoạt động tín dụng trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn và có tốc độ tăng trưởng chậm hơn nhiều so với năm 2009. Tín dụng cả năm 2010 ước đạt 27,65% thấp hơn nhiều so với mức 37,73% của năm 2009. Trong đó cơ cấu tín dụng có sự chênh lệch tương đối lớn giữa tăng trưởng cho vay ngoại tệ (37,76%) và các khoản vay nội tệ (25,34%). Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do lăi suất cho vay tiền đồng (14%-18%) cao hơn nhiều so với lăi suất cho vay ngoại tệ (6%-8%). Tiền đồng liên tục bị mất giá (khoảng 9%) cùng với tỷ lệ lạm phát leo thang trong vài tháng trở lại đây đă buộc NHNN phải tăng lăi suất cơ bản lên 9% nhằm kiềm chế lạm phát từ đầu tháng 11. Thêm vào đó chính sách tiền tệ thắt chặt đă đẩy mặt bằng lăi suất lên cao chóng mặt làm cho hoạt động tín dụng bị ảnh hưởng. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 23% cho năm 2011mà NHNN đưa ra cũng là một tín hiệu cho thấy quyết tâm của NHNN trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. NHNN đă nâng lăi suất cơ bản lên 1% bắt đầu từ cuối năm 2009 và tiếp tục duy tŕ trong các tháng đầu năm 2010. Tuy nhiên, nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ dần được nới lỏng bằng cách khuyến khích các ngân hàng hạ thấp lăi suất cho vay và tiền gửi. Hoạt động tín dụng có sự tăng trưởng nhanh hơn nhưng rồi t́nh h́nh lạm phát leo thang đă buộc NHNN thay đổi chính sách từ nới lỏng sang thắt chặt, nâng lăi suất cơ bản lên 9% vào đầu tháng 11. Mặt bằng lăi suất vốn đă cao nay lại bị đẩy lên cao hơn khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc vay vốn. Lăi suất chiết khấu và lăi suất tái cấp vốn tăng lên 7% và 9%, lăi suất liên ngân hàng cũng tăng nhanh chóng từ 11% - 11,2% vào đầu tháng 11 lên đến 12,9% vào giữa tháng 12 khiến các ngân hàng, nhất là những ngân hàng nhỏ có tiềm năng tài chính chưa đủ mạnh không chủ động được chiến lược kinh doanh của ḿnh.
Sự mất giá của tiền đồng và lạm phát tăng cao khiến người có xu hướng rút tiền gửi nội tệ từ ngân hàng chuyển qua tích trữ vàng và USD. Đồng thời lượng tiền gửi trong trung và dài hạn giảm mạnh thay vào đó chỉ tập trung gửi ngắn hạn đă gây sự mất cân đối trong cơ cấu tiền gửi của các ngân hàng. Trong quư I năm 2010 tiền gửi tiết kiệm tăng trưởng với tốc độ rất chậm thậm chí đạt âm trong tháng 2. Giai đoạn này đă diễn ra cuộc chạy đua lăi suất huy động gay gắt giữa các ngân hàng và sự biến động mạnh của lăi suất liên ngân hàng. Có thời điểm lăi suất liên ngân hàng lên tới mức 16% -17%, tuy nhiên với sự can thiệp kịp thời của NHNN, mặt bằng lăi suất đă giảm đáng kể.
Năm 2010 cũng là năm chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng đối với lĩnh vực BĐS Việt Nam. Sự kiện đáng chú ư nhất là Đồ án quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội đến 2030 và tầm nh́n 2050; Nhiều dự án, công tŕnh giao thông lớn đă và đang được triển khai như Đại lộ Thăng Long (Hà Nội), đường cao tốc Hồ Chí Minh - Trung Lương đi về miền Tây, cầu Vĩnh Tuy Mặc dù có nhiều thay đổi về mặt quy hoạch tổng thể so với những năm trước đây song diễn biến giá hàng hóa bất động sản trong nước trong năm qua diễn biến khá phức tạp và khó kiểm soát, đặc biệt là giá đất nền tại Hà Nội liên tục tăng cao, chỉ tính riêng trong quư 4/2010 giá đất nền đă tăng khoảng 12-15% so với quư trước đó. Thị trường văn pḥng năm 2010 ghi nhận xu hướng sụt giảm về giá thuê từ khi khủng hoảng. Giá thuê bắt đầu giảm mạnh từ đầu năm 2009, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2010.
Mặc dù thị trường bất động sản nói chung đă có nhiều chuyển biến tích cực song năm 2010 được xem là năm đầy khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với hàng loạt các quy định pháp lư mới được đưa ra như Nghị định 71 quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư và quyền sở hữu nhà ở tại các dự án, Thông tư 16 hướng dẫn chi tiết Nghị định 71, Thông tư 13 yêu cầu tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như nguy cơ bong bong, song các quy định mới đă tạo không ít áp lực lên các doanh nghiệp trong ngành.
Với mặt bằng lăi suất cao như hiện nay, lăi suất cho vay ở mức 20-21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều.
Nh́n chung, nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi và có cơ hội tăng trưởng. Tuy nhiên, chúng ta đang phải đối mặt với những thách thức mới để duy tŕ được sự tăng trưởng trong dài hạn, khi mà nền kinh tế đang bộc lộ những dấu hiệu bất ổn vĩ mô với tỉ lệ lạm phát có xu hướng gia tăng theo giá các nguyên liệu đầu vào chủ yếu (xăng, điện ), những biến động phức tạp của tỷ giá và sự mất giá của Việt Nam đồng so với USD trong xu hướng biến động trái chiều của các đồng tiền khác với đồng USD đă đẩy mặt bằng lăi suất ở Việt Nam lên cao Tỷ giá, lăi suất biến động cùng với tỉ lệ lạm phát phát ở mức cao cho thấy một môi trường vĩ mô không ổn định, ảnh hường đến thu hút đầu tư nước ngoài, sản xuất kinh doanh và tiêu dùng trong nước cũng như mục tiêu tăng trưởng cao mà Chính phủ đề ra.
2.1.2. T́nh h́nh hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam
Trong những năm vừa qua dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng có nhiều sự biến động nhưng nh́n chung là tăng qua các năm. Năm 2007 dư nợ cho vay tăng mạnh đạt 1.019.377 tỷ đồng tăng 51,82% so với năm 2006. Tuy nhiên đến năm 2008 con số này chỉ đạt 1.258.980 tỷ đồng,tăng 23,50% so với năm 2007 và năm 2009 tăng nhẹ tăng 23,85% so với năm 2008. Đó là do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đă ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế nói chung và hoạt động cho vay của các ngân hàng nói riêng. T́nh h́nh này vẫn tiếp tục diễn ra trong năm 2009 và 2010 khi hoạt động tín dụng vẫn gặp rất nhiều khó khăn và có tốc độ tăng trưởng chậm.
Bảng 2.1. Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2006-2009
Đơn vị : tỷ đồng
[TABLE=width: 600]
[TR]
[TD]Ngân hàng
[/TD]
[TD]Năm 2006
[/TD]
[TD]Năm 2007
[/TD]
[TD]Năm 2008
[/TD]
[TD]Năm 2009
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Toàn hệ thống
[/TD]
[TD]671.423
[/TD]
[TD]1.019.377
[/TD]
[TD]1.258.980
[/TD]
[TD]1.559.245
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]NHTMNN
[/TD]
[TD]459.409
[/TD]
[TD]578.175
[/TD]
[TD]687.768
[/TD]
[TD]861.105
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]NHTMCP
[/TD]
[TD]131.361
[/TD]
[TD]286.423
[/TD]
[TD]337.744
[/TD]
[TD]452.495
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]NH liên doanh
[/TD]
[TD]8.711
[/TD]
[TD]12.331
[/TD]
[TD]16.542
[/TD]
[TD]14.567
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]NH nước ngoài
[/TD]
[TD]55.751
[/TD]
[TD]83.221
[/TD]
[TD]124.164
[/TD]
[TD]123.231
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
(Nguồn: Số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)
Tuy nhiên điều đáng mừng là tỷ lệ nợ xấu của các NHTM lại giảm đi đáng kể. Năm 2000 tỷ lệ nợ xấu là 10,2% th́ đến năm 2005 chỉ c̣n 2,84% và tỷ lệ này tiếp tục giảm c̣n 2,3% vào năm 2009. Điều đó đă cho thấy những nỗ lực không ngừng của các NHTM trong thời gian qua.
2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam
2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS
Cho vay có thế chấp BĐS đang ngày càng tăng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của các NHTM, tính đến cuối năm 2009 tỷ trọng này là 55%
Bảng 2.2. Tỷ lệ dư nợ cho vay thế chấp BĐS của một số NHTMVN
Đơn vị tính : %
[TABLE]
[TR]
[TD]Ngân hàng
[/TD]
[TD=colspan: 2] Năm
[/TD]
[TD]Tăng/giảm (+/-)
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2007
[/TD]
[TD]2009
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]1. NHNN và PTNT
[/TD]
[TD]21,88
[/TD]
[TD]28,07
[/TD]
[TD]6,19
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2. VietinBank
[/TD]
[TD]30,5
[/TD]
[TD]35,6
[/TD]
[TD]5,1
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]3. BIDV
[/TD]
[TD]34
[/TD]
[TD]38,5
[/TD]
[TD]4,5
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]4. Vietcombank
[/TD]
[TD]70,6
[/TD]
[TD]75,5
[/TD]
[TD]4,9
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]5. Techcombank
[/TD]
[TD]90,8
[/TD]
[TD]96,3
[/TD]
[TD]5,5
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]6. ACB
[/TD]
[TD]90,1
[/TD]
[TD]95
[/TD]
[TD]4,9
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]7. Đại Tín
[/TD]
[TD]98
[/TD]
[TD]99,1
[/TD]
[TD]1,1
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]8. NHTMCP
OceanBank
[/TD]
[TD]42
[/TD]
[TD]56,4
[/TD]
[TD]14,4
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
(Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng của các NHTM)
Tuy nhiên có thể nhận thấy tại các NHTM cổ phần th́ tỷ lệ cho vay có thế chấp bằng BĐS là cao hơn hẳn so với các NHTM NN và chiếm một tỷ trọng gần như tuyệt đối.
2.2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một số NHTM Việt Nam
Ngân hàng là một tổ chức tiến hành công tác BĐS một cách thường xuyên bởi cho vay vốn thế chấp là một trong những nghiệp vụ chủ yếu. Song trong nhiều năm qua, các ngân hàng v́ lợi ích riêng của ḿnh mà định giá không đúng giá trị thực của BĐS. Tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu là do hoạt động này được thực hiện bởi chính bộ phận tín dụng. Theo nghị định 178-CP đă sửa đổi th́ khi xác định mức giá BĐS để đưa ra tỷ lệ cho vay hợp lư, các NH được phép tự thỏa thuận nhằm đem lại quyền lợi cho cả khách hàng và ngân hàng (NĐ 163-CP). Do vậy hầu hết các ngân hàng hiện nay đều xây dựng cho ḿnh một quy tŕnh định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành định giá BĐS dẫn đến t́nh trạng khó có được giá ưu việt, giá thực của BĐS.
Hiện nay nhiều ngân hàng đă thành lập được bộ phận định giá độc lập như NHTM CP Techcombank, ACB, Oceanbank, VP Bank bên cạnh đó vẫn c̣n một số ngân hàng vẫn gắn liền bộ phận định giá với bộ phận tín dụng đặc biệt là các NHTMNN như: NHNN&PTNT – Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank. Tuy nhiên BIDV và Vietcombank đă có rất nhiều cố gắng khi đưa ra được những qui định về phương pháp áp dụng trong định giá và một số qui định có tính thông thoáng, rơ ràng hơn khi cho phép các chi nhánh ngân hàng được phép thỏa thuận mức giá đất với khách hàng theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương. Chẳng hạn Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006 quy định: thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định. Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu giá đó cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố quy định. Tuy nhiên có thế thấy ngay một số vướng mắc trong quá tŕnh áp dụng đó là khung giá mà UBND tỉnh, thành phố đưa ra rất thấp do dùng để tính thuế dẫn đến không thể đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Mặt khác việc xác định cũng như xây dựng được một khung giá thị trường tại các tỉnh lẻ là không thể thực hiện được khi mà ngay đến các dịch vụ nhà đất hay sàn giao dịch BĐS c̣n chưa có.