Tiến Sĩ Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NĂM 2015
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT7
1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo 7
1.2. Luận án tiến sĩ 13
1.3. Tạp chí khoa học 16
1.4. Đánh giá về ý nghĩa và giá trị của các tài liệu tham khảo 20
Chương 2: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT23
2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà đất 23
2.2. Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất 28
2.3. Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về phát triển thị trường nhà đất và
bài học cho Thủ đô Hà Nội 65

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI78
3.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 78
3.2. Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 81
3.3. Đánh giá chung về sự phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 107

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
ĐẾN NĂM 2030
4.1. Quan điểm, phương hướng, mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên
địa bàn Hà Nội đến năm 2030
4.2. Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 127
KẾT LUẬN148
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO150
PHỤ LỤC
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Qua hơn 20 năm đổi mới và phát triển, nước ta đã thành công trong việc
chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá, tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường
định hướng ã hội chủ nghĩa. Trong đó phải kể đến sự hình thành phát triển đồng bộ
các loại thị trường; thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tư liệu sinh hoạt thị trường
tiền tệ, thị trường chứng khoán và thị trường nhà đất Để phát huy mọi nguồn lực,
phát triển kinh tế thị trường, việc phát triển TTNĐ có vai trò rất quan trọng. TTNĐ
bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Để TTNĐ phát
triển cần đảm bảo quyền sử dụng đất thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho
đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ đắc lực cho
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhận thức được vấn đề này, ngay từ khi
TTNĐ bắt đầu khởi sắc, văn kiện Đại hội IX (năm 2001) của Đảng ta đã nêu rõ
"Hình thành và phát triển TTNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, từng bước mở TTNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư", trên tinh thần ấy Chính phủ đã ban hành những chính sách,
biện pháp thúc đẩy phát triển TTNĐ. Điển hình là về phía cung, chủ yếu ở các đô
thị lớn nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở cho nhân dân được triển khai.
Nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất được thực hiện: Cho
doanh nghiệp vay vốn, miễn giảm thuế doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng cho
doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ 03 tháng mặt
bằng, ban hành khung giá đất phù hợp Về phía cầu cho phép áp dụng nhiều hình
thức thanh toán linh hoạt, sử dụng đa dạng các hình thức như: cho thuê, thuê mua,
bán trả góp Đồng thời nhiều cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước đối với
TTNĐ được ban hành đảm bảo TTNĐ hoạt động lành mạnh. Kết quả của những
biện pháp chủ động tích cực trên đã góp phần hoàn thiện và phát triển TTNĐ, từng
bước đáp ứng yêu cầu nhà ở cho ã hội.
Trên khắp các tỉnh thành của cả nước hoạt động TTNĐ đang dần đi vào ổn
định, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt tại các thành phố lớn, do tốc độ
đô thị hoá nhanh, quá trình di dân cơ học từ nông thôn vào thành thị cũng không ngừng tăng, đồng thời thu nhập và mức sống người dân tăng cao cùng với quá trình
phát triển kinh tế đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng,
đang gây sức ép lên TTNĐ. Mặc dù Chính phủ có rất nhiều cố gắng, nỗ lực và
nhiều phương pháp để bình ổn TTNĐ, song trên thực tế nảy sinh nhiều diễn biến
phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề gây bức úc trong ã hội; BĐS nói chung mà đặc
biệt là nhà - đất, chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến nhà đất đang gây bất bình trong ã
hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. TTNĐ phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh,
giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà đất bị mất cân đối, đặc biệt
là nhà ở của nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Sau khi mở rộng địa giới hành
chính của Hà Nội, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá nhà đất làm
cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã ảy ra. Do môi
trường pháp lý chưa hoàn thiện, thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn hiện tượng lừa
đảo trong kinh doanh nhà đất và dịch vụ môi giới nhà đất . Do vậy, đây là loại thị
trường mới cần phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống, bài bản.
Ở nước ta, do mục tiêu phát triển nền KTTT định hướng ã hội chủ nghĩa
nên việc điều tiết TTNĐ cũng là một trọng tâm trong việc điều tiết thị trường của
Nhà nước. Chúng ta đang phát triển nền kinh tế mở cửa và hội nhập nên tình hình
hoạt động của TTNĐ không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh doanh quốc tế, mà
nó còn liên quan đến chủ quyền quốc gia và an ninh quốc phòng. Trong thời gian
ngắn hạn thì điều tiết TTNĐ vừa là cơ sở lại vừa là nội dung trọng yếu của việc điều
tiết nền KTTT trước những biến động bất thường như lạm phát, khủng hoảng, suy
thoái . Do đó có thể nói, điều tiết TTNĐ là một công cụ của điều tiết vĩ mô không
chỉ trong những hoạt động kinh tế, mà còn cả những vấn đề chính trị.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, hoạt
động TTNĐ ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh
thành phố khác trong cả nước. Phát triển lành mạnh TTNĐ sẽ ảnh hưởng tích cực
đến các thị trường khác và góp phần ổn định ã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu TTNĐ ở Hà Nội cùng với những nhân tố ảnh
hưởng, quy định u hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt
phương diện lý luận lẫn thực tiễn. Với ý nghĩa đó vấn đề "Thị trường nhà đất
trên địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án Tiến sĩ kinh tế - chuyên
ngành Kinh tế chính trị.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTNĐ, luận án phân tích đánh giá
thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc
đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTNĐ Hà Nội trong giai đoạn tới năm 2030.