Tài liệu Thị trường bất động sản

Tên tài liệu
Thị trường bất động sảnBài làm:
Câu 1) Vì sao nói thị trường bất động sản là thị trường hàng hoá ảo? cho ví dụ minh hoạ
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời ổn định và tồn tại lâu dài
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế,thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân,nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá,tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.Dựa theo khái niệm về thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch.

Do bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
-Đối với những hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch,còn đối với hàng hoá bất động sản thì địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được.Do vậy ,hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng ,có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc),cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,cũng có thể tại nhà riêng,tại nhà hàng,quán nước,qua mạng internet .đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản .Hiện nay cùng với sự phát triển của thị trường bất động ản thì một “làn sóng” lập sàn giao dịch bất động sản đang diễn ra. Yếu tố chất lượng đang chờ đợi sự sàng lọc của thị trường trên thực tế.

Đón chủ trương buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn từ đầu năm 2009, nhiều đầu mối đang gấp rút nhập cuộc. Những sàn giao dịch bất động sản theo chuẩn mới đã và đang lần lượt ra đời như sàn giao dịch bất động sản Sài Gòn(saigonhouse.com),sàn giao dịch ACB, sàn giao dịch COLDWELL BANKER MINH VIỆT(CBMVI) ,HANIC,VIGLACERA .

Câu 2) Phân tích các yếu tố tác động đến cầu bất động sản
2 Cầu BĐS:
2.1. Khái niệm:
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.Chúng ta cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản là hoàn toàn khác nhau.Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình.Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một nguời có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng bất động sản khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội.Tuy nhiên không phải mọi nguời có nhu cầu nhà ở đều trở thành nguời mua nhà trên thị trường,bởi lẽ nhiều người không có nhà tức có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền cũng không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó cũng có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là bằng không Nguời ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà ở có đủ lượng tiền để thanh toán cho giá cả của ngôi nhà dó.Như vậy đièu kiện để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện về nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu.Trong điều kiện giá cả nhà đất trên thị trường có xu hướng tăng lên,một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có lượng tiền nhàn rỗi sẽ mua bất động sản với mục đích đầu cơ.Như vậy trên thị trường ngoài cầu tiêu dùng xuất hiện thêm một lực lượng cầu mới gọi là cầu đầu tư bất động sản

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.
-Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ bất động sản lên giá để kiếm lời
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
Cầu về bất động sản có nhiều loại khác nhau,song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường bất động sản.Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp,giao thông,các công trình công cộng,dịch vụ .du lịch,cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác.
Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở,Cầu về nhà ở và đất ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản.Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và chủ yếu trong thị trường bất động sản.Trên thị trường bất động sản,trong quan hệ thương mại,ngoài cầu nhà đất thông thường,còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản,họ mua đất và nhà ở để đầu tư trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định