Tài liệu Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp.

ĐỀ TÀI: Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp.

PHẦN MỞ ĐẦU

Năm 2005 khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như: “đóng băng” của thị trường, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được . có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá tŕnh xác lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị trường hiện nay là một điều khó tránh khỏi. Sự phát triển của lĩnh vực đầy nhạy cảm này sẽ được nh́n nhận như thế nào trong thời gian tới, nguyên nhân của những bất cập của thị trường .đó là những vấn đề luôn được đặt ra cho mọi người tham gia thị trường ngay cả phía nhà nước và cả phía người dân. đề tài “ thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp” được đề cập nhằm giúp cho người nghiên cứu t́m hiểu về lư luận thị trường bất động sản cung cầu và các yếu tố h́nh thành nên thị trường, phản ứng của các yếu tố khi có sự thay đổi của thị trường. Đồng thời thông qua đề án để thấy được một số nguyên nhân từ đó đưa ra một số giải pháp cho thị trường trong thời gian tới. để thị trường có thể hoạt động thông suốt và hiệu quả đúng định hướng và mong muốn của xă hội.
Thị trường bất động sản rất rộng lớn phong phú đa dạng về h́nh thức và loại h́nh v́ vậy trong khuôn khổ của một đề án môn học xin được đề cập nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam và một số kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. đối tượng chủ yếu là thị trường mua bán nhà đất.
Nội dung của đề án môn học được cấu tạp thành 3 chương
Chương I: Cơ sở lư luận về thị trường bất động sản
Chương II: Thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản
Chương III: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản .
Để có thể ḥan thành được đề tài em đă nhận được rất nhiều sự giúp đỡ và hướng dẫn nhiệt t́nh của cô giáo Ngô Thị Phương Thảo. Em xin chân thành cảm ơn.
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI.I, KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TR̉ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1, KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNTrước khi t́m hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái niệm về thị trường nói chung. Thị trường đựơc định nghĩa là nơi diễn ra hoạt động mua bán là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được với nhau về hàng hóa và dịch vụ.
Cũng giống nh­ hàng hóa khác thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xă hội có sự trao đổi mua bán, giao dịch về bất động sản.
Theo ḍng lịch sử sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá tŕnh đất đai trở thành hàng hóa do sự xác lập về chế độ sở hữu và sự sinh lợi của chúng. Và các khái niệm thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi các giao dịch bất động sản ra đời, tức là khi bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên, không phải có sự giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản là có thị trường bất động sản. thị trường bất động sản phải là sự mua bán hàng hóa bất động sản ở một mức độ nhất định gắn liền với sự phát triển kinh tế của mọi quốc gia, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa bắt đầu từ sự ra đời của sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc là chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng th́ nó trở thành đối tượng để trao đổi,chuyển nhượng, cho thuê
Không chỉ có đất người ta c̣n xây dựng các công tŕnh trên đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho các giao dich trên thị trường và chỉ đến khi đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) th́ khi đó thị trường bất động sản mới chính thức hợp pháp và có điều kiện phát triển.
Do có nhiều quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản
Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một v́ tài sản nhà , công tŕnh phải gắn liền với đất đai mới trở thành thị trường bất động sản. điều này có nghĩa là bản thân đất đai là bất động sản là yếu tố đầu tiên của bất ḱ bất động sản nào.
Gần giống nh­ vậy, một số người quan niệm rằng thị trường bất động sản là thị trường địa ốc( nhà và đất). quan niệm này khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát được là các giao dịch chuyển nhượng, mua bán thế chấp, . Nhà đất, quan điểm này chưa đủ thực tế v́ nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa trên thị trường.
Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản về góc độ phản ánh trực diện các họat động của thị trường bất động sản. họ cho rằng thị trường bất động sản là nơi diến ra các họat động mua, bán bất động sản theo qui luật của thị trường. Quan niệm xuất phát từ đặc điểm là hoạt đông thị trường bất động sản ở hầu hết các nước do luật dân sự điều chỉnh. Tuy nhiên, ở góc độ này chúng ta dễ h́nh dung về thị trường bất động sản hơn.
Từ đó có thể kết luận:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. nghĩa hẹp là : hoạt động liên quan đến bất động sản nh­: mua, bán thế chấp nói cách khác, đây là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.
Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản và thị trường xây dựng. Hiện nay có nhiều người đang nhầm lẫn hai loại thị trường này với nhau. Khác với thị trường xây dựng nhận đặt hàng sản xuất ra bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường dịch vụ và phương thức hoạt động của thị trường bất động sản có những nét riêng biệt.
1.2, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Dựa trên các tiêu chí phân loại khác nhau ta có thể phân chia ra các loại h́nh thị trường bất động sản như sau.
1.2.1 ,Căn cứ và loại h́nh giao dịch ta có thể phân loại thị trường gồm:
· thị trường mua bán bất động sản: h́nh thành sớm nhất. Xét về lịch sử, thị trường mua bán trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai, ngày nay việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đă trở thành phổ biến và vựơt khỏi phạm vi của một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế phát triển. Mua bán trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua, bán , trao đổi. Hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới tư vấn về bất động sản. hoạt động mua bán bất động sản c̣n do cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho các chủ thể trong nền kinh tế.
· Thị trường bất động sản cho thuê:
Khác với mua bán thị trường này chỉ chuyển dich quyền sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định.người chủ sở hữu bất động sản cùng người đi thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đưa ra một mức giá nhất định. Kí kết hợp đồng dân sự. Theo đó, người chủ sở hữu bất động sản nhượng một phần quyền sở hữu của ḿnh cho người thuê bất động sản trong thơi gian thuê. Người thuê bất động sản được quyền khai thác sửa dụng bất động sản nh­ đă kí kết mục đích sử dụng với chủ sở hữu có thể là: để ở, để làm văn pḥng, để làm kho chứa hàng với nhiều mục đích thuê bất động sản khác nhau. Cũng có nhiều loại h́nhbất động sản khác nhau để cho khách hàng thuê nh­: nhà cao tầng, văn pḥng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất
Giá cả trong thị trường này cũng do quan hệ cung cầu quyết định. Tùy thuộc vào công năng mục đích của người đi thuê và khả năng thỏa măn của bât động sản. Có thể dựa vào một số bất động sản có sẵn trên thị trường để tham khảo và đưa ra gía kí kết hợp đồng. Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc rất nhiều vào cung – cầu hàng hóa bất động cho thuê và hàng hóa thay thế trên thị trường.
Người đi thuê bất động sản có thể thông qua môi giới trên thị trường hoặc tự giao dịch t́m ra bất động sản kí kết với người cho thuê.