Chuyên Đề Thị trường bất động sản thực trạng và giải pháp nhằm lành mạnh hóa

Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham.
Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua 2 cơn sốt lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ 1992-1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa. Điểm giống nhau của cả hai cơn sốt là, tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần tăng giá đột biến, một mặt bằng giá cả mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ không có hiện tượng giảm giá như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hóa khác. Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh nghiệp đi trước thời cuộc đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại, từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt thứ hai thì phổ biến là tình trạng người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đấtvà đánh dấu sự bùng nổ các công ty kinh doanh bất động sản (thực chất là kinh doanh đất); đồng thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành. Để cắt cơn sốt thứ nhất Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân chỉ được thuê đấtv, không giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là Nghị định 181/CP (với nội dung là cấm phân lô bán nền). Các liều thuốc cắt sốt của Chính phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm: giảm sốt; nhưng bệnh thì vẫn còn nguyên. Quốc hội ban hành Luật đất đai năm 2003 là một nổ lực rất lớn để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai nói chung và góp phần lành mạnh hóa TTBĐS nói riêng, nhưng chỉ có Luật đất đai không đủ để điều trị căn bệnh của TTBĐS Việt Nam hiện nay, như con ngựa bất kham. Vấn đề đặt ra là: phải có hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực.
Xét về lý thuyết, mức cung về đất đai gắn với các nhân tố hữu hạn, (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của Nhà nước) còn nhu cầu về đất đai gắn với các yếu tố vô hạn như kinh tế phát triển, tăng dân số, tốc độ đô thị hoá,mức sống dân cư thay đổi, nhưng trên thực tế mối quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố, mà nổi bật nhất là yếu tố đầu cơ tác động đến sức cầu và vai trò của Nhà nước (pháp luật về đất đai; quy hoạch và quản lý sử dụng đất) tác động đến sức cung. Sự tăng giá đất đô thị vừa qua, chỉ một phần do nhu cầu của người sử dụng áp lực lên sức cầu; mà trong từng thời điểm, ở từng địa bàn, phần lớn do những người đầu cơ đất đai tạo ra (Trong nhiều năm qua, có lẽ không một ngành kinh doanh nào kiếm lãi nhanh như kinh doanh đất; nhiều người giàu nhanh nhờ mua -bán đất). Mặt khác, trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các quan hệ giao dịch phải thông qua Nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự giữa các bên giao dịch, thì Nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại) chính quan hệ hành chính nhà nước trong giao dịch tạo các ức chế đối với thị trường; tạo kẻ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia TTBĐS, nhưng bản thân đạo luật này không thể điều tiết mọi hoạt động của TTBĐS, nên vẫn bất cập trong việc điều tiết cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp.
Giao dịch BĐS đóng băng và đất dự án đóng băng
Khi bàn về chính sách để phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS), trước tiên chúng ta phải bắt đầu từ việc phân tích những yếu tố tác động đến khối cung và khối cầu của thị trường này. TTBĐS là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường khác và hiện nay đang diễn biến khá phức tạp. Về tổng thể, TTBĐS bao gồm cả ba loại thị trường: (1) Thị trường mua bán chuyển dịch; (2) Thị trường cho thuê; và (3) Thị trường thế chấp. Nếu xét về tính chất, thì TTBĐS được phân chia thành hai cấp: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn; Còn thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của TTBĐS. Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện tượng đóng băng TTBĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS. Còn tính chất đóng băng của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dỡ; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang, dự án đang quy hoạch treoHai hiện tượng đóng băng nêu trên phản ảnh mối quan hệ hữu cơ giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Hiện tượng đóng băng là hệ quả trực tiếp của 4 nguyên nhân sau đây: