Tài liệu Thẩm định giá bất động sản

PHƯƠNG PHÁP I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Đặc điểm chủ yếu của BĐS)


I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. - Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
2. Phân loại BĐS. trí cụ thể.
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền
4. Đặc điểm của thị trường BĐS. vững cao, do đó:
5. Phân loại thị trường BĐS. + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
2. Phương pháp đầu tư.
+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
3. Phương pháp chi phí. chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS
4. Phương pháp thặng dư để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.


I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS) (Đặc điểm chủ yếu của BĐS)


- Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về
kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng Khi có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
điều chỉnh giá cho hợp lý. + Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà nước.
- Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có + Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho những ảnh hưởng của nó đến các công trình
các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu. khác.


+ Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh
- Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.


I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS) (Phân loại BĐS)


2. Phân loại BĐS: b. Theo đặc tính vật chất:
a. Ý nghĩa của việc phân loại: - Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang
sử dụng.
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công
quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị trình kiến trúc:
lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
mặt KT-XH. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai:
hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình
- Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD:
hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS, điều hòa, quạt
giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu - Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá
tư.


1