Thạc Sĩ Thẩm định dự án khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Chính sách di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung
tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và kế hoạch xử lý
triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ buộc Công ty cổ
phần Điện tử Bình Hòa (VBH) phải di rời hoạt động của mình về cơ sở 2 tại Đồng Nai,
mặc dù công ty đang có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng của Bình
Hòa với nhà nước. Tuy nhiên, chương trình này đưa ra chính sách ưu tiên dành cho doanh
nghiệp, nếu doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà
nước sẽ cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất
(Ban chỉ đạo 09).
Nhận thấy nhu cầu về nhà ở và nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại đang gia tăng,
đồng thời khu đất đang thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH và TECCO (Công ty Cổ
phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới, cổ đông của VBH) tính toán phương
án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi là dự án xây dựng khu
chung cư, văn phòng cho thuê. Dự án xây dựng 7 khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, 1 khối
18 tầng và 3 khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, công viên cây xanh và đường nội
bộ. Diện tích khu đất làm dự án là 24.418.5m2, địa điểm dự án tại khu đất mà VBH đang
thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh.
Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là
hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép
đầu tư.
Kết quả thẩm định tài chính trên 3 phương án kinh doanh của VBH cho thấy cả 3 phương
án đều khả thi về mặt tài chính, nhưng phương án 3 là phương án tốt nhất nếu so sánh về
các tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đối với các phương án còn lại. Theo
đó, VBH sẽ tự quản lý tầng hầm, cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối, cho mục đích làm văn
phòng, khu thương mại, đồng thời bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tất cả các khối
nhà.


iv
Phân tích mức độ rủi ro về mặt tài chính của dự án (theo phương án 3) đối với sự thay đổi
giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và lạm
phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro rất thấp. Giá bán căn hộ và tốc độ tăng giá căn hộ và
lạm phát không làm thay đổi quyết định đầu tư. Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm
tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < 0 và
IRR < MARR gần như không xảy ra trong thực tế. Cho dù nhà nước định giá đất theo giá
nhà nước hay giá thị trường thì mức độ rủi ro vẫn thấp và dự án vẫn đáng để VBH thực
hiện.
Kết quả thẩm định trên phương diện nền kinh tế nói chung cho thấy, dự án sẽ tạo ra ngoại
tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho
nhà nước, đây là khoản thu chênh lệch giữa khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục
đích sử dụng đất. Trước khi có dự án, nhà nước chỉ thu được một khoản tiền duy nhất là
tiền cho thuê đất. Sau khi có dự án, ngoài khoản thu về đất bao gồm tiền mua quyền sử
dụng đất và phí chuyển chuyển nhượng thì nhà nước còn thu được các khoản thuế từ hoạt
động kinh doanh của dự án. Khoản chênh lệch này lớn hơn so với khoản mất đi 716,8 tỷ
nếu nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Cả doanh nghiệp và nhà
nước đều có lợi nếu doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi đúng
bằng khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ và doanh nghiệp lợi hơn 1010 tỷ tiền lãi từ
việc thực hiện dự án.
Dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ. Nhưng nếu nhà
nước không tính giá đất theo giá thị trường thì thực chất nhà nước đã hỗ trợ doanh nghiệp
716,8 tỷ. Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 đã chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp
như một khoản trợ cấp và kiến nghị cần thay đổi chính sách đối với tất cả các doanh
nghiệp đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phòng
cho thuê là cần tính giá đất theo giá thị trường, bằng hình thức đấu giá. Vì nếu đất được
định giá theo giá thị trường thì doanh nghiệp vẫn sẵn lòng chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trong quá trình thực hiện dự án sẽ sinh ra các ngoại tác tiêu cực về môi trường và giao
thông, nhà nước có thể giám sát quá trình này để hạn chế ngoại tác tiêu cực.


v
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Xác nhận của đơn vị đầu tư
Lời cam đoan . i
Lời cảm ơn ii
Tóm tắt luận văn ii
Mục lục . v
Danh mục chữ viết tắt . vii
Danh mục biểu đồ viii
Phụ lục bảng ix
Chương 1. GIỚI THIỆU . 611
1.1 Đặt vấn đề . 621
1.2 Mục tiêu của đề tài 633
1.3 Câu hỏi nghiên cứu . 643
1.4 Phạm vi của đề tài 653
1.5 Bố cục luận văn . 664
Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT 676
2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án . 686
2.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính 697
2.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế 708
Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN . 7110
3.1 Giới thiệu dự án . 7210
3.2 Đặc điểm của dự án . 7311
3.3 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng 7412
3.4 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án 7513
Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 7618
4.1 Giới thiệu các phương án phân tích 7718
4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ . 7821
4.2.1 Chi phí đầu tư 7921


vi
.8023
4.2.3 Doanh thu của dự án 8123
4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi 8223
4.2.5 Lịch khấu hao 8324
4.2.6 Báo cáo thu nhập . 8425
4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ 8525
4.3 Tính toán phân tích tài chính 8626
4.4 Phân tích kết quả thẩm định . 8728
Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO 8830
5.1 Xác định biến rủi ro 8930
5.2 Mô hình kết quả . 9031
5.3 Kết luận về mức độ rủi ro 9140
Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 9241
6.1 Phân tích kinh tế 9341
6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế 9441
6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực 9542
6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án 9643
6.2 Phân tích tác động ngân sách 9744
6.3 Phân tích tác động phân phối 9845
Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 9947
Tài liệu tham khảo 47
Phụ lục . 49