Tài liệu Thách thức, cơ hội và giải pháp phát triển bền vững của thị trường bất động sản việt nam.

ĐỀ TÀI: THÁCH THỨC, CƠ HỘI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.Ư

CHƯƠNG I : SƠ LƯỢC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TR̉ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ VIỆT NAM.
1. Sơ lược về thị trường bất động sản.
1.1. Khái niệm thị trường bất động sản.
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đă đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi h́nh thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và v́ mục đích ǵ.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai tṛ quản lư nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay ḱm hăm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả có thể kết luận khái niệm về thị trường bất động sản như sau :
Thị trường BĐS là quá tŕnh giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn . giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai tṛ quản lư nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay ḱm hăm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm.
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lănh thổ v.v Chớnh vỡ tớnh khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vỡ chỳng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công tŕnh cạnh nhau và cựng xơy theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thỡ cỏc căn pḥng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chớnh cỏc nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả măn sở thích cá nhân v.v
1.2.2. Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công tŕnh xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. V́ vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công tŕnh xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lư” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động b́nh thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lư dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vỡ nú chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công tŕnh xây dựng bị lóo hoỏ và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới th́ có thể kéo dài tuổi thọ vật lư để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đă chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chớnh vỡ tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lư sau một quá tŕnh sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công tŕnh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tụn thờm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.2.4. Các tính chất khác.
a) Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá tŕnh sử dụng. BĐS trong quá tŕnh sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả măn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b) Tính phụ thuộc năng lực quản lư.
Hàng hoá BĐS đ̣i hỏi khả năng và chi phí quản lư cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đ̣i hỏi cần có khả năng quản lư thích hợp và tương xứng.
c) Mang nặng yếu tố tiếp quản, thị hiếu và tâm lư xă hội.
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lư xă hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và h́nh thức BĐS.
1.3. Phân loại thị trường bất động sản.
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nh́n chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt như sau:
1.3.1. Căn cứ vào h́nh thái vật chất của đối tượng thay đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công tŕnh gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
a) TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
b) Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn pḥng, các cửa hàng bán lẻ v.v
c) Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v
1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản.
a) Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v
b) Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn pḥng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v
c) Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v .
1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản.
a) Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
b) Thị trường công tŕnh thương nghiệp (trụ sở, văn pḥng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng .) và công tŕnh công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá .)
c)Thị trường công tŕnh công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX .)
d) Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
e) Thị trường công tŕnh đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v
1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản.
a) Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
b) Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
c) Thị trường cho thuê BĐS
d) Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
e) Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo tŕ bảo dưỡng BĐS v.v
1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường.
a) Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
b) Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
c) Thị trường cho thuê BĐS
d) Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
e) Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo tŕ bảo dưỡng BĐS v.v
1.3.6. Cách phân loại thị trường bất động sản khác.
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
a) Thị trường sơ cấp: được h́nh thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
b) Thị trường thứ cấp : Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công tŕnh kiến trúc, .), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm . Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.