Luận Văn Tập quán cố đất ở Đồng bằng sông Cửu Long. Lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU . 1
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TẬP QUÁN CỐ ĐẤT . 4
1.1. Khái niệm tập quán cố đất . 4
1.2. Cố đất – một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật 7
1.3. Đặc điểm của giao dịch cố đất 8
1.4. Điều chỉnh cố đất trong điều kiện chưa có luật định . 13
1.4.1. Giao dịch cố đất không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội 13
1.4.2. Điều chỉnh giao dịch cố đất bằng cách áp dụng tương tự
pháp luật . 15
CHƯƠNG 2. ÁP DỤNG NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ ĐỂ ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG CỐ ĐẤT 17
2.1. Giao kết hợp đồng cố đất . 17
2.1.1. Điều kiện về hình thức . 18
2.1.2. Điều kiện về nội dung 20
2.1.2.1. Năng lực của các bên trong hợp đồng cố đất . 20
2.1.2.2. Đối tượng của hợp đồng cố đất . 22
2.1.3. Thời hạn cố đất . 24
2.1.4. Đăng ký hợp đồng cố đất . 25
2.2. Hiệu lực của hợp đồng cố đất 29
2.2.1. Thời điểm phát sinh hiệu lực . 29
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên . 30
2.2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cố đất 30
2.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận cố đất 32
2.3. Chấm dứt hợp đồng cố đất . 34
2.4. Xử lý thửa đất cố . 35
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VỀ CỐ ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ . 37
3.1. Thực trạng 37
3.2. Nguyên nhân . 43
3.3. Kiến nghị . 45
PHẦN KẾT LUẬN . 48
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 50
PHỤ LỤC 53

PHẦN MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Xã hội loài người luôn vận động, cuộc sống cũng không ngừng đổi thay. Con người càng ngày phải có mối liên hệ tác động lẫn nhau nhiều hơn. Đời sống dân sự cũng thế, xã hội phát triển thì các nhu cầu về giao dịch dân sự nói chung cũng phát triển theo. Bảo đảm nghĩa vụ cũng là một lĩnh vực được Nhà nước và mọi người quan tâm vì các giao dịch bảo đảm ngày nay rất phổ biến. Hiện nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản để điều chỉnh về vấn đề này như Bộ luật dân sự (BLDS) 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản còn được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành như Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản có liên quan. Đối với tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển, rừng trồng, .bên cạnh sự điều chỉnh của luật chung, những tài sản bảo đảm này còn phải chịu sự điều chỉnh của luật chuyên ngành và các văn bản khác có liên quan như Luật hàng không dân dụng Việt Nam, Bộ luật hàng hải 2005, luật môi trường, Các văn bản trên quy định nhiều về các biện pháp bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, tín chấp, ký cược, ký quỹ, đặt cọc nhưng giao dịch phát sinh thực tế có cùng bản chất với các giao dịch bảo đảm là cố đất nông nghiệp[1] phổ biến ở Đồng bằng sông Cửu Long thì không được đề cập mà chủ yếu chỉ được điều chỉnh bằng tập quán. Giao dịch cố đất đã tồn tại trước các biện pháp bảo đảm pháp định từ rất lâu nhưng đến nay cố đất vẫn không được pháp luật thừa nhận. Tồn tại và phát triển song song với các biện pháp bảo đảm pháp định khác, cố đất cũng có những mâu thuẫn nhất định. Có trường hợp bên cố đất không thừa nhận đã giao kết giao dịch cố đất, không muốn trả lại tài sản đã vay ban đầu; bên nhận cố đất không muốn trả lại đất, không muốn để bên cố đất chuộc lại đất khi bên cố đất muốn chuộc lại đất. Nhất là trong tình hình hiện nay, đất nông nghiệp càng ngày càng có giá trị do dân số ngày càng đông, nhu cầu lương thực, chổ ở tăng cao làm đất nông nghiệp đang bị thu hẹp thì những mâu thuẫn đó lại càng căng thẳng. Do không có văn bản luật quy định, nên người dân giao kết “hợp đồng cố đất”[2] chỉ giao kết bằng miệng hoặc làm giấy tay, vì vậy, khi phát sinh tranh chấp các tòa án đã gặp không ít khó khăn trong quá trình giải quyết dẫn đến những mẫu thuẫn đã tồn tại không được giải quyết làm ảnh hưởng đến tình người và trật tự xã hội. Chính vì những lý do trên mà người viết đã chọn “TẬP QUÁN CỐ ĐẤT Ở ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG. LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của người viết.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu chính của đề tài là người viết xem xét, chứng minh về lý luận cố đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để từ đó vận dụng tương tự những quy định của pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giải quyết những tranh chấp về cố đất khi chúng xảy ra. Từ những thực trạng của cố đất, người viết phân tích nguyên nhân do cố đất không phải là một giao dịch được pháp luật điều chỉnh nên có tính rủi ro rất cao, khi tham gia giao dịch nếu phát sinh tranh chấp có thể bên nhận cố đất trong giao dịch cố đất sẽ trở thành chủ nợ không có bảo đảm, bên cố đất có thể mất đất hoặc không có khả năng chuộc lại do thời hạn cố quá lâu, .nhưng người dân vẫn chọn giao kết giao dịch cố đất mà không phải là các giao dịch bảo đảm khác được pháp luật thừa nhận.
3. PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện luận văn này người viết sử dụng các học thuyết về phép duy vật biện chứng và chủ nghĩa Mác-Lênin làm nền tảng cho phương pháp luận. Phương pháp phân tích luật viết, phương pháp so sánh, phương pháp lập bảng câu hỏi và nghiên cứu thực tế là những phương pháp chủ yếu được người viết sử dụng để thực hiện luận văn này.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
4.1. Không gian
Đề tài nghiên cứu về tập quán cố đất ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long nhưng chủ yếu là ở Cần thơ và Hậu Giang.
4.2. Thời gian
Người viết thực hiện đề tài này trong khoảng thời gian từ tháng 8/2010 đến tháng 11/2010.
4.3. Đối tượng
Luận văn đề cập đến tập quán cố đất nông nghiệp (đất ruộng) giữa những người nông dân Việt Nam là cá nhân ở Đồng bằng sông Cửu Long với nhau.
5. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm ba chương, mỗi chương sẽ tập trung giải quyết một vấn đề liên quan đến đề tài như sau:
- Chương 1: Khái quát chung về tập quán cố đất.
Trong chương 1, người viết chủ yếu xây dựng khái niệm về cố đất kết hợp với việc khái quát lịch sử hình thành, phát triển của tập quán này, đồng thời người viết sẽ chứng minh rằng cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ không trái đạo đức, không vi phạm điều cấm của pháp luật nên có thể áp dụng tương tự pháp luật để điều chỉnh.
- Chương 2: Áp dụng những quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để điều chỉnh hợp đồng cố đất.
Sau khi chứng minh được cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, người viết dựa trên những quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để làm rõ hơn các điều kiện để giao kết hợp đồng cố đất, thời điểm phát sinh hiệu lực và thời điểm kết thúc của hợp đồng cố đất .
- Chương 3: Thực trạng về cố đất và kiến nghị .
Từ những phân tích, so sánh ở những chương trước, mặc dù về lý luận cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhưng thực tế tập quán này được vận dụng ra sao? Khi phát sinh tranh chấp thì cách giải quyết của những chủ thể là như thế nào? Các câu hỏi sẽ lần lượt được giải đáp ở chương này. Qua đó, người viết đưa ra một số kiến nghị về giao dịch cố đất để góp phần hoàn thiện chế định bảo đảm nghĩa vụ trong luật Dân sự Việt Nam hiện nay.

[HR][/HR][1] Một thuật ngữ để chỉ một giao dịch về đất trong dân gian. Tên gọi đầy đủ là cầm cố quyền sử dụng đất.

[2] Hợp đồng cố đất chỉ là một cách đặt tên của người viết cho một loại hợp đồng không được quy định trong các loại hợp đồng thông dụng.