Thạc Sĩ Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm địn

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Lý do chọn đề tài
Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực
của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư,
Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác
định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường.
Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở quá trình chọn lọc thông tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra
kết quả thẩm định cuối cùng,
Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế
vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động
của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định
giá bất động sản”.

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây:
- Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam
- Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá
tại địa bàn TP. HCM
- Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn
chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch.

Phương pháp nghiên cứu
Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp thống kê mô tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát
- Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan
tâm nhất.

Nội dung nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây:

Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam
Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS
Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam


Đóng góp của đề tài

Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự
minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất
động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình
hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông
tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải
pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các
chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau
trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định.

Hướng phát triển của đề tài
Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng
lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác
thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên
hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế
nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn.

MỤC LỤC
TRANG
MỤC LỤC i
DANH MỤC BẢNG BIỂU iii
DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v
TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3
1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3
1.2 Thông tin về BĐS 5
1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5
1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6
1.3 Sự minh bạch thông tin 7
1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7
1.3.1.1 Khái niệm 7
1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8
1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8
1.3.2.1 Khái niệm 8
1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8
Kết luận chương 1 9
Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS
VIỆT NAM 10
2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24
2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14
2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14
2.1.3 Các công cụ niêm yết 15
2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16
2.1.5 Quá trình giao dịch 21
Kết luận chương 2 23
Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS 24
3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24
3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25
3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan
đến thông tin trên TTBĐS 25
3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27
3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29
3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32
3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32
3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32
3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32
Kết luận chương 3 42
Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43
4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43
4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44
4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44
4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45
4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46
Kết luận chương 4 49
KẾT LUẬN CHUNG 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1-Phiếu khảo sát
Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát
Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin
Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS)
Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết
định của nhà đầu tư
Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng
Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS
Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT NỘI DUNG TRANG
Bảng 1.1:
Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng
năm 2006 và 2008
9
Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 9
Bảng 2.1:
Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm
2004-2008
10
Bảng 3.1:
Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu
28
Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35
Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36
Bảng 3.5:
Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản
của đối tượng được khảo sát
36
Bảng 3.6:
Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương
pháp so sánh của đối tượng được khảo sát
38
Bảng 3.7:
Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông
tin sử dụng của đối tượng được khảo sát
38
Bảng 3.8:
Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp chi phí
39
Bảng 3.9:
Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp thu nhập
39
Bảng 3.10: Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin 40
Bảng 3.11:
Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong
phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát
40
Bảng 3.12:
Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các
yêu cầu của thông tin minh bạch
41
Bảng 3.13:
Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế,
chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm
định giá BĐS
42



DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

STT NỘI DUNG TRANG
Sơ đồ 4.1:
Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS
48
Sơ đồ 4.2:
Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công
tác nghiên cứu-học tập của hai ngành
Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản
49
Hình 2.1:

Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình
Dương năm 2008
11
Hình 2.2:
Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước
châu Á Thái Bình Dương năm 2008
12
Hình 2.3:
Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất
ở Việt Nam
12
Hình 2.4:
Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp
ở Việt Nam
13


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BCTC Báo cáo tài chính
BĐS Bất động sản
DI Chỉ số công khai thông tin
GTGT Giá trị gia tăng
IAS Chuẩn mực kế toán quốc tế
IFRS Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế
IPI Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư
JLL Công ty Jones Lang LaSalle
RETI Chỉ số minh bạch bất động sản
ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
TI Tổ chức minh bạch quốc tế
TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
TTBĐS Thị trường bất động sản
VAS Chuẩn mực kế toán Việt Nam
WB Ngân hàng thế giới