Thạc Sĩ Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và Bài học cho Việt Nam

TÓM TẮT CÔNG TRÌNH

Trong thời gian qua, cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất
dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng
loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải
gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa,
cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật
Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng
tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ
kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng
nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu
chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế
giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu
vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó. Thông qua
việc phân tích nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này, bài
viết đưa ra một số kiến nghị đối với việc cho vay bất động sản ở Việt Nam hiện
nay.

Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ
nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Hàng triệu việc làm đã mất và hàng ngàn tỷ USD đã
bị bốc hơi. Cả thế giới đã chịu ảnh hưởng nặng nề. Cuộc khủng hoảng tài chính
hiện nay rất đặc biệt, nó đã làm các hoạt động toàn cầu, thương mại và lạm phát
giảm xuống mức thấp chưa từng thấy kể từ sau Chiến tranh thế giới thứ 2.Tăng
trưởng sản lượng hàng năm đã giảm hơn 10%, khối lượng mậu dịch trong năm đã
giảm hơn 30% và giá tiêu dùng cũng giảm mạnh. Bên cạnh đó nó còn tác động
đến thị trường bất động sản làm giá giảm rất mạnh. Cuộc khủng hoảng tài chính
hiện tại với tầm ảnh hưởng trên toàn thế giới đã để lại nhiều bài học cho thế giới
và ở Việt Nam.

Đề tài bao gồm 3 phần chính:

Chương một: bao gồm những cơ sở lý luận qua đó thấy được tổng quan về thị
trường bất động sản và khủng hoảng tài chính

Chương hai: tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản trên thế
giới và ở Việt Nam

Chương ba: bài học rút ra và những biện pháp cần thiết cho việc bình ổn thị
trường bất động sản ở Việt Nam.

Kết quả của công trình nghiên cứu này có thể cho thấy được tác động to lớn của
thị trường bất động sản trong giai đoạn khủng hoảng. Đồng thời, công trình này
cũng có giá trị tham khảo đối với các doanh nghiệp Việt Nam ở giai đoạn hậu
khủng hoảng này.


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài


Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày
càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây
dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển do
thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ
hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất
động sảnViệt Nam ra đời con non trẻ, hoạt động còn manh mún, không theo quy
luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên
thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta
đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát
triển hơn. Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng
sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính
trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động
sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì
vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản
Việt Nam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động của
cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trường
bất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra
được các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này la một vấn
đề cần thiết.
Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ
nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Nó tác động mạnh đến nhiều mảng trong kinh tế,
trong đó không thể không đề cập đến vai trò của thị trường bất động sản. Cần thiết
phải thấy được sự ảnh hưởng to lớn của thị trường được xem là luôn nóng bỏng
này để từ đó đưa ra những giải pháp thiết thực và hiệu quả ở thị trường thế giới nói
chung và Việt Nam nói riêng.

2. Mục đích nghiên cứu

Đề tài được thực hiện với hai mục đích chính:
Thứ nhất, đề tài làm rõ cơ sở lý thuyết có liên quan đến khủng hoảng và những
nguyên nhân chính gây ra cuộc Đại Suy Thoái này.
Thứ hai, những bài học thiết thực được rút ra ở thị trường Việt Nam.

3. Đối tượng nghiên cứu:

Chúng tôi lấy số liệu trong bản tin bất động sản hàng tuần của Vietrees để tính giá
bất động sản Việt Nam. Ở đây chúng tôi lấy số liệu Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và
các tỉnh khác như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, để đại diện cho giá bất
động sản Việt Nam.

4. Phạm vi nghiên cứu:

Công trình nghiên cứu đưa ra được tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường
bất động sản và các chạy mô hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản ở
Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Công trình nghiên cứu dựa trên những lý thuyết cơ bản liên quan đến thị trường
bất động sản và khủng hoảng kinh tế và những nghiên cứu có liên quan gần đây.
Bên cạnh đó chúng tôi chạy mô hình hồi quy về thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ đó rút ra các bài học cho Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.



MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT CÔNG TRÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH 1
1.1 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản 1
1.2 Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản 2
1.3 Bùng nổ bong bóng nhà đất . 4
1.4 Chế độ thưởng sai trái . .6
1.5 Mối quan hệ giữa chu kì nền kinh tế với thị trường bất động sản . 9
1.6 Lịch sử các cuộc khủng hoảng nhà đất . 10
1.6.1 Phương pháp xác định khủng hoảng nhà đất . 11
1.6.2 So sánh lịch sử .12
1.7 Cơ chế dẫn truyền toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất .14
1.7.1 Mô hình chu kỳ kinh tế toàn cầu .15
1.7.2 Phương pháp mô phỏng . .16
1.7.3 Tác động toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất 17
1.8 Kết luận .18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI
VÀ VIỆT NAM 20
2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới 20
2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam .25
2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng . 25
2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng . 27
2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục . 30
2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam . . 32
2.2.5 Kết luận . 35
2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt
Nam . . .37
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM 40
3.1 Đối với các ngân hàng thương mại .41
3.2 Đối với Nhà Nước .41
3.3 Đối với doanh nghiệp bất động sản 46
Phụ lục
Tài liệu tham khảo