Tài liệu Sự hình thành và phát triển pháp luật thị trường bất động sản

1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật thị trường bất động sản
Nghiên cứu quá trình hình thành và phát
triển của thị trường bất động sản và sự điều chỉnh của pháp luật đối với thị trường này có thể tạm chia thành các giai đoạn sau đây:
1.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật
đất đai năm 1993
Cơ sở cho việc hình thành và tồn tại thị trường bất động sản được bắt đầu từ khi có Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Theo đó, hàng loạt các loại thị trường được hình thành và phát triển như: Thị trường sức lao động, thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hoá dịch vụ, thị trường bất động sản
Các văn bản của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản trong giai đoạn này có thể kể đến như: Luật đất đai năm 1987; Nghị định số 30/HĐBT/1989 của Hội đồng bộ trưởng về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1987; Nghị quyết 10 của Bộ chính trị ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lí kinh tế trong nông nghiệp; Pháp lệnh nhà ở ngày 31/12/1991 Tuy nhiên, các văn bản này mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ - cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà đất nặng về cơ chế “cấp phát”, “xin cho”. Đất đai không được coi là hàng hóa đặc biệt có giá trị, quyền sử dụng đất không là đối tượng trong các giao dịch dân sự. Quan hệ của các tài sản trên đất thể hiện





sự bao cấp của Nhà nước. Mọi hành vi mua bán, chuyển dịch đất đai dưới bất kì hình thức nào đều bị nghiêm cấm. Chính sự cấm đoán này đã tạo điều kiện cho thị trường “ngầm” về đất đai tha hồ hoạt động, tình trạng mua bán đất đai trá hình ra sức hoành hành. Đây là lí do chính xảy ra cơn sốt nhà đất những năm đầu của thập kỉ thứ 9 thế kỉ XX, có những thời điểm giá nhà đất ở thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cao hơn gấp 7- 8 lần giá đất ở Băng Cốc - Thái Lan
và bằng với giá đất ở Tokyo - Nhật Bản.(1)
Thực trạng pháp luật về thị trường bất động sản trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng rất nhiều những nền tảng pháp lí cần thiết cho việc tạo môi trường và hành lang pháp lí để thị trường bất động sản hoạt động. Các giao dịch nhà đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật có tồn tại nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là các giao dịch nhà ở thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Các giao dịch khác ở trạng thái “đóng băng” không vận động, không phát triển nhường chỗ cho thị trường tự do bùng phát.
1.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước
thời điểm ban hành Luật đất đai năm 2003
Thị trường bất động sản chỉ thực sự





chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lí kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời trên cơ sở ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản được phép chuyển dịch. Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”.
Cụ thể hóa tinh thần đó của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã ra đời (được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực kể từ ngày 15/10/1993). Theo đó, lần đầu tiên tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Với quy định này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở pháp lí quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vận động trong hành lang, khung pháp lí của Nhà nước. Đúng như nhận định của PGS.TS. Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lí cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hình thành và phát triển”.(2)
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất. Trên tinh thần cụ thể hóa các quy định tại Điều 27, 62 và Điều 100 Hiến pháp năm 1992 về các giao dịch nhà ở, hàng loạt các văn bản về giao dịch



nhà đất ở đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở được quy định như: Nghị định số 60/1994/CP; Nghị định số 61/1994/CP.
Các giao dịch nhà đất có điều kiện để giao dịch bảo đảm và an toàn hơn khi Bộ luật dân sự năm 1995 (được Quốc hội thông qua ngày 28/5/1995 và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/1996) ra đời trên cơ sở cụ thể hóa các giao dịch bất động sản từ điều kiện chủ thể, đối tượng hàng hóa giao dịch, các giao dịch cụ thể cũng như các quyền và trách nhiệm pháp lí của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.