Luận Văn Quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tái sản và bất độn

MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
Chương 1: Lý luận chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản
1.1 Tổng quan về Thẩm định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm và phân loại tài sản
1.1.1.1 Khái niệm tài sản
- Viện Ngôn ngữ học đã định nghĩa: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Năm 2003, Tr884)
- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực Kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ tài chính:
“Tài sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự toán đem lại lợi ích trong tương lai cho doanh nghiệp”
1.1.1.2 Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
- Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
Tuy nhiên, trong bài viết này em chỉ xin đề cập tới tài sản với hai loại chính Động sản và Bất động sản
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”
1.1.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản
Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Xét một cách khái quát: “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ nào đó tại một thời điểm nhất định”
Những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính.
- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể
- Xác định cho một mục đích nhất định
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
1.1.3 Mục đích của định giá tài sản
Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu.
- Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
- Để giúp người mua xác định giá mua.
- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác
Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
- Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Xác định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
- Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.
Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư.
- Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác.
- Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
- Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư.
- Để xác định giá trị doanh nghiệp.
- Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
- Để có phương án sử lý tài sản khi cải cách DNNN.
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
- Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
- Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nứơc thu hồi tài sản.
- Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.
- Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
- Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
- Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
1.1.4 Cơ sở thấm định giá tài sản
1.1.4.1 Giá trị thị trường
IVSC đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
1.1.4.2 Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường