Tài liệu Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

ĐỀ TÀI: Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

LỜI NÓI ĐẦU

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu. Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các lĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển thị trường bất động sản đă thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với ngân hàng, đây là hoạt động t́m kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xă hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồn vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lư thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan trọng nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lư, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lư chưa đầy đủ, tính không hợp lư giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do công tác định giá, xử lư bất động sản thế chấp c̣n nhiều bất cập trong thực tế v́ thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao.
Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với một quy tŕnh định giá bất động sản tương đối hoàn thiện. Trong quá tŕnh thực tập tại ngân hàng Techcombank,chúng em đă được t́m hiểu về quy tŕnh định giá bất động sản. Bên cạnh những mặt tích cực trong quy tŕnh định giá vẫn c̣n những mặt thiếu sót cần quan tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại h́nh bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loại h́nh bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường. Quy tŕnh của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở v́ thế cũng được cụ thể hơn rất nhiều. V́ vậy,chúng em đă đi sâu vào nghiên cứu về quy tŕnh định giá bất động sản và đặc biệt, em đă chọn đề tài “Quy tŕnh định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank” để nghiên cứu.

NỘI DUNG

I.Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
1. Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
*Bất động sản:
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng ḥa xă hội chủ nghĩa Việt Namtại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công tŕnh xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công tŕnh xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
* Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về vị trí địa lư, về địa điểm và không có khả năng di dời được V́ thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công tŕnh xây dựng, công tŕnh kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài. Khi đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lư và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lư, tránh đầu tư lăng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, Để b́nh ổn thị trường, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất ḱ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt này trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lư xă hội. Nh́n chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động sản th́ đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lư xă hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rơ nét trong quan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới. Để có thể kinh doanh trong lĩnh vực này th́ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đ̣i hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của nhà nước bởi v́ bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách luôn được nhà nước xem xét và ban hành nhằm thể hiện vai tṛ chức năng đối với thị trường bất động sản.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lư v́ bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lư chúng khá phức tạp.
2. Thế chấp bất động sản
2.1. Khái niệm
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn
(bên thế chấp) dùng bất động sản do ḿnh sở hữu hay quản lư hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế chấp).
Xét dưới góc độ quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ḿnh thế chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Ngân hàng cho vay sẽ được quyền phát mại thế chấp để thu nợ nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:
“ 1. Đất đai thuộc h́nh thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lư.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đ́nh, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đ́nh, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
2.2. Phân loại cho vay thế chấp bất động sản
Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rơ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:
a. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều ḱ trong quá tŕnh vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mô lớn hơn so với các khoản vay khác
b. Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thời gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm, tạo lập bất động sản là phức tạp, đ̣i hỏi vốn lớn.
- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của ḿnh. Thời hạn của các khoản vay này thường không dài, được thanh toán trên cơ sở ṿng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn ngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng này.
c. Căn cứ vào h́nh thức pháp lư xử lư bất động sản thế chấp
- Thế chấp pháp lư: Là h́nh thức cho vay trong đó, người đi vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay không trả được nợ th́ ngân hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tư cách là chủ sở hữu
- Thế chấp công bằng: Là h́nh thức cho vay trong đó ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi người đi vay không thể trả được nợ th́ cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can thiệp của toà án.
2.3. Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp
2.3.1. Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đó nhằm thoả măn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
2.3.2. Đặc điểm bất động sản thế chấp
- Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật c̣n bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản. Điều này được quyết định bởi đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà ở.
- Sự biến động thị trường bất động sản luôn chi phối đến hoạt động thế chấp bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
- Thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường b́nh thường.
2.3.3. Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:
“- Nhà ở, công tŕnh xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công tŕnh xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, th́ vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, th́ vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
2.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:
- Bất động sản thế chấp thuộc quyền sở hữu, quyền quản lư, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lănh phải xuất tŕnh giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lư tài sản. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lănh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai
- Bất động sản thế chấp thuộc loại tài sản được phép giao dịch. Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lănh và các giao dịch khác và không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay trong trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm
* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng h́nh thức thế chấp bất động sản, trước hết cần thực hiện các nguyên tắc sau:
Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Biện pháp bảo đảm bằng bất động sản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lănh bằng tài sản của bên thứ ba sẽ do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn.
Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lănh bằng bất động sản của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba bảo lănh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài th́ việc thực hiện bảo lănh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lănh chỉ được bảo lănh bằng tài sản thuộc sở hữu của ḿnh. Trong trường hợp bên bảo lănh là các tổ chức tín dụng th́ việc bảo lănh phải tuân theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng và các quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật, giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay th́ việc thế chấp bảo lănh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai th́ tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lănh phải có khả năng quản lí tài sản trong quá tŕnh cho vay và xử lư tài sản đó để thu hồi nợ nếu không trả được.
2.5. Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản
* Bên khách hàng vay
- Có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp
- Có thể cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định
- Bên khách hàng vay có quyền yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư hỏng và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
- Trong quá tŕnh thế chấp có nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, công tŕnh xây dựng để bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Phải sử dụng đúng mục đích, không được hủy hoại làm giảm giá trị của đất.
- Khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng nếu bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đă được tiền bảo hiểm
* Bên ngân hàng
- Có quyền giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thế chấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải bồi thường, đồng thời ngân hàng được phép yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp.
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp theo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp. Nếu bên vay sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trị bất động sản thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp
- Xử lư bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật nếu bên vay không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác (nếu ngân hàng giữ)
- Nếu việc tiếp tục khai thác bất động sản có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sản trong trường hợp ngân hàng giữ không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp
- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ
2.6. Vai tṛ và ư nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp
- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xă hội thông qua việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh.
- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng tăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu thông.
- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng v́ khi tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.
II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1. Định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề cập đến khái niệm phổ biến nhất như sau:
Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản.
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh giá và h́nh thành các quan điểm riêng.
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế”
Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng h́nh thức tiền tệ cho một mục đích đă được xác định rơ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.2. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
- Các yếu tố tự nhiên của bất động sản
· Vị trí bất động sản: đây là yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản nếu bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quan trọng lại có giá trị cao hơn
· Kích thước, h́nh thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa măn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn
· Bất động sản nằm ở nơi có địa h́nh thuận lợi th́ giá sẽ cao hơn và ngược lại
· Đặc điểm trên mặt đất và dưới ḷng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lí ), t́nh trạng môi trường ra sao. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất th́ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản như thế nào.
- Các yếu tố kinh tế: giá chuyển nhượng của bất động sản cao nếu nó có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt th́ càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao th́ giá càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố xă hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, tŕnh độ dân trí, an ninh, tập quán,
- Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: giá bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lí hợp lệ th́ tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không hợp lệ. Ngoài ra, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công tŕnh xây dựng khác gắn với bất động sản.
Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước (chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạm phát ).

2. Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1. Các căn cứ định giá
a. Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
· Căn cứ vào sức lao động, tư liệu lao động, đất đai và các nguồn lực khác
· Căn cứ vào nguyên vật liệu, trang thiết bị là các yếu tố vật chất h́nh thành nên bất động sản
· Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môi trường kinh tế, xă hội, tự nhiên
- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sử dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu vào thời điểm định giá.
- Căn cứ vào h́nh thái hiện tại của bất động sản: h́nh thái hiện tại là nói về kết cấu, kiến trúc của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động sản, tâm lư liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản
- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dơi, quản lí tài sản
b. Căn cứ điều kiện thị trường
- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh để có được sự sử dụng cao nhất, tốt nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng. Tất cả những yếu tố đó đều được xem xét đến khi định giá.
- Những yếu tố của nền kinh tế: đó là sự thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường nói chung và sự biến đổi của thị trường bất động sản nói riêng, sự thay đổi về quan niệm, thị hiếu của người dân theo thời gian tất cả những yếu tố đó đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá. Giá trị bất động sản c̣n phụ thuộc vào cung độc quyền hay cạnh tranh ngắn hạn hay dài hạn
Giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng của bất động sản đối với cầu cho người tiêu dùng, cầu cho nhà đầu tư th́ giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị ḱ vọng mang lại từ bất động sản. Giá trị thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quan định giá
c. Căn cứ pháp lí
Các văn bản pháp luật liên quan đến các bộ luật đất đai, nghị định, thông tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản tất cả những điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chính sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đăi đầu tư
2.2. Các nguyên tắc định giá
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
Một bất động sản cho phép về mặt kĩ thuật phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảo đảm cho bất động sản đạt được mức sử dụng tối đa, đạt được giá trị cao nhất tạo ra lăi ṛng hay giá trị thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.