Luận Văn Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần á Châu

Lời mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài:
Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể không kể đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vai trò quan trọng của hệ thống ngân hàng. Định giá tài sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng nó đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong các hoạt động của thị trường bất động sản như: mua, bán, chuyển nhượng nhà đất, phân chia tài sản và đặc biệt là cho vay thế chấp tại ngân hàng. Nhờ có hoạt động định giá tài sản đảm bảo mà các ngân hàng có thể phát huy được tốt vai trò của mình, cho vay phù hợp với giá trị của tài sản đảm bảo và hạn chế được rủi ro tín dụng, đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam đang gặp khó khăn và khủng hoảng như hiện nay thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng lại càng tỏ rõ vai trò quan trọng của nó. Tuy vậy hoạt động định giá tài sản tại các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập : hệ thống thông tin còn thiếu, chưa đồng bộ, hệ thống các văn bản quy định chưa đầy đủ về mặt pháp lý khiến hoạt động định giá trong ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, nên trong khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP á Châu, em quyết định chọn đề tài:
“Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần á Châu” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện hoạt động định giá tài sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng.
2. Mục đích nghiên cứu:
Luận văn được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và quy trình định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á Châu.
- Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giá BĐS thế chấp, nêu lên tình hình thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Á Châu trên thực tế trong vài năm trở lại đây. Từ đó, đề xuất các biện pháp nâng cao hoạt động này.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu.
5. Bố cục luận văn :
Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn được sắp xếp thành 3 chương:
Chương I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng.
Chương II: Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB.
Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ACB.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản và Kinh doanh bất động sản, các cô chú, anh chị công tác tại Ngân hàng TMCP Á Châu và đặc biệt là thầy giáo hướng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng đã giúp đỡ nhiệt tình để em có thể hoàn thành đề tài này.

Mục lục

Lời mở đầu 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: 1
2. Mục đích nghiên cứu: 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 2
4. Phương pháp nghiên cứu: 2
5. Bố cục luận văn: 2
Chương I: Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng 3
1.1. Tổng quan về BĐS và vai trò của thế chấp BĐS trong sự phát triển của kinh tế xã hội. 3
1.1.1. Tổng quan về BĐS: 3
1.1.1.1. Khái niệm BĐS: 3
1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: 5
1.1.1.3. Phân loại BĐS thế chấp: 6
1.1.1.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp. 7
1.2. Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng. 8
1.2.1. Thẩm định giá và vai trò của thẩm định giá. 8
1.2.1.1. Thẩm định giá. 8
1.2.1.2. Vai trò của thẩm định giá đối với đối với sự phát triển kinh tế xã hội. 8
1.2.2. Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. 10
1.2.2.1. Khái niệm về định giá 10
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản. 11
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp. 13
1.2.2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) 13
1.2.2.3.2. Nguyên tắc thay thế: 14
1.2.2.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: 14
1.2.2.3.4. Nguyên tắc đóng góp: 14
1.2.2.3.5. Nguyên tắc cung - cầu. 15
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp. 15
1.2.2.4.1. Các yếu tố liên quan trực tiếp đến BĐS: 16
1.2.2.4.2. Các yếu tố về pháp lý: 17
1.2.2.4.3. Các yếu tố chung bên ngoài: 18
1.2.2.4.4. Các yếu tố xã hội: 19
1.2.2.5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp 19
1.2.2.5.1. Phương pháp so sánh: 20
1.2.2.5.2. Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập): 22
1.2.2.5.3. Phương pháp chi phí giảm giá 24
1.2.2.5.4. Phương pháp thặng dư: 25
1.2.2.6. Quy trình định giá BĐS thế chấp. 27
1.2.2.7. ý nghĩa của định giá BĐS thế chấp đối với hoạt động của Ngân hàng. 31
chương II: thực trạng quy trình định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu (acb) 33
2.1. Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP á Châu 33
2.1.1. Lịch sử hình thành 33
2.1.2. Đôi nét về bộ phận thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội của ACB
2.1.2.1. Lịch sử hình thành 37
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức 37
2.1.2.3. Mô tả công việc 38
2.2. Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB 40
2.2.1. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp tại ACB. 40
2.2.2. Các nguyên tắc và các căn cứ định giá bất động sản thế chấp tại ACB 44
2.2.2.1. Các nguyên tắc đảm bảo tiền vay bằng BĐS thế chấp. 44
2.2.2.2. Các căn cứ xác định giá trị của BĐS thế chấp. 45
2.2.3. Phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ACB. 46
2.2.4. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB. 48
2.2.5. Quy trình định giá BĐS là đất riêng lẻ và tài sản gắn liền với đất. 55
2.3. Đánh giá quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ACB. 79
2.3.1. Những kết quả đạt được 79
2.3.2. Những hạn chế cần khắc phục 81
2.3.3. Nguyên nhân: 85
chương III: Giải pháp và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu 88
3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP á Châu. 88
3.1.1. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 88
3.1.1.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất và quyền sở hữu nhà ở 88
3.1.1.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng . 89
3.1.1.3.Hoàn thiện khung thể chế pháp lý. 91
3.1.1.4. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. 93
3.1.2. Kiến nghị với NHNN Việt Nam 93
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. 94
3.2.1. Ngân hàng TMCP á Châu cần nhanh chóng hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hướng vừa dựa trên khung giá của nhà nươc vừa sát với giá thị trường. 95
3.2.2. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá bất động sản 95
3.2.3. Nâng cao trình độ cho cán bộ trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp. 96
3.2.4. Tăng cường hoạt động trong thị trường BĐS thông qua sự mở rộng hoạt động của công ty Địa ốc á Châu. 98
kết luận 99
danh mục tài liệu tham khảo 101
Phụ lục