PHẦN MỞ ĐẦU . 1 CHưƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN. 8 1.1. QUỸ TÍN THÁC ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 8 1.1.1 Khái niệm 8 1.1.2 Phân loại REIT . 10 1.1.2.1. Phân loại theo đối tượng đầu tư .10 1.1.2.2. Phân loại theo tổ chức 13 1.1.2.3. Phân loại theo cấu trúc vận hành 17 1.1.3 Một số quy tắc hoạt động của REIT . 20 1.1.3.1. REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt .20 1.1.3.2. Tính độc lập .21 1.1.3.3. Ngăn ngừa sự lạm quyền .21 1.1.3.4. Quản lý rủi ro 21 1.1.3.5. Tính minh bạch 22 1.2. 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VÀ CÁC CÔNG TY ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC 22 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu . 22 Chi trả cổ tức . 22 Thuế . 23 Quản lý 24 Hoạt động kinh doanh chủ yếu . 24 1.3. LỢI ÍCH CỦA REIT 25 1.3.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư 25 1.3.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế . 26 1.3.2.1. Mở ra nhiều cơ hội đầu tư .26 1.3.2.2. Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 26 1.3.2.3. Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua .27 1.3.2.4. Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội .27 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT Ở CÁC NưỚC 28 1.4.1 Giới thiệu một số REIT trên thế giới 28 1.4.1.1. Mỹ 28 1.4.1.2. Nhật Bản 30 1.4.1.3. Singapore 31 1.4.1.4. Tây Ban Nha 32 1.4.1.5. Anh Quốc .33 1.4.2 Sự thành công của REIT ở các nước . 34 1.4.3 Bài học kinh nghiệm . 35 1.4. CHưƠNG 2. HOẠT ĐỘNG THỊ TRưỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO kinh doanh BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH . 37 HOẠT ĐỘNG THỊ TRưỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH . 37 2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 37 2.1.2 Thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh 39 2.1.2.1. Dự án đất nền 40 2.1.2.2. Căn hộ .41 2.1.2.3. Cao ốc văn phòng 42 2.1.2.4. Khách sạn 44 2.1.2.5. Các trung tâm mua sắm 45 2.1.2.6. Khu công nghiệp, khu chế xuất .47 2.1.2.7. Dịch vụ quản lý bất động sản 48 2.1 2.2 CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO kinh doanh BẤT ĐỘNG SẢN . 49 2.2.1 Tổng quan về các hình thức tài trợ cho kinh doanh bất động sản . 49 2.2.1.1 Vay ngân hàng .49 2.2.1.2 Phát hành trái phiếu 51 2.2.1.3 Tài trợ từ các Quỹ Đầu tư .52 2.2.1.4 Hợp tác kinh doanh .54 2.2.2 Các nguồn vốn chủ yếu trên thị trường bất động sản sơ cấp 55 2.2.3 Những khó khăn trong tài trợ cho các dự án bất động sản . 57 2.2.3.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng .57 2.2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp chưa phát triển mạnh 59 2.2.3.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 60 2.2.4 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp . 61 2.2.4.1 Khó hoàn tất các dự án bất động sản dài hạn 61 2.2.4.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp và sang trọng như cao ốc, văn phòng, khu mua sắm giải trí 62 2.2.4.3 Khó phát triển các dự án nhà cho thuê hay thế chấp 63 NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH REIT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG REIT Ở THÀNH HỒ CHÍ MINH 64 2.3.1 Sự tồn tại của mô hình hoạt động của REIT ở Việt Nam . 64 2.3.1.1. REIT với cấu trúc như một Công ty 64 2.3.1.2. REIT với mô hình như một Quỹ Đầu tư 65 2.3.1.3. REIT nước ngoài tại Việt Nam 65 2.3.2 Sự khác nhau giữa REIT và các Quỹ đầu tư khác ở Việt Nam 65 2.3.3 Sự cần thiết phải thí điểm xây dựng REIT tại thành phố Hồ Chí Minh . 66 2.3 CHưƠNG 3. GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH . 68 3.1 ĐỀ XUẤT MÔ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH . 68 3.1.1 Các loại REIT nên thiết lập . 68 3.1.1.1. REIT đại chúng (Public REIT) 68 3.1.1.2. REIT thành viên (Private REIT) 69 3.1.1.3. Mối quan hệ giữa REIT đại chúng và REIT thành viên 69 3.1.2 Cơ cấu tổ chức . 70 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH 72 Cơ sở hình thành Công ty REIT 73 Một số nguyên tắc vận hành của Công ty REIT . 74 Vận hành của Công ty REIT (tổng quát) 75 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ . 75 3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản . 75 3.3.2 Củng cố thị trường chứng khoán và tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa 76 3.3.3 xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT . 77 PHẦN KẾT LUẬN 84
