Chuyên Đề Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại V

MỤC LỤC
Trang
Mục lục . 1
Danh mục các sơ đồ, bảng biểu . 3
Danh mục các từ ký hiệu, viết tắt . 4
Lời nói đầu . 5
1. Tính cấp thiết của đề tài . 5
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu . 6
3.Mục tiêu nghiên cứu . 7
4. Phương pháp nghiên cứu . 7
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu . 7
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến . 8
Chương I: Cơ sở lý luận . 9
1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản . 9
1.1. Bất động sản . 9
1.2. Thị trường bất động sản . 10
2. Môi giới bất động sản . 13
2.1. Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản . 13
2.2. Các hình thức môi giới . 14
2.3. Vai trò của môi giới bất động sản . 15
2.4. Khái quát về môi giới bất động sản Việt Nam . 17
3. Đạo đức nghề nghiệp . 20
3.1. Khái niệm về đạo đức . 20
3.2. Đạo đức nghề nghiệp . 20
3.3. Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh . 22
3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản . 24
Chương II: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Mỹ . 26
1. Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ . 26
2. Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ . 27




2
2.1. Tổng quan . 27
2.2. Nhiệm vụ . . 28
2.3. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức . . 29
3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề . 30
3.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng . 30
3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng . 37
3.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác . . 43
4. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức . . 50
5. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức . . 55
Chương III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong
môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ . . 59
1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam . . 59
1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản . . 59
1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam . . 62
2. Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam . 68
2.1. Vấn đề bất cập . . 68
2.2. Nguyên nhân . . 72
3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ . . 76
3.1. Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp . 76
3.2. Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp . 79
Tài liệu tham khảo . . 84
Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR . 86
Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN . . 99




3
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản . .1 1
Sơ đồ 2: Tranh chấp giữa những người môi giới - Trường hợp 1 . .48
Sơ đồ 3: Tranh chấp giữa những người môi giới - Trường hợp 2 . .49
Sơ đồ 4: Tranh chấp giữa những người môi giới - Trường hợp 3 . .49
Sơ đồ 5: Tranh chấp giữa những người môi giới - Trường hợp 4 . .49
Sơ đồ 6: Tranh chấp giữa những người môi giới - Trường hợp 5 . .50
Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm về đạo đức . .54
Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản . .13
Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp . .55
Bảng 3: So sánh quy định về môi giới giữa Việt Nam và Mỹ . .73




4
DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT
STT Từ ký hiệu, viết tắt Giải nghĩa
1. BĐS Bất động sản
2. NAR Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
3. VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam
4. MLS Dịch vụ đăng kê bất động sản
5. TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh
6. TNHH Trách nhiệm hữu hạn




5
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi
con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi
hoạt động khác của cuộc sống. Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối
với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt
là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng
nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được
xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á.
Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin
thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Từ khi
xuất hiện, vai trò của người môi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng
định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai
trò là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì đặc điểm của nghề
môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp, đàm
phán và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng, đảm bảo
tính bảo mật thông tin giao dịch nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người
làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác.
Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào
năm 2006 thì vai trò của người môi giới không được thừa nhận chính thức trong xã
hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với
người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi
giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số
lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong
xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS và hình
ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên
nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.




6
Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều
năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới
BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp với nhà môi giới
mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong
nước; từ đó, nhóm nghiên cứu quyết định chọn đề tài: “Quy định về đạo đức nghề

nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt
Nam” làm nội dung nghiên cứu.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây
nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu
biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả
Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực
trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật
kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và
định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy
Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới
BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,
Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam.
Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về
đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu
nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới
ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the
Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and
Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả
thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ.
Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có
phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt




7
Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội
quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu
chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất
cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm
đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt
động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
4. Phương pháp nghiên cứu
Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
 Phương pháp miêu tả;
 Phương pháp phân tích - tổng hợp;
 Phương pháp đối chiếu - so sánh;
 Phương pháp so sánh luật học;
 Phương pháp phân tích định tính.
Các phương pháp trên không mang nặng tính lý thuyết mà cách tiếp cận, giải
quyết vấn đề hoàn toàn dựa trên tính logic của hiện tượng kinh tế, các quy luật kinh
tế, các lý thuyết kinh tế để bàn thảo và suy luận.
5. Đối tượng và phạn vi nghiên cứu
5.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS
được đề cập trong các nguyên tắc cũng như các bộ luật quy định hiện hành của hai
nước Việt Nam và Mỹ.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài còn bao gồm những khó khăn phát sinh khi
thực hiện “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt




8
Nam” và những ưu điểm của “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của
Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ.
5.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi
“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày
1/1/2007.
- Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi
giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn
thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng
với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của
hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”.
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến
Làm rõ được tầm quan trọng của vấn đề đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt
động môi giới BĐS và thị trường BĐS.
Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi
giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong
các quy định này.
Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến
nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề
đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam.