Luận Văn Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường
đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ
rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới
hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh
và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân, . Chính thị trường
này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên
còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác
quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt
động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công
tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi
chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất
công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền Hơn
nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã
hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng
hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước
với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người
[13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của
khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế
động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội
nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác
nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị
tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện
cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động
của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu
đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch
BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường
bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất,
BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu
hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư-
ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện
Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận
văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà
nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều
nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu
biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam,
Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản
ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương,
chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những
công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ
thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có
công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt
động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải
pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS
phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM.
Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối
quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền
kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công
tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế,
chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài
của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập
trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này.
Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở,
chuyển quyền sử dụng đất, . trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường
đất ở của TP.HCM.
Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập
trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề
xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp
luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS.
Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân
tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến
chuyên gia .
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS),
TTBĐS và QLNN đối với thị trường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất
một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với
TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch
định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người
quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương, 8 tiết.
Môc lôc
Trang
Më ®Çu 1
Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản trong cơ chế thị trường ở việt nam
6
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 6
1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản
17
1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và
bài học rút ra
27
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh
36
2.1. Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố
Hồ Chí Minh
36
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
53
2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh
74
Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố hồ chí minh
78
3.1. Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất
động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
78
3.2. Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối 86
với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận 104
Danh môc tài liÖu tham kh¶o