Thạc Sĩ Quản lý nhà nư­ớc bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp Luận văn 110 trang

Đề tài: "Quản lý nhà nư­ớc đối với thị trư­ờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp"

1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nư­ớc ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trư­ờng đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và l­ượng.
Thị trư­ờng bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trư­ờng đó. Tuy mới hình thành như­ng TTBĐS đã từng bư­ớc góp phần tăng c­ường hiệu quả đầu tư­ kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xư­ởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân, . Chính thị trư­ờng này đã bư­ớc đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nư­ớc.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nư­ớc ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trư­ờng lẫn công tác quản lý của Nhà n­ước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trư­ờng chính quy, hoạt động của thị trư­ờng phi chính quy đã và đang "nổi lên" nh­ư một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km[SUP]2[/SUP], có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và đư­ợc xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nư­ớc.
Hiện nay, tại TP.HCM, trư­ớc những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng b­ước đ­ược hình thành và phát triển.
Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như­ hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rư­ờm rà và chi phí cao. Thông tin thị tr­ường bất đối xứng nên thư­ờng gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu t­ư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư­ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thị trư­ờng TP.HCM phát triển bền vững.
Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nư­ớc đối với thị trư­ờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trư­ờng được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nư­ớc đã có nhiều chủ trư­ơng, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trư­ờng bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam,
Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trư­ờng bất động sản Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ư­ơng, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trư­ờng bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trư­ơng, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chư­a đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện ch­ưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như­ công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trư­ờng này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị tr­ường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trư­ờng. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
- Đề xuất một số ph­ương h­ướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới.

4. Đối t­ượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số phương hư­ớng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất, . trong hai thị trư­ờng nhánh là thị tr­ường nhà ở và thị trường đất ở của TP.HCM.
Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM.

5. Cơ sở lý luận và ph­ương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phư­ơng pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đư­ờng lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nư­ớc về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS.
Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phư­ơng pháp nghiên cứu nh­ư tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia .
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị tr­ường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số ph­ương h­ướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trư­ờng này.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết.
MỤC LỤC
[TABLE]
[TR]
[TD][/TD]
[TD][/TD]
[TD]Trang[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]MỞ ĐẦU[/TD]
[TD]1[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM[/TD]
[TD]6[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]1.1.[/TD]
[TD]Bất động sản và thị trường bất động sản[/TD]
[TD]6[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]1.2.[/TD]
[TD]Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản[/TD]
[TD]17[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]1.3.[/TD]
[TD]Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và bài học rút ra[/TD]
[TD]27[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH[/TD]
[TD]36[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.1.[/TD]
[TD]Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]36[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.2.[/TD]
[TD]Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]53[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.3.[/TD]
[TD]Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]74[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TIẾP TỤC ĐỔI MỚI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH[/TD]
[TD]78[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]3.1.[/TD]
[TD]Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]78[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]3.2.[/TD]
[TD]Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]86[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]KẾT LUẬN[/TD]
[TD]104[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD][/TD]
[TD]DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO[/TD]
[TD]106[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
BĐS : Bất động sản
HĐND : Hội đồng nhân dân
HHBĐS : Hàng hóa bất động sản
KCN : Khu công nghiệp
KCNC : Khu công nghệ cao
KCX : Khu chế xuất
QLNN : Quản lý nhà nước
TTBĐS : Thị trường bất động sản
UBND : Ủy ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩaDANH MỤC CÁC BẢNG
[TABLE]
[TR]
[TD]Số hiệu bảng[/TD]
[TD]Tên bảng[/TD]
[TD]Trang[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.1[/TD]
[TD]Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của Thành phố Hồ
Chí Minh[/TD]
[TD]37[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.2[/TD]
[TD]Diện tích nhà xây mới ở Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]41[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.3[/TD]
[TD]Mức cầu chi trả về nhà ở của dân cư Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]46[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.4[/TD]
[TD]Số lượng nhà chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ[/TD]
[TD]48[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.5[/TD]
[TD]Lượng giao dịch nhà ở có đăng ký tại Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]49[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
[TABLE]
[TR]
[TD]Số hiệu sơ đồ[/TD]
[TD]Tên sơ đồ[/TD]
[TD]Trang[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]1.1[/TD]
[TD]Sự biến động của cung cầu trên thị trường bất động sản[/TD]
[TD]13[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]2.1[/TD]
[TD]Mức biến động giá trên thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh[/TD]
[TD]51[/TD]
[/TR]
[/TABLE]