Chuyên Đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU

I. Sự cần thiết của đề tài
Ở Việt Nam, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển. Từ khi Đảng và Nhà nước chủ trương chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động sản đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản hình thành một cách sơ khai đã dẫn đến nhiều diễn biến phức tạp. Bên cạnh những đóng góp tích cực thì thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt là thị trường bất động sản còn đang chập chững, thị trường chính thức chiếm tỷ phần nhỏ, phần lớn các giao dịch bất động sản đều được thực hiện qua thị trường phi chính thức. Hơn nữa, thị trường bất động sản còn mang nặng tính tự phát, không đồng đều và thường xuyên xảy ra các cơn sốt “ nóng”, “lạnh”, thậm chí có dấu hiệu khủng hoảng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của nền kinh tế- xã hội. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên, bên cạnh khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, chính là công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó vấn đề chính là thị trường bất động sản chưa có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường một cách phù hợp, thông qua đó giúp chúng ta có cơ sở để phân tích, có đánh giá đúng về thị trường bất động sản trong nước, từ đó đưa ra các dự báo về xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả.

Như chúng ta đã biết, trong một nền kinh tế vận hành bình thường, giá cả được hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh độc quyền nên chỉ số giá cả trở thành biểu hiện tập trung nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giá cũng biểu hiện khái quát nhất nhưng cũng không kém phần rõ ràng về biến động của thị trường.
Do đó, việc có một hệ thống các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết ở Việt Nam. Mặc dù hiện nay cũng đã có một vài công ty, tổ chức tiến hành công bố trên thị trường các chỉ số giá thị trường bất động sản nhưng hầu hết các chỉ số này còn chưa đúng, chưa đủ, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội ở Việt Nam.
Chính vì lý do trên cùng với sự giúp đỡ của cơ quan thực tập trong việc cung cấp các tài liệu có liên quan em viết đề tài chuyên đề thực tập là: “Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản”

II. Đối tượng nghiên cứu
Thị trường bất động sản cần có một hệ thống chỉ tiêu để mô tả và đánh giá sự phát triển. Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng của thị trường hàng hóa CPI của thị trường hàng hóa và dịch vụ và chỉ số chứng khoán VN-Index của thị trường chứng khoán ta thấy chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá thị trường bất động sản là chỉ số thị trường bất động sản và chỉ số giá bất động sản.
III. Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung vào nghiên cứu lí luận và vận dụng lý thuyết để xây dựng chỉ số thị trường bất động sản nhà đất có đầu tư xây dựng mà không đi sâu nghiên cứu vào các thị trường khác như thị trường bất động sản nhà đất không có đầu tư xây dựng và thị trường bất động sản đặc biệt.
Hơn nữa, do thời gian và trình độ có hạn, chuyên đề thực tập cũng chỉ tập trung nghiên cứu về các vấn đề đã đạt được và chưa đạt được, đưa ra các kiện nghị và một số giải pháp cụ thể góp phần vào việc hoàn thiện cách tính chỉ số thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở Việt Nam hiện nay.

Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận đề tài gồm có 3 phần:

Chương I:Lý luận chung về bất động sản và thị trường bất động sản
Chương II: Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
Chương III: Một số giải pháp về phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam hiện nay.


một số luận văn của các khóa trước.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
I. Sự cần thiết của đề tài 1
II. Đối tượng nghiên cứu 2
III. Phạm vi nghiên cứu: 2
CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1. Lí luận chung về bất động sản 4
1.1. Khái niệm bất động sản 4
1.2. Phân loại bất động sản 4
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5
1.3. Đặc điểm của bất động sản 6
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6
1.3.2 Tính cố định 6
1.3.3 Tính bền lâu 6
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8
2.1. Thế nào là thị trường? 8
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9
2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15
CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26
2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35
3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67
1.1 Tác dụng 67
1.2. Ưu điểm 69
1.3. Nhược điểm 70
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72
2.1 Về công tác thống kê 72
2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79
KẾT LUẬN 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83