Tài liệu Phương pháp vốn hoá thu nhập

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ THU NHẬP
1/ Cơ sở lý luận
Trong thẩm định giá phương pháp đầu tư là cách tính giá trị thị trường của dòng
tiền thu nhập thuần từ lợi tức hay tiền cho thuê chuyển hoá thành giá trị vốn
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành một tổng số vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa
ã Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi
nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
ã Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại
được biết như là quá trình vốn hoá và được thể hiện đơn giản như sau :
2/ Công thức
Thu nhập thuần 1
Giá trị vốn = --------------------- = Thu nhập thuần x ---------------------
Tỷ suất vốn hóa Tỷ suất vốn hóa
Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất
vốn hóa Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác BĐS (cung
cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ
thuế.
Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế
ã Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): Đó là tỷ suất mong uớc của nhà đầu tư khi xem
xét đầu tư vào 1 BĐS nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể.
ã Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quan
đến đầu tư
Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí
rủi ro.
ã Việc cộng thêm phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là đầu tư một khoản tiền trong
hiện tại với hy vọng sau một thời gian sẽ thu được một khoản tiền lớn hơn đủ để trang
trãi cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng thu nhập trong
tương lai.