Tài liệu Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị bất động sản

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá trị bất động sản


Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao gồm tất


cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài


sản. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi 1 dòng thu nhập hàng năm


thành 1 tổng số vốn.


Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại


như là 1 quá trình vốn hóa và nó được thể hiện đơn giản như sau:


Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Lãi suất vốn hóa


Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan tới giá trị vốn là thu nhập ròng và giá trị


vốn hóa:


 Thu nhập ròng: Là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất


động sản (cung cấp hàng hóa dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh


thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.


 Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): Là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá


căn cứ vào đó để chuyển hoác thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.


Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào 1 bất động


sản nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể.


Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi do liên quan


đến đầu tư: