Tài liệu Phương pháp chi phí

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ)


1/ Cơ sở lý luận
2/ Các trường hợp áp dụng
3/ Nguyên tắc áp dụng
4/ Các bước tiến hành
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
6/ Ví dụ


1/ Cơ sở lý luận
Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
công trình có tính hữu dụng tương tự
Phương pháp chi phí được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với phương
pháp khác


Ví dụ :
2
TĐG BĐS: CR 4m, CD 15m , DT sàn XD 240 m , CLCL là 50%, chào bán với
giá 130 lượng ( giá vàng là 12,5 Trđ/lượng ), đơn giá XD mới nhà cấp 4 là 1,2 Trđ/m2.


Giảđịnh các điều kiện khác đều hợp pháp, tương đồng theo TĐGVN.
BĐS 2: gần cạnh và có DT nhưBĐS 1 là lô đất trống có vừa bán các đây 1 tháng với
2
giá 18.750.000 đ/m ,
BĐS 3: đối diện BĐS 1 là lô đất trống có DT như trên bán 1,6 lượng /m2


2 2
BĐS 4: DT đất = 60 m , CTXD =200 m , CLCL là 80%. cách BĐS 1 bên trái 30m
2 2
vừa bán 20.200.000 đ/m , đơn giá XD mới nhà cấp 3 là 1,8 Trđ/m .


Bài giải :
BĐS 1 :
Giá nhà : 240 m2 x 1,2 Trđ/m2 x 0,5 = 144 Trđ 144
Trđ / 12,5 Trđ/lượng = 11,52 lượng
Gía đất : 130 lượng - 11,52 lượng = 118,48 lượng
2 2
Đơn giá 1m đất : 118,48 lượng / 60 m = 1,97 lượng
2 2
BĐS 2 : G = 18.750.000 đ/m / 12,5 Trđ/lượng = 1,5 L x 60 m = 90 lượng, G =
Đ CTXD


23,04 lượng
Giá BĐS = 90L + 23,04L = 113,04L
BĐS 3 : G = 1,6 L/m2 x 60m2 = 96 lượng, G = 23,04 lượng=119,04 lượng
Đ CTXD


BĐS 4 : 200m2 x 1,8Trđ/m2 x 0,8 =23,04 L + G = 20,2 / 12,5 = 1,6 x 60 = 96lượng,
Đ


Gía BĐS=23,04 lượng=119,04 lượng


2/ Các trường hợp áp dụng
Thẩm định giá các BĐS đã qua sử dụng, mà các tài sản so sánh tuy cùng dạng
nhưng có nhiều yếu tố khác biệt không thể so sánh trực tiếp được
Hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.